我國“以房養老”存在的問題及應對措施研究

王坷坷

摘要：隨著我國進入老齡社會以及失獨老人養老問題的凸顯，西方國家的“以房養老”模式對于優化我國傳統養老模式具有一定的借鑒意義。本文主要從房地產視角分析我國“以房養老”發展中存在的問題，結合國內外實踐經驗為我國“以房養老”模式提出可行的建議。

關鍵詞：以房養老；概述；模式；問題；措施

1 “以房養老”模式的概述

1.1 “以房養老”的內涵

“以房養老”從其文義解釋可以理解為用房子來養老，是一種養老保障模式，最初產生于荷蘭，在美國得到了發展和完善。“以房養老”專業術語解釋為“住房的反向抵押貸款”在美國也稱為“倒按揭”，是指擁有房屋產權的老年人把住房抵押給金融機構，然后從金融機構獲取養老金，金融機構待老人去世后取得房屋的所有權。因此，該種養老模式針對的主體是擁有房屋產權的老年人，客體是抵押法律關系，內容是老人抵押房屋給金融機構，然后獲取養老金。但是“以房養老”終究是舶來品，我國目前沒有相關完善的配套措施，眾多問題有待解決。例如老年人的年齡應界定為多少歲？地區是否有限制？農村地區是否也可以適用？是否需要無兒無女？抵押的住房需要達到多少平方米？抵押給什么樣的金融機構？金融機構開展這樣的業務需要滿足何種條件？誰來監管？種種問題都在制約著“以房養老”在我國的發展。

1.2 “以房養老 ”在我國的發展模式及其弊端

“以房養老”自傳入我國以來，主要包括以下幾種模式：（1）南京的“租售換養”。這種模式將老人的房子出租或者出售，用租金或者房款養老。這種模式的弊端在于限制條件過于苛刻，導致符合申請條件的老人屈指可數。（2）上海的“售房租住”。是將老人的住房出售，再租回原住房，利用房子的價格與租金的差額來獲得養老金。這種模式的弊端在于老人喪失了對房屋的所有權，并且違背了中國傳統的觀念。（3）北京的“以小換大”。是指老人將住房交付給房地產公司對外出租，然后老人入住養老服務中心。弊端在于房地產公司可信度不高。試水期間我國主要出現了以上三種模式，到了2012年新疆地區出現了“新型以房養老”，盡管取消了一些限制性條件，但這種制度設計過于理想化，從目前我國的市場環境和相關法律法規、政策來看很難實施。

2 我國“以房養老”存在的問題

2.1 申請條件嚴苛，適用面小

“以房養老”模式的設立是為了解決老年人養老問題，因此“以房養老”的申請主體條件應該為絕大多數老年人滿足，這樣才能使“以房養老”成為老年人眾多可供選擇養老模式之一。但在實踐中例如南京的“租售換養”，它要求同時滿足住房面積不低于60平方米和老人的年齡年滿60歲，并且必須是孤寡老人三個條件才能滿足申請條件。而上海的試點區將申請主體的年齡提高到了65周歲以上，申請條件越是嚴苛，也就意味著受眾主體的范圍就越小。生活中完全符合南京“以房養老”試點區申請條件的老人僅是少數，這也就大大局限了“以房養老”在我國的發展空間，與把“以房養老”作為緩解政府養老負擔，優化養老體系結構的目的相背離，同時這也是導致南京“以房養老”失敗的真正原因。

2.2 缺少政府參與，信用度不高

在我國“以房養老”試點地區，北京的“以房養老”是由一家養老服務中心和房地產公司合作推出，上海試點是由一家公積金管理中心負責，南京試點是一家老年公寓推出，可以看出，以上三個試點地區都沒有政府的參與，缺乏政府的監管導致可信度不高，在這種情況下很可能導致抵押機構與“善意第三人”合作騙取老年人的房屋所有權。從國外“以房養老”發展的早期來看，加拿大、新加坡等國家在沒有政府擔保的情況下，老人因擔心自己長壽導致貸款本息超過房屋價值而被迫償還差額，也擔心貸款機構破產而領不到貸款。這同時也反映了我國部分老年人心理的顧慮，政府在這方面也沒有給予相應的積極鼓勵政策，導致老年人選擇“以房養老”的積極性不高。

