上海房地產行業對于其創業活動的擠出效應

郝炬明

【摘 要】 自李克強總理提出“大眾創業、萬眾創新”的號召后，全國掀起了創業潮。上海作為中國的一線城市自然走在最前列，但是上海的房價對于創業者的影響也是顯著的。在控制了其他變量之后，房價對于創業活動具有顯著的負面作用。因此，房地產對于創業活動的擠出效應影響主要體現為房價的擠出效應。

【關鍵詞】 房價 創業 擠出效應

一、上海市房地產與創業現狀

1上海市房地產市場的發展現狀

1.1房地產開發投資

上海市2007年-2012年期間房地產開發投資額及其增長率，近六年上海市房地產投資額出現了連年上漲的局面，2012年全市房地產開發投資額2381億元相對2007年1308億元幾近實現翻倍。其中2007年、2008年上海市房地產開發尚處于平穩發展階段，但自從2008年爆發全球金融危機乃至經濟危機后，我國政府啟動了4萬億的經濟刺激計劃，國內各大城市開始掀起了地方政府的投資狂潮，2009年上海房地產開發投資相對2008增長近10%，2010年則相對2009年增長了逾35%，全年投資近2000億元，除當年的世博會投資拉動效應外，更重要的因素在于地方政府對房地產開發投資的大力支持。2010年后，上海市房地產投資的發展速度相對平穩，保持在年均9.5%左右的增速，自2011年起近兩年一直保持在2000億元以上的投資規模。由此可見，金融危機前，上海市房地產市場一直保持著穩健的發展規模與速度，金融危機下政府刺激經濟的政策重點在于發展房地產市場，通過固定資產投資作為拉動經濟增長的主要手段，故而近幾年上海市房地產投資一直維持在較高的發展水平。

1.2商品房供求及均價

2007年-2012年期間上海市商品房供求比及成交均價，商品房市場的供求比基本相對持平，其中2007年、2009年與2010年商品房銷售面積要高于當年竣工面積，其中2009年出現較為明顯的供不應求的局面，原因在于2008年金融危機后，上海市房地產價格出現了一定幅度的下滑，地方政府對房地產市場的刺激政策催生了2009年房地產市場的量價齊升的火爆行情，故而2009年與2010年連續兩年商品房市場出現供不應求。由于2011年1月上海市政府出臺了住宅類商品房的限購令，因而2011年與2012年上海市商品房市場出現了供大于求的局面，但商品房的成交價格也出現了小幅的下滑，但均保持在14000元/平方米左右。

1.3住宅商品房供求比及均價

2007年-2012年期間上海市住宅供求比及成交均價，住宅商品房市場出現了成交均價連年上漲的局面，雖然其成交量出現了相對下滑，但亦保持了較高且平穩的成交水平。住宅作為商品房的主要房產品種，其發展趨勢幾乎影響著全市的商品房市場的發展趨向，其量價走勢幾乎與商品房市場相同，并且剛需的存在在一定程度上使得住宅要強于其他類商品房。其中2008年商品房供給是大于需求的，而住宅市場住宅的銷售量要大于當年市場供應量，因而體現出住宅類商品房即使是在金融危機下仍能體現出其較為明顯的投資價值。故而產生了2007-2010四年內住宅市場供不應求的局面，其成交價亦是節節攀升，從2007年8000元/平方米上漲到2010年的逾14000元/平方米，幾近成翻倍上漲。2011年上海市政府出臺了針對住宅市場的限購令，雖然上海市住宅類商品房成交均價略有下滑，但住宅市場成交量依然居高不下，保持在1500平米左右的年均成交水平，市場供求比亦未呈現供給明顯大于需求的現象，相比2011年住宅供求比的1.05，2012年的供求比則為1.01。因而，從對近幾年上海市住宅市場的發展情況來看，住宅相對其他商品房更有較為明顯的需求支撐，即使在限購令下，市場需求對供給的消化能力依然較強，說明上海住宅市場價格仍將有一定的上漲空間。

二、上海創業現狀分析

關于上海這座城市是否是創業之城，觀點很多，甚至其中挺大一部分算得上偏見。

1.2.1融資事件

根據Lighthouse互聯網實驗室整理的IT桔子數據顯示，到2015年，上海共發生融資并購事件共545起，這個數字居于北京的1035起之后，領先于深圳的252起、杭州的188起以及廣州的115起。盡管各地的媒體發展程度并不相同，導致發生在種子輪、天使輪的融資事件未必能完整披露，但這樣的統計結果說明上海的創業熱度還是很高。

