預(yù)查封制度質(zhì)疑及物上期待權(quán)的執(zhí)行

●馬強(qiáng)偉

2004年最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《協(xié)助執(zhí)行問題通知》），該通知為我國(guó)法律體系中關(guān)于預(yù)查封制度的最早規(guī)定。根據(jù)該通知第13～15條，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)查封主要適用于兩類情形，第一類適用情形為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理商品房預(yù)售許可證但尚未出售的房屋。第二類包括以下幾種適用情形：（1）被執(zhí)行人已全部繳納出讓金但尚未辦理登記的土地使用權(quán)；（2）被執(zhí)行人部分繳納出讓金但尚未辦理登記，經(jīng)國(guó)土資源管理部門確認(rèn)后的土地使用權(quán)或不能分割的土地使用權(quán)；〔1〕參見安徽省高級(jí)人民法院（2015）皖執(zhí)復(fù)字第00006號(hào)執(zhí)行復(fù)議裁定書。（3）被執(zhí)行人購(gòu)買由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（4）被執(zhí)行人購(gòu)買已辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。除上述規(guī)定外，部分地方法院也將預(yù)查封適用于下述情形，即被執(zhí)行人購(gòu)買第三人的房屋，已支付部分或全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該房屋，申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款，或者第三人同意從該房屋變價(jià)款中優(yōu)先受償剩余價(jià)款的情形（以下簡(jiǎn)稱第（5）種情形）。〔2〕參見北京市高級(jí)人民法院、北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行有關(guān)問題的通知》第18條。預(yù)查封的效力等同于正式查封（《協(xié)助執(zhí)行問題通知》第18條第1句）。在預(yù)查封期間，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記至債務(wù)人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封登記（《協(xié)助執(zhí)行問題通知》第16條第2句）。

由上可知，預(yù)查封措施主要針對(duì)的財(cái)產(chǎn)類型包括債務(wù)人所有但尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)，以及債務(wù)人可以期待獲得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)。在上述第一類適用情形中，執(zhí)行的標(biāo)的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理商品房預(yù)售許可證但尚未出售的房屋，實(shí)際上屬于尚未建成的不動(dòng)產(chǎn)，如何與在建建筑物的查封協(xié)調(diào)并存，存在疑問。在上述第二類適用情形中，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人并非執(zhí)行債務(wù)人，執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行與其并無訴訟關(guān)系的第三人財(cái)產(chǎn)的正當(dāng)性存在疑問。債務(wù)人享有的這類期待利益可否作為執(zhí)行法院“預(yù)查封”第三人財(cái)產(chǎn)的理論基礎(chǔ)？如果不可以，則債務(wù)人享有的這類期待利益應(yīng)如何執(zhí)行以保障債權(quán)人的利益？

基于以上疑問，筆者嘗試探討我國(guó)金錢債權(quán)執(zhí)行中預(yù)查封制度的理論基礎(chǔ)及可適用的財(cái)產(chǎn)范圍，并結(jié)合司法實(shí)踐中存在的問題予以分析。下文討論的問題主要包括四個(gè)方面：第一，在我國(guó)已有在建建筑物執(zhí)行措施的現(xiàn)狀之下，另設(shè)預(yù)查封制度的必要性及對(duì)該類財(cái)產(chǎn)的具體執(zhí)行方法；第二，預(yù)查封案外第三人不動(dòng)產(chǎn)的理論基礎(chǔ)；第三，執(zhí)行債務(wù)人基于債權(quán)或物權(quán)對(duì)第三人享有的交付或移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行方法；第四，債務(wù)人不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)的執(zhí)行方法。

