關于我國國有土地使用權拍賣出讓機制的幾點思考

摘 要：改革開放以來，我國國有土地使用權拍賣出讓制度逐步在全國推開，通過拍賣的方式出讓土地使用權能夠使土地的稀缺性和市場價值得到充分體現(xiàn)，但因拍賣機制的固有缺陷，國有土地使用權拍賣出讓制度在實施過程中也出現(xiàn)了諸多問題，因此有必要對拍賣機制進行分析并提出改進意見。

關鍵詞：國有土地使用權;拍賣出讓;拍賣機制

中圖分類號：F301.2;F724.59文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）08-0261-01

作者簡介：張春林（1989-），男，土家族，湖南永順人，吉首大學，研究生在讀，研究方向：民商法學。

一、國有土地使用權拍賣出讓的概念

根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，國有土地使用權拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。在實踐中有增價拍賣（也稱買方叫價拍賣）、減價拍賣、密封遞價三種拍賣方式，我國國有土地使用權拍賣主要采取的是增價拍賣模式也即由拍賣人根據(jù)擬出讓宗地，宣布預定的最低價格，估價后由競買者相繼叫價，競相加價，競價直到拍賣人認為沒有人再出更高價時結束，擬出讓宗地的使用權由出價最高者獲得。

二、國有土地使用權拍賣出讓機制存在的問題

（一）評價模式單一

價高者得是目前國有土地使用權拍賣出讓中主要的評價因素，拍賣中誰出價最高誰就能得到土地使用權，但實踐當中，出價最高的人并不一定是最有能力開發(fā)利用土地的人，價高者得這一只論經濟實力不論競買人真實開發(fā)意愿和開發(fā)實力的評價模式也存在很多弊端，如很多土地雖然以高價拍出，但因競買人無力開發(fā)或者沒有意愿開發(fā)，將土地閑置或倒手轉賣。

（二）競價機制不合理

“現(xiàn)場感”是拍賣與其他出讓方式的主要區(qū)別，由于拍賣是現(xiàn)場舉行，競拍現(xiàn)場激烈競價環(huán)境容易使競價人盲目報價況，另外開發(fā)商用于競拍的資金除少部分為自有資金以外大多是通過金融杠桿工具籌集到的，一旦金融市場發(fā)生變化，流動性縮緊，或者開發(fā)進度受阻，極易造成開發(fā)商融資成本過大，資金回流不夠，資金鏈斷裂從而喪失后續(xù)開發(fā)能力的情況。

（三）預防機制不健全

土地使用權拍賣出讓中的串謀即指參與競買土地的競買人通過私下串通謀劃，共同壓低土地競得價，使得競買方整體的利益最大化。在國有土地使用權拍賣過程中的串謀行為已經成為一種行業(yè)潛規(guī)則，嚴重損害了國家及有關當事人的合法權益。內部人員往往為謀取自身或者小團體利益，利用自身的行政管理職權，將拍賣底價或者競買人信息透露給他人，或者選擇在節(jié)假日期間在不知名報刊的不顯眼位置刊登土地拍賣信息，有意控制拍賣信息對外傳播面，使不特定多數(shù)人難以從公開渠道方便的獲取拍賣信息。另外，近年來在招拍掛領域出現(xiàn)了所謂的“職業(yè)競買人”“趕場”、“圍標”等現(xiàn)象，所謂的“職業(yè)競買人”、“趕場”意指參與競買的人員的真實意圖并非是想通過參與拍賣會獲取土地使用權，而是利用自身資質，為其他競買人作陪襯。

三、關于完善國有土地使用權拍賣機制的建議

（一）構建多因素評價體系

改變單一評價體系也就是要將其他的評價因素加入到拍賣當中去，使價格成為評判競得與否的主要因素而非全部。具體在國有土地使用權拍賣當中，可以借鑒招投標的優(yōu)點，即將競拍單位過往業(yè)績、資質條件、人員配備、商業(yè)信譽等因素加入到拍賣評價體系當中，通過對競拍價及上述內容按照權重綜合打分，得分最高者竟得土地使用權。這種綜合拍賣模式既能夠通過市場化手段反應土地價值，也能夠通過對競買人的綜合評價，過濾掉有資本但沒有開發(fā)實力的競買人，把土地交給最適合的人，做到地盡其用。

（二）采取多樣化成交拍賣法

國有土地使用權拍賣出讓可以引入維克里拍賣模式也即次高價成交的拍賣模式也即次高價成交模式。在這種拍賣模式中，土地依然由拍賣師確認的拍賣會現(xiàn)場最高出價者競得，但競得人不按其報價成交，而按拍賣會現(xiàn)場報價中的次高價成交，通過引入維克里拍賣模式，能夠通過博弈論的原理使每個參與競拍人都按照其真實意愿或者按照能夠保證競拍人至少不會虧損的價格進行報價。通過健全和多樣化拍賣模式，可以減少競買人盲目競價的沖動，使土地拍賣成交價格更符合價值規(guī)律。

（三）規(guī)范土地拍賣流程

一是采取資格后審法，將競買人資格審查后置可以防止競買人信息在資格審查環(huán)節(jié)泄露，這樣在拍賣會舉行之前，參與競拍的人彼此之間都不清楚相互的信息，從而消除串謀的主體及信息傳遞。二是確定適當?shù)耐恋乇Ａ魞r。一方面可邀請權威中立的中介評估機構對土地價值進行評估，從而制定合理的土地保留價，使串謀獲利的非法預期降低;三是增加競買人數(shù)。首先，拍賣公告要在全省乃至全國范圍內較為權威的網(wǎng)站和報刊進行發(fā)布，吸引盡可能多的人參與競拍，從而增加串謀成本，降低競拍人串謀的可能性，其次拍賣時間過短不利于競買人充分考慮和決策，適當延長拍賣信息發(fā)布到拍賣會之間的時間，給競買人充分考慮和評估的時間，使競買人能夠有時間實地考察和勘驗，從而保證競買人能夠理性決策。最后，在規(guī)劃及其他條件允許的前提下，將大面積土地細分為若干小面積土地予以出讓，從而降低拍賣的準入門檻，吸引盡可能多的競買人參與拍賣。

[ 參 考 文 獻 ]

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