新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地儲備的創(chuàng)新發(fā)展路徑分析

敖翔

摘 要： 在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，為了實(shí)現(xiàn)土地利用價值的最大化，需要針對新型城鎮(zhèn)化與土地儲備之間的互動關(guān)系進(jìn)行分析，進(jìn)一步對城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)行梳理，以此來重塑土地儲備目標(biāo)體系，并進(jìn)一步對土地儲備供應(yīng)決策進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中土地儲備的創(chuàng)新發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 新型城鎮(zhèn)化;土地儲備;互動關(guān)系;創(chuàng)新發(fā)展

我國土地儲備制度發(fā)展已有較長的一段埋單 ，其在土地資源配置方面發(fā)揮出了重要的作用。在當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，城鎮(zhèn)作為城市功能的重要空間載體，因此要通過把握好城鎮(zhèn)發(fā)展的脈絡(luò)，引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)土地儲備的不斷創(chuàng)新，以此來推動城市的健康、持續(xù)發(fā)展。

1優(yōu)化土地儲備與城市空間結(jié)構(gòu)

1.1促進(jìn)中心城區(qū)空間布局優(yōu)化

在當(dāng)前實(shí)施城市土地儲備制度過程中，通過運(yùn)用市場和政府兩類調(diào)節(jié)機(jī)制，以此來促進(jìn)城市中心區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)的合理化，實(shí)現(xiàn)對中心城區(qū)空間布局的優(yōu)化。由于城市中心土地區(qū)位最優(yōu)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ虼诵枰侠韺Τ鞘鞋F(xiàn)有土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局進(jìn)行優(yōu)化，更好的發(fā)揮出土地儲備機(jī)構(gòu)的重要作用，實(shí)施統(tǒng)一的征購權(quán)，統(tǒng)一收購城市劃撥土地及閑置土地。根據(jù)土地利用規(guī)劃來整理的開發(fā)收購的土地，并對收購?fù)恋挠猛局匦麓_定，然后再向市場進(jìn)行供應(yīng)。

1.2 配合產(chǎn)業(yè)升級優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)

在城市快速發(fā)展和擴(kuò)張過程中，土地的經(jīng)濟(jì)區(qū)位不斷發(fā)生變化。如原工業(yè)用地已無法與發(fā)展工業(yè)相適應(yīng)，這就迫切工作企業(yè)外遷。原工業(yè)企業(yè)用地則通過土地儲備進(jìn)行開發(fā)整理，再進(jìn)行公開出讓。這種做法極易導(dǎo)致開發(fā)強(qiáng)度提高，使土地單純轉(zhuǎn)向居住用地的趨勢更為明顯。因此在當(dāng)前城市中心區(qū)域的工業(yè)用地儲備，需要結(jié)合城市的長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，進(jìn)一步拓寬工業(yè)用地功能轉(zhuǎn)換儲備工作的思路。

1.3 引導(dǎo)城市邊緣區(qū)空間發(fā)展

當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中城市不斷向外擴(kuò)展，在實(shí)際擴(kuò)展過程中涉及到較多的因素，因此需要充分的運(yùn)用城市土地儲備制度對城市邊緣區(qū)空間結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)作用，通過實(shí)施城市土地儲備制度，以此來推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并引導(dǎo)向城市邊緣空間結(jié)構(gòu)演變。同時還要建立土地市場信息反饋機(jī)制，合理布局土地功能，及時對土地供給計劃進(jìn)行調(diào)整。由于城市邊緣區(qū)多為農(nóng)用地，因此基礎(chǔ)設(shè)施部門可以先通過對土地進(jìn)行征用和組織前期開發(fā)，待土地增值后再投入市場，以此來取得土地增值收益，加快推動土地的良性循環(huán)發(fā)展。

2 土地儲備與城市規(guī)劃的實(shí)施

在編制城市規(guī)劃過程中，基于城市不同區(qū)域或是不同地段的土地具有的不同功能及對應(yīng)的土地價格，城市規(guī)劃需要科學(xué)對城市土地資源進(jìn)行配置，形成合理的城市空間結(jié)構(gòu)，為土地儲備創(chuàng)造良好的環(huán)境。在城市規(guī)劃實(shí)施過程中，土地權(quán)屬和用途都會發(fā)生變化，城市空間也會有所延伸，因此城市土地儲備機(jī)構(gòu)需要在規(guī)劃指引下，合理把握出庫時機(jī)，實(shí)現(xiàn)土地增值收益的最大化。在制定土地儲備計劃過程中，需要綜合考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，并對各部門之間的良性互動關(guān)系進(jìn)行把握，進(jìn)一步完善土地管理體系，實(shí)現(xiàn)土地高效合理的利用，合理對城市空間和用地進(jìn)行布局和利用，加強(qiáng)對土地的調(diào)控力度，進(jìn)一步規(guī)范土地市場的運(yùn)行。