一、在建房屋的執(zhí)行與預(yù)查封制度

在適用預(yù)查封制度的第一類情形中，執(zhí)行的客體是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證但尚未出售的房屋。首先需要界定的是此處執(zhí)行的標(biāo)的究竟為何物。通常認(rèn)為，尚處于建造中的房屋屬于在建建筑物的范疇。對(duì)于在建房屋是否屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的判例認(rèn)為須以是否能夠避風(fēng)雨、達(dá)到經(jīng)濟(jì)上的使用目的為限。〔3〕參見王澤鑒：《民法物權(quán)》第2版，北京大學(xué)出版社2010年版，第41頁；謝在全：《民法物權(quán)論》上冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2011年版，第16～17頁。這一觀點(diǎn)也是我國(guó)大陸地區(qū)的通行看法。〔4〕參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說》上冊(cè)，清華大學(xué)出版社2011年版，第50頁；張雙根：《商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度之質(zhì)疑》，《清華法學(xué)》2014年第2期；王榮珍：《論在建建筑物抵押登記的性質(zhì)與效力》，《學(xué)術(shù)研究》2011年第11期；董學(xué)立：《論“在建物”上的抵押權(quán)》，《政法論叢》2009年第2期。房地產(chǎn)開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，作為買賣標(biāo)的物的商品房尚在建造中，〔5〕根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條等的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可，僅需滿足“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”之條件，在建房屋顯然未達(dá)到成立不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。未能達(dá)到避風(fēng)雨及經(jīng)濟(jì)上可以使用的條件，不能成為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。因此，此處執(zhí)行的客體實(shí)為尚未成為不動(dòng)產(chǎn)的在建建筑物，應(yīng)當(dāng)解決的問題便是對(duì)這類在建建筑物應(yīng)如何執(zhí)行。

（一）在建建筑物的實(shí)體法地位對(duì)執(zhí)行程序的影響

通常來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的在建房屋不屬于不動(dòng)產(chǎn)，至多只是動(dòng)產(chǎn)（建筑材料），因此，應(yīng)按照動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行方法執(zhí)行。〔6〕參見楊與齡：《強(qiáng)制執(zhí)行法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第374頁；陳榮宗：《強(qiáng)制執(zhí)行法》，三民書局有限公司2000年版，第375頁。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第10條，在建建筑物的執(zhí)行方法接近于動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行方法，即僅通知管理人或?qū)嶋H占有人并張貼公告，并未要求進(jìn)行查封登記。〔7〕參見金平強(qiáng)：《執(zhí)行工作實(shí)務(wù)技能》，人民法院出版社2013年版，第66頁。

但將在建房屋作為動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行卻與其在我國(guó)實(shí)體法中所處的地位不符。根據(jù)《物權(quán)法》第180條第1款第5項(xiàng)的規(guī)定，在建建筑物之上可以設(shè)定抵押權(quán)，且登記為其生效要件（第187條）。有學(xué)者認(rèn)為，在建建筑物即便未達(dá)到上述不動(dòng)產(chǎn)之標(biāo)準(zhǔn)，也可以設(shè)定抵押權(quán)，因此，在我國(guó)法上在建建筑物具有“與不動(dòng)產(chǎn)相當(dāng)”的實(shí)體法地位。〔8〕同前注〔4〕，崔建遠(yuǎn)書，第50頁。由于存在上述特殊規(guī)定，在建建筑物如按照《查封規(guī)定》第10條規(guī)定的方法執(zhí)行，將無法實(shí)現(xiàn)限制債務(wù)人處分權(quán)的執(zhí)行目的。在執(zhí)行法院通知管理人或?qū)嶋H占有人并張貼公告后，盡管對(duì)在建建筑物的查封已受《民事訴訟法》第111條第1款第3項(xiàng)和《刑法》第314條的保護(hù)，但債務(wù)人仍然可以在其上為他人設(shè)定抵押權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記時(shí)也無從獲知在建建筑物已被查封、扣押的事實(shí)。〔9〕《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第19條雖然規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理在建建筑物抵押權(quán)登記時(shí)進(jìn)行實(shí)地查看的內(nèi)容，但這并非強(qiáng)制性要求，而是“可以”實(shí)地查看。如此看來，對(duì)在建建筑物采取預(yù)查封登記似有實(shí)質(zhì)意義。

但問題是在在建建筑物上可直接登記設(shè)定抵押權(quán)的前提下，是否還有必要進(jìn)行預(yù)查封登記。由于在建建筑物不具有特定性，非獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)，因此，我國(guó)有學(xué)者指出，以在建建筑物設(shè)定抵押的，實(shí)際上是預(yù)先設(shè)定抵押權(quán)，于是在建建筑物建成時(shí)債權(quán)人可請(qǐng)求在其上設(shè)定抵押權(quán)（債權(quán)請(qǐng)求權(quán)），為保障這一債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)對(duì)該請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記。〔10〕同前注〔4〕，王榮珍文。這一論據(jù)亦可用來論證為何對(duì)在建房屋應(yīng)進(jìn)行預(yù)查封登記，而不是直接進(jìn)行查封登記。但是，預(yù)告登記同樣是不動(dòng)產(chǎn)登記之一種，必須有現(xiàn)存的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也即必須先有該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的存在。對(duì)在將來建成建筑物上設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記，與商品房預(yù)售中的預(yù)告登記一樣，由于不存在獨(dú)立的客體，預(yù)告登記同樣難以適用。〔11〕同前注〔4〕，張雙根文。