2.3 選擇形式單一

除了法律法規及配套措施不健全之外，另一個重要的原因就是我國傳統思想的影響，自西周以來我國都奉行繼承制，因此老人更傾向于死后房屋由子孫繼承。同時由于不同地區受教育的程度不同，思想開放程度不同，對“以房養老”的接受程度也不同。我國在南京、上海、北京都開展了試點，但每個試點都只設置了單一的模式，例如，北京符合“以房養老”條件的老人只能選擇將房屋抵押給房地產公司，然后在養老院生活，而不能選擇像上海的“售房租住”模式，雖然將房屋的產權給了公積金管理中心，但仍可以通過租住的方式住在原來的房屋。同理上海符合條件的老人亦不能選擇北京“以大換小”的養老的模式。因此，選擇形式的單一不能滿足老年人根據自身情況做出合理選擇的需求。

3 我國推行“以房養老”的措施

3.1 適當放寬申請條件

在老年人的年齡要求方面，可以根據2014年6月23日中國保監會發布的《關于開展老年人住房反向抵押保險試點的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）第六部分規定的投保人群應為60周歲以上老年人。在房屋的面積方面《指導意見》沒有具體規定，僅要求擁有房屋完全獨立產權即可，因此，“以房養老”在我國開展初期，對房屋住房面積條件不需要增加過多的硬性規定，可待發展成熟之后再做適當調整。同時在要求老年人是否必須無子女及配偶等婚姻家庭狀況方面作適當放寬政策，只要老年人符合年齡及產權方面的要求，就可以根據自己的意向選擇是否適用“以房養老”的養老方式，這樣才有利于房屋資源配置的最優化，擴大在我國的適用范圍及推進“以房養老”在我國的發展進程。

3.2 增強政府參與

“以房養老”在實施過程中涉及抵押、擔保、保險等多個法律行為，僅僅依靠市場調節難以規范“以房養老”在我國的正常運行，必須增強政府的引導和參與。日本、新加坡等“以房養老”發展較為成熟的國家都較為重視政府的參與。例如日本政府的參與模式包括直接融資和間接融資，直接融資是成立專項部門為老年人提供反向住房抵押業務，間接融資是為老年人和金融機構牽線搭橋，提供第三方服務。新加坡政府創辦的養老保障制度——中央公積金制度 （ CPF）涵蓋住房、養老和醫療三大方面的保障體系。除了提供政策的支持，我國還需要加強政府對抵押機構的監管，實行信息披露制度。

3.3 提供多樣化的選擇模式

我國在開展“以房養老”試點地區一個共同的特點就是選擇模式的單一性，再加上不同群體對“以房養老”的訴求不同，以及對新事物的接受能力不同，家庭，經濟等種種原因要求我國提供多樣化的“以房養老”選擇模式。近年來，我國杭州地區的“以房養老”就采用了這種多樣化的模式，依靠房租、房價、退房補貼與敬老院費用以及房屋地段價差四種模式取得了不小的進步，同時也提高了老人生活水平。由此可見，在申請條件寬松，以及政府參與提高公信力的情況下，提供多樣化的選擇模式更有利于“以房養老”在我國的發展。于此同時，還要通過國家政策扶植，設置專業咨詢點、電視新聞網絡媒體等多種途徑宣傳“以房養老”的多種選擇模式。因此，我國不僅要將“以房養老”選擇模式的多樣化，還要加深受眾群體對相關模式的了解。

4 結語

“以房養老”模式起源于荷蘭，在美國、新加坡、日本等國家發展已經較為完備。為了解決我國社會老齡化問題引入我國，并在上海、南京、北京等地出現了不同的試點模式。筆者從房地產法的角度分析了“以房養老”在我國發展中存在的一些問題，借鑒域外先進經驗，及結合我國的實際情況，提出一些完善措施來規范“以房養老”在我國的平穩運行，優化我國養老保障體系。

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（作者單位：西北政法大學）