不動產執行異議審查中案外買受人請求排除執行的法律基礎探析

周建斌

摘要：執行異議制度是2015年《民事訴訟法》修改后的一大亮點，不動產執行異議賦予案外買受人排除執行的救濟權利，意在保護物權期待權，在當前房價漲跌波動、而不動產本身屬于大宗商品價值利益巨大的形勢下，對于已盡到絕大部分買方義務且無明顯過錯的買受人利益、以及抵押權人的優先受償利益，該制度區分內外部兩個法律關系的處理，重新調整了訴訟預期、衡平了各方利益和優先保護順序。

關鍵詞：不動產;執行異議審查;案外買受人;排除執行

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：1008-4428（2019）01-0123-02

2017年3月24日，趙某購買陳某位于常州市新北區某小區聯排別墅一套，房價330萬元，鑒于該房屋尚有280萬元按揭貸款未還清、已抵押給銀行，故雙方約定：由趙某先行支付100萬元幫助陳某償還按揭貸款，待解除抵押、余款繳付至資金監管賬戶后，雙方辦理過戶。趙某實際支付100萬元、并辦理好銀行貸款手續和資金監管后，陳某將該鑰匙交付。然而陳某將已收房款挪用、導致銀行按揭貸款本息未能提前還清。此后趙某申辦的銀行商業貸款如期放貸。

后房產價格漲價幅度較大，約定期限已過，趙某遂起訴至常州市新北區法院要求繼續履行合同，并賠償損失若干。而陳某因欠債，導致在常州市武進區法院的另案民間借貸糾紛中作為共同被告遭到起訴，另案原告申請財產保全，將陳某的該房屋查封。此時，趙某在房屋買賣合同糾紛中的要求繼續履行合同的訴請，無法順利實現，只能向執行法院提出執行異議申請。

常州市武進區法院經審查，由于房屋買賣合同合法有效、合同簽訂在查封之前，趙某應付房款全部到位，對于未能辦理過戶登記趙某不存在過錯，且該房屋已經實際交付占有，故裁定中止對該房屋的查封執行。趙某要求繼續履行合同的障礙得以清除。

法院在裁判排除執行的說理部分，實際上逐條引用了現行的法律條文中設定的四大條件，即《執行異議復議規定》第28條的適用，也兼顧了該條文與《查扣凍規定》的立法意旨，同時還著重從是否有履行的誠意、是否具備履行的能力的角度，考量了買受人、出賣方在房屋買賣合同履行過程中是否有過錯，衡平價值取向的目的，意在保護無瑕疵的物權期待權。

本文據以討論的案例主要屬于該第28條規定范疇，特指金錢債權執行的案外買受人異議（抵債協議除外），且限于案外買受人異議的執行前置審查程序。根據該案例引申討論的，是在不動產執行異議審查程序中，案外買受人請求排除執行的法律規定，雖只有短短幾條，其所遵循的法律基礎和原理、以及由此派生的審查標準值得深思。

目前不動產執行異議審查的主要法律依據：最高法院《人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條（下稱《查扣凍規定》）、《人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條（下稱《執行異議復議規定》）、第29條。目前我國不動產執行異議糾紛中，除因另案生效法律文書導致的排除執行外，案外買受人申請排除執行的主要法律依據是根據《執行異議復議規定》第28條、第29條的要件。

案外人異議的執行前置審查，是我國民事訴訟法的特有程序，對于過濾掉一些明顯的執行錯誤起到了有益的作用。但是，它的審查任務和標準是什么？尤其是和其后的執行異議之訴有何區別？探究該類問題應首先從其法律基礎著手分析。

一、 生存權高于執行權

關于生活必需的居住房屋予以保留的規定，在法院執行的文件中均有體現，例如唯一住房不具備法定條件不得執行的制度、保障被執行人基本生活和安置、保障被執行人的家屬生存權利等，均體現了生存權高于執行權的原則。雖然目前在具體的執行工作中，例如最新的江蘇高院、浙江高院等地方發布的執行工作解答中，對這一規定進行了具體細分，唯一住房在特定條件下仍存在被執行的可能，但是基本的原則沒有變。不動產具有基本的對外宣示作用，俗稱對世功能，案外人所購買的不動產，尤其是作為被執行人唯一居住場所的時候，很可能是其生存權的一部分，因而審查不動產的執行、保障債權人訴訟權利的同時，應特別考慮生存需要和司法權的邊界問題。

二、 執行異議程序本質上是賦予物權期待權的優先保護地位

買受人物權期待權是指訂立了房屋買賣合同的買受人沒有取得合同標的物的所有權，而是賦予其與合同所有人相類似的地位，其預期的不動產所有權無疑將必定會變成自己名下。物權期待權具有排除執行的效力。