這從另一方面也說明了我國(guó)法上在建建筑物設(shè)定抵押權(quán)規(guī)則的特殊性。雖然從邏輯上看，在建建筑物不屬于不動(dòng)產(chǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行提供在建房屋設(shè)定抵押權(quán)以獲得融資是我國(guó)實(shí)務(wù)中通行的做法，并為《物權(quán)法》所肯認(rèn)。在我國(guó)法上，在建建筑物具有“與不動(dòng)產(chǎn)相當(dāng)”地位的觀點(diǎn)值得贊同。《物權(quán)法》第180條第1款第5項(xiàng)可理解為例外規(guī)定，在建建筑物可與一般不動(dòng)產(chǎn)一樣，直接設(shè)定抵押權(quán)，且以登記為生效要件。在對(duì)在建建筑物執(zhí)行時(shí)，也同樣應(yīng)注意其實(shí)體法地位，依照不動(dòng)產(chǎn)查封的方法處理，而不必再另外創(chuàng)設(shè)“預(yù)查封”制度，其查封方法應(yīng)適用《查封規(guī)定》第9條的規(guī)定。

（二）在建建筑物查封的具體方法

綜上所述，在建建筑物應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)的查封方法處理。根據(jù)《查封規(guī)定》第9條的規(guī)定，執(zhí)行法院除了采取張貼封條、公告，提取財(cái)產(chǎn)權(quán)證照等方法外，還應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，未經(jīng)登記的，不能對(duì)抗其他已辦理登記的查封行為。但這一規(guī)定未將查封登記作為不動(dòng)產(chǎn)查封的生效要件，與實(shí)體法中登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件規(guī)定不符。雖然執(zhí)行法院在張貼封條或公告后，可認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的查封即可發(fā)生公法上的束縛力（查封狀態(tài)），債務(wù)人再為處分行為，即可能面臨《民事訴訟法》第111條第1款第3項(xiàng)和《刑法》第314條規(guī)定的處罰，但未經(jīng)查封登記，查封的事實(shí)不易被第三人知曉，在第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記狀況而受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，查封目的便會(huì)落空。為使查封的效力發(fā)生一般性的約束效力，仍應(yīng)以登記作為不動(dòng)產(chǎn)查封的生效要件。我國(guó)《強(qiáng)制執(zhí)行法草案》（第六稿）第100條第2款即明確采納這一見解，值得肯定。對(duì)在建建筑物設(shè)定抵押時(shí)，須在在建建筑物所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記（《房屋登記辦法》第4條第1款、第59條），所以，對(duì)在建房屋亦應(yīng)在此辦理正式的查封登記，而非預(yù)查封登記。

查封在登記后即可發(fā)生正式查封的效力，被執(zhí)行人對(duì)在建房屋進(jìn)行的處分不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人（《查封規(guī)定》第26條第1款）。值得注意的是，我國(guó)房地產(chǎn)交易中還存在大量的預(yù)售房屋抵押交易，也即開發(fā)商出售在建房屋，預(yù)購(gòu)人以購(gòu)買的預(yù)售房屋為銀行進(jìn)行抵押預(yù)告登記以獲得貸款。在執(zhí)行法院查封開發(fā)商的在建房屋后，如在建房屋價(jià)值明顯超過執(zhí)行債權(quán)的額度，不應(yīng)剝奪開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行預(yù)售交易的機(jī)會(huì)。此時(shí)因?yàn)椴榉獾怯浌镜淖饔茫A(yù)購(gòu)人和銀行在明知查封的事實(shí)時(shí)仍參與預(yù)售交易的，表明其愿意承受相應(yīng)的負(fù)擔(dān)，在建建筑物查封的效力不影響預(yù)購(gòu)人預(yù)告登記、銀行抵押預(yù)告登記的辦理，但執(zhí)行法院登記在先，查封的效力要優(yōu)于后者。〔12〕參見常鵬翱：《預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的法律效力》，《法律科學(xué)》2016年第6期。