3.2.2創業行業占比

根據Lighthouse互聯網實驗室整理的IT桔子數據顯示，上海2015年新增的項目中，本地生活占了16.18%，電子商務占了14.89%，企業服務占了13.59%，金融占了11.00%。在所有的行業中，這四個領域是排名前四的領域。

三、模型構建與數據選取

本文采用多變量的計量模型來驗證房地產行業發展狀況與區域創業活動之間的聯系。這一模型說明如下：

（1）因變量。上海創業活動發展狀況的最直接反映。在中國統計摘要中，法人單位的范圍較大，不僅包含企業組織，還包括了各類非營利性的社會組織。在法人單位中，一些大型國有企業、社會組織、行業協會的數量每年通常都是較為穩定的，影響法人單位數量變動的主要因素是私營企業的注冊以及企業破產退出市場等行為。因此，本文用中國統計摘要所提供的當年上海的法人單位數目減去上一年的數目，將計算結果作為當年新增創業活動的測量指標。

（2）自變量。使用兩個指標來反映上海房地產行業的發展狀況：一是歷年中國統計年鑒所提供的上海商品房銷售的平均價格。二是歷年中國統計年鑒所提供的上海房地產投資額度。這一指標反映了該區域當年進入房地產行業的資金狀況，當房地產行業總體上向上發展時，就會有更多的機構在各地區投入資金開發房地產，他們期望通過房地產投資獲得超額利潤。需要說明的是，在國內的公開數據中，特別是官方提供的各地區統計年鑒中，并沒有更詳細的房地產業數據。例如，針對不同類型房屋的銷售價格，針對商業地產及普通地產的投資狀況等。因此，出于可行性考慮，本文初步采用上述兩個指標作為主要的自變量。

（3）控制變量。本模型所涉及到的控制變量主要分為：

區域人口數量與區域市場的需求狀況有關。人口眾多也意味著對于房地產的需求較旺盛，這也為房地產行業的發展提供必要的需求基礎。因此，在探索房地產行業與創業活動的聯系時，需要將其作為控制變量。基礎設施（F）。區域的基礎設施是實施創業活動的必要條件，創業者會考慮在基礎設施更為完備的區域投資設址。基礎設施也是人們在購買房地產時需要考慮的因素，基礎設施較好，房地產的銷售可能就較為旺盛。在基礎設施中，公共交通狀況是一個重要的方面。本文采用中國統計年鑒的城市基礎設施投資額這一指標反映上海基礎設施狀況。固定資產投資（I）。目前，我國各地區的經濟建設中，固定資產投資占據了很大比重，這一指標主要反映了區域層面在生產能力方面的供給狀況，這對于創業活動是有利的。但是，固定資產投資力度大又意味著資金主要流向了大量的建設部門（其中包含了房地產行業），這對于創業活動來說則是不利的。因此，同樣需要將其作為控制變量。

人均消費（N）。這一指標與創業活動密切相關，因為它是區域市場需求的有力反映。同時，消費水平也與房地產行業相關性很大，在探討的特定區域的房價水平時，也總是會將其與人均消費水平比較。

職工工資水平（W）。職工工資反映了人群的收入狀況，這同樣構成了區域市場需求的基礎。但是，如果工資相對較高，適齡人群也可能更愿意進入已有企業或單位組織，享受穩定的高工資，而不愿創業。同時，工資水平同人均消費一樣，也與房地產行業發展密切相關，也是在房地產開發、銷售過程中需要重點考慮的對象。

四、研究結論與政策建議

本文認為，房地產對于創業活動的影響主要體現為房地產價格對于創業活動的“擠出效應”。受限于數據來源和指標設計的影響，本文所得到的結論是探索性的，各個變量對于創業活動的影響機制的具體過程也還不能夠詳細論證。在未來的研究中，盡可能尋找更多的指標來描述不同要素對于創業活動的影響，在時間跨度上進一步拉長，從而獲得更多有效的樣本點，從而更加完整系統地揭示上海市創業活動發展特征。

【參考文獻】

[1] 高建，姜彥福，李習保，程源。全球創業觀察中國報告（2007）——創業轉型與就業效應[M].清華大學出版社，2008.

[2] 梁云芳，高鐵梅，賀書軍.房地產市場與國民經濟協調發展的實證分析[J].中國社會科學，2006， （3）.

[3] 王文春，榮昭. 房價上漲對工業企業創新的抑制影響研究[J].經濟學（季刊），2014，（13）.

[4] 吳曉瑜，王敏，李力行.中國的高房價是否阻礙了創業？[J].經濟研究，2014，（9）.

[5] 鄧健，張玉新.房價波動與居民消費的影響機制[J].管理世界，2011，（4）.