就權利性質而言，物權期待權不是物權，物權法中規定的物權分類也不包括物權期待權的概念。而是因為它接近真正的物權，保護的前提是基礎法律關系合法有效，未來將過渡到真正的物權。

在執行異議程序中保護不動產受讓人，是為了保護買受人的物權期待權。“買受人物權期待權之所以應當受到保護，是因為買受人履行了取得物權的明確義務，并以一定方式對外予以公示”。

三、 同等條件下優先保護對外關系，是維護物權交易秩序的根本需要

保護事實物權是法律的基本出發點。在不涉及第三人利益的情況下，物的支配秩序（物權的靜態利益），重要性顯然大于物的交易秩序（物權的動態利益）。例外特殊情形是，涉及借名人與權利人以外的第三人之間的對外關系時，原則上保護登記權利人的法律物權，此時法律物權保護優先。保護法律物權的目的，是為了維持交易秩序的安全，保證第三人取得物權的可能性，客觀地講，就是發揮公示登記制度的指引作用、穩定市場主體的預期，避免陷入更大的不確定性狀態。

其法律原理的基礎在于，不動產交易的雙方之間的法律關系是一種內部關系，而與作為第三人的買受人之間，則屬于外部關系，這種外部關系代表的是社會交易秩序。第三人是局外人，只能根據物權公示登記做出判斷，沒辦法了解其中的內容，賦予其過多的義務顯屬苛責。產生這種內外部關系區分的根本原因在于法律物權與事實物權的分離，因此，一旦法律物權與事實物權分離涉及第三人利益，就只能采用能夠保護第三人利益的標準，即物權公示原則。

因此，同等條件下優先保護對外關系，應成為基本準則，對于維護物權交易秩序、穩定市場主體的價值預期至關重要。

四、 案外人異議審查的內容

案外人執行異議程序審查的重點與普通民事審判程序審查的重點并不完全一致。民事審判程序關注點是判斷原告的靜態權利成立是否。案外人異議審查除了審查異議人是否享有權利外，還應當做出動態的判斷，即其實質權利能否阻卻執行。

具體內容在于三點：①審查主體：異議人是否具有實體權利。案外人與其所主張的實體權利必須直接的法律利益，倘若案外人并非權利人，應視為“無實益”，是無權提出異議的。②審查權利：權利是否真實合法。案外人的權利應當真實存在，不正當或非法取得的權利不應得到保護。例如：有明確的證據表明，案外人與被執行人惡意串通從而轉移財產的。③審查標準：所主張的實體權利能否阻止執行。案外人對執行標的有權利、但有時不能阻止執行，例如，案外人對執行標的所有權，是不能對抗申請執行人的抵押權的，抵押權仍然處于優先地位。

五、 執行標的權屬的判斷標準

案外人異議審查的判斷標準，在實踐中經常成為審判結果大相徑庭的分水嶺。對案外人的實體權利把握，采取形式審查還是實質審查，是實務中爭議最多的問題之一。《查扣凍規定》第17條所規定的買受人無過錯時的物權期待權，屬于法律賦予執行機構實質審查的權力;《執行異議復議規定》出臺后，根據條文語句表述和立法意旨，對此有所調整。依據該規定，案外人異議和執行異議之訴是分開、平行、單列的制度，與民事訴訟法對應的是，二者承擔了不同的功能。

一般來說，案外人異議審查應當堅持形式審查，即根據登記、占有標的物的外部權利確認來判斷所有權，即以形式審查為原則。原因是：①案外人異議制度屬于前置審查程序，建立該制度的初衷，就是為了過濾掉部分明顯不成立的案外人異議。②該制度的主要目的，在于迅速判斷案外人的實體權利主張是否成立，審查期限很短，且屬于非訴程序設計，程序上不可能照顧到各方當事人的陳述申辯權利，也不可能聽證、開庭，不可能完成實質審查。③案外人異議審查的結論不是終局的，當事人不服的，可提起執行異議之訴進行救濟。

同時，對于權利人的權屬判斷，當執行標的為不動產時，如果有登記的，直接根據不動產登記簿判斷即可;沒有登記的建筑物、構筑物及其附屬設施，根據土地使用權登記薄、同時結合建設工程規劃許可等行政審批資料來判斷。

故，案外人執行異議審查制度，實為效率優先、兼顧公平的制度。這與執行異議之訴作為一般的訴訟程序不同，二者承擔不同功能。后者為了查清事實、厘清爭議，通常還會追加被執行人作為第三人參與訴訟。且由于案外人執行異議審查沒有審限、送達、開庭、公告、答辯、上訴權等方面的掣肘，將實質審查的任務交給執行異議之訴，有利于各方的權利救濟。

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