此外，在我國(guó)“房地一體”的原則下，在建建筑物抵押權(quán)在客體范圍上及于其建設(shè)用地使用權(quán)（準(zhǔn)用《物權(quán)法》第182條、第193條），對(duì)在建建筑物辦理抵押權(quán)登記時(shí)亦強(qiáng)調(diào)應(yīng)提交“享有建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第76條第2項(xiàng)）。因此，在查封在建建筑物時(shí)，應(yīng)同時(shí)查封建設(shè)用地使用權(quán)并在相應(yīng)機(jī)構(gòu)辦理查封登記（《查封規(guī)定》第23條）。

二、第二類預(yù)查封適用情形中的執(zhí)行標(biāo)的

預(yù)查封的適用對(duì)象除上述債務(wù)人所有的在建房屋之外，主要包括執(zhí)行債務(wù)人繳納全部出讓金但尚未辦理登記的土地使用權(quán)，執(zhí)行債務(wù)人購(gòu)買的尚未辦理登記的房屋，以及執(zhí)行債務(wù)人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或商品房預(yù)告登記的房屋。執(zhí)行債務(wù)人因與第三人簽訂土地使用權(quán)合同、房屋買賣合同或商品房預(yù)售合同，對(duì)第三人享有債法上移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的債權(quán)，但由于沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，尚未取得房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，僅僅享有債法上的請(qǐng)求權(quán)。此時(shí)預(yù)查封的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)實(shí)際上沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，不屬于債務(wù)人所有，在多數(shù)情形中債務(wù)人也不實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)。即便是上述第（5）種情形，執(zhí)行債務(wù)人購(gòu)買第三人房屋已經(jīng)支付價(jià)款且占有房屋的，但由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，如未辦理登記手續(xù)或預(yù)告登記手續(xù)，執(zhí)行的標(biāo)的同樣只是執(zhí)行債務(wù)人移轉(zhuǎn)所有權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

在對(duì)債務(wù)人的執(zhí)行程序中，為何可以對(duì)案外第三人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行執(zhí)行存在疑問。論者或謂預(yù)查封中執(zhí)行第三人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的理論基礎(chǔ)在于債務(wù)人對(duì)這類標(biāo)的享有期待利益。尤其是《協(xié)助執(zhí)行問題通知》起草者便是基于債務(wù)人享有的這種期待利益參酌實(shí)體法中的預(yù)告登記制度法理，創(chuàng)設(shè)了預(yù)查封制度。〔13〕參見葛行軍、范向陽：《〈關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知〉的理解與適用》，載最高人民法院執(zhí)行工作辦公室主編：《強(qiáng)制執(zhí)行指導(dǎo)與參考》第9輯，法律出版社2004年版，第31 頁。

（一）我國(guó)司法實(shí)踐中“期待利益”的消極面向和積極面向

以上所謂執(zhí)行債務(wù)人享有的期待利益，在學(xué)理上應(yīng)指執(zhí)行債務(wù)人在與物權(quán)人簽訂房屋買賣合同、預(yù)售商品房買賣合同或土地使用權(quán)合同后可能取得的期待權(quán)（Anwartschaftsrecht）。期待權(quán)概念來源于德國(guó)學(xué)說。目前通常將期待權(quán)與民法上的權(quán)利觀念結(jié)合，認(rèn)為期待權(quán)發(fā)生并存續(xù)于取得特定權(quán)利的過程中，因取得權(quán)利的部分要件得以滿足而受到法律的保護(hù)，從而取得具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位。〔14〕參見王澤鑒：《附條件買賣買受人之期待權(quán)》，載王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第1冊(cè)，北京大學(xué)出版社2009年版，第145頁；朱慶育：《民法總論》第2版，北京大學(xué)出版社2016年版，第520頁。但對(duì)于應(yīng)滿足何種要件始得成立期待權(quán)則看法不一。通常認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括以下三個(gè)要件：（1）對(duì)未來取得某種完整權(quán)利的期待；（2）已經(jīng)具備取得權(quán)利的部分要件；（3）期待權(quán)受法律的保護(hù)。〔15〕同上注，王澤鑒文，第147頁；申衛(wèi)星：《期待權(quán)研究導(dǎo)論》，《清華法學(xué)》2002年第1期；王軼：《期待權(quán)初探》，《法律科學(xué)》1996年第4期。

雖然我國(guó)立法沒有明確規(guī)定對(duì)權(quán)利取得人期待利益的保護(hù)制度，但我國(guó)法院對(duì)該利益提供保護(hù)的做法由來已久。這不僅體現(xiàn)在預(yù)查封制度中，取得人作為執(zhí)行債務(wù)人，其取得利益可以作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)入執(zhí)行程序中，更是體現(xiàn)在將其作為取得人的積極財(cái)產(chǎn)加以保護(hù)。例如，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《工程款優(yōu)先權(quán)批復(fù)》）第2條的規(guī)定，買受人在支付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)即不得對(duì)抗買受人。又如，依《查封規(guī)定》第17條第2句、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第28條、第29條的規(guī)定，買受人購(gòu)買的被執(zhí)行人的房屋，在滿足一定條件（支付全部或部分價(jià)款，取得占有，對(duì)于未辦理過戶沒有過錯(cuò)等，視一般買受人和房屋消費(fèi)者有所不同）時(shí)，即便沒有辦理過戶登記手續(xù)，仍然可以排除出讓人（所有權(quán)人）的債權(quán)人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

《工程款優(yōu)先權(quán)批復(fù)》和《查封規(guī)定》均早于《物權(quán)法》的制定，其設(shè)立的上述規(guī)則與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的沖突十分明顯，但這一規(guī)則仍在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中得以保留并有所細(xì)化。該司法解釋起草者就此的理由是“社會(huì)上仍然存在大量非買受人的原因而未登記的不動(dòng)產(chǎn)，如果不加分別一律準(zhǔn)許強(qiáng)制執(zhí)行，將會(huì)危及社會(huì)穩(wěn)定”，因此，認(rèn)為《查封規(guī)定》第17條仍應(yīng)堅(jiān)持。〔16〕參見江必新、劉貴祥主編，最高人民法院執(zhí)行局編：《最高人民法院〈關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定〉理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第421～422頁。此外，對(duì)于購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房的房屋消費(fèi)者，該司法解釋起草者認(rèn)為其生存權(quán)處于更高的位階，因此相比于一般買受人應(yīng)獲得更多的保護(hù)，具體體現(xiàn)為不要求占有、不要求支付全款等。〔17〕同上注，第431～432頁。

買受人期待利益在我國(guó)目前司法實(shí)踐中展現(xiàn)出的消極面向和積極面向，正是期待權(quán)理論在德國(guó)法上所要解決的主要問題，也即買受人的期待利益如何一面被納入其責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，一面又作為其積極財(cái)產(chǎn)排除他人的侵害，以及如何轉(zhuǎn)讓的問題。此為期待權(quán)法律規(guī)則所要解決的三個(gè)主要問題，即作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行的問題、保護(hù)問題和轉(zhuǎn)讓問題。〔18〕參見［德］鮑爾/施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》上冊(cè)，張雙根譯，法律出版社2004年版，第48頁。但并非買受人的所有期待利益均可以獲得絕對(duì)的保護(hù)，以保護(hù)問題為例，買受人在執(zhí)行程序中向所有權(quán)人的債權(quán)人主張排除異議時(shí)，須判斷交易保護(hù)是否應(yīng)當(dāng)讓位于所謂“買受人期待利益”的保護(hù)。

盡管買受人將要取得的所有權(quán)在“完滿”的過程中，但畢竟期待利益不具有公示性，如不加限制地賦予買受人排除異議的權(quán)利，實(shí)際上是給予買受人某種非公示的物權(quán)優(yōu)先權(quán)。正如我國(guó)學(xué)者所說，其“影響了不動(dòng)產(chǎn)交易安全，恰如埋藏了一顆隨時(shí)會(huì)引爆的炸彈”。〔19〕莊加園：《不動(dòng)產(chǎn)買受人的實(shí)體法地位辨析——兼談〈異議復(fù)議規(guī)定〉第28條》，《法治研究》2018年第5期。該文對(duì)于我國(guó)司法實(shí)踐中