城市土地儲備工作對城市空間結(jié)構(gòu)的影響主要表現(xiàn)在城市建成后空間重構(gòu)和新城市擴(kuò)張。實(shí)施土地儲備會促進(jìn)城市用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)和功能分區(qū)的合理化，即能夠使喚不同城市功能用地在城市空間上分布更加合理，并取得相對有優(yōu)勢的區(qū)位，以此來提高城市規(guī)劃的水平。城市碸需要對舊城進(jìn)行更新和新區(qū)建設(shè)，這個過程中土地儲備發(fā)揮著重要的作用，在實(shí)際工作中需要與市場緊密結(jié)合，并及時與城市規(guī)劃部門溝通，加快推動土地拆遷和出讓，實(shí)現(xiàn)城市布局結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)的過關(guān)，為城市規(guī)劃的順利實(shí)施起到積極的推動作用。

3 土地儲備與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

城市基礎(chǔ)設(shè)施對于土地空間具有一定的依附性，在其建設(shè)過程中會產(chǎn)生對不同用地的需求、用地布局配置的要求等。交通設(shè)施、公共基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施都可以為其周邊土地帶來價值提升，進(jìn)而推動周邊房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房價提高，優(yōu)質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施對于城市發(fā)展具有積極影響，因此城市基礎(chǔ)設(shè)施的外部效用是城市土地利用規(guī)劃和土地儲備過程中需要考量的重要因素之一。在基礎(chǔ)設(shè)施供給層面，既要合理確定其發(fā)展模式、規(guī)模和布局，也要避免在發(fā)展過程中出現(xiàn)“重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)”等問題。因此，土地儲備工作需統(tǒng)籌規(guī)劃、合理預(yù)測基礎(chǔ)設(shè)施用地規(guī)模，厘清保障重點(diǎn)，優(yōu)化用地配置，合理安排布局，進(jìn)而提供優(yōu)質(zhì)用地服務(wù)，以此促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施用地的節(jié)約集約利用。

4 土地儲備與土地節(jié)約集約利用

在城市發(fā)展過程中，為加強(qiáng)土地的節(jié)約集約利用，要積極的劃定城市增長邊界與倡導(dǎo)緊湊城市的發(fā)展。通過土地儲備和供應(yīng)量的調(diào)節(jié)對土地利用結(jié)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)，達(dá)到土地節(jié)約集約利用、促進(jìn)城市可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展等目標(biāo)。因此，需將城市增長邊界、緊湊城市等發(fā)展理念引入土地儲備過程中，從城市規(guī)模、交通、居住、環(huán)境保護(hù)、耕地保護(hù)等方面系統(tǒng)指導(dǎo)我國土地儲備工作，為建立土地儲備規(guī)劃提供技術(shù)與理論支撐。

城市土地儲備與供應(yīng)由城市時空演化所具體反映，通過對城市空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計，確定城市各類土地儲備的規(guī)模與周期，從而實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用和優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。在一定社會經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件下，按照土地節(jié)約集約利用對土地利用結(jié)構(gòu)布局的要求，對城市各種利用類型土地進(jìn)行合理的數(shù)量安排和空間布局，在此基礎(chǔ)上合理制定相應(yīng)的土地儲備規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及生態(tài)效益的最大化。

5 土地儲備與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

土地作為一種有限資源，其供給從長期來看是剛性的。但在一定時期內(nèi)，政府的土地利用規(guī)劃與土地供給計劃的實(shí)施，能夠使土地供給擁有一定的動態(tài)彈性的特征。基于此，由土地儲備引導(dǎo)和調(diào)控市場需求方向和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，通過把握建設(shè)用地投放市場的方向、空間布局、結(jié)構(gòu)和時機(jī)，可以對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)布局和市場預(yù)期施加有效調(diào)控力，體現(xiàn)了土地儲備對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要作用。土地儲備可以通過土地儲備規(guī)劃、土地供應(yīng)方式與結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)時序等手段優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

6結(jié)束語

土地作為城鎮(zhèn)發(fā)展的重要載體，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，需要以土地儲備作為重要的手段。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，由于人員聚集在城鎮(zhèn)中心，對于土地需求量較大，人地矛盾不斷激化，在這種情況下，需要創(chuàng)新土地儲備和推動土地儲備的發(fā)展為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展提供重要的保障和支撐，從而推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)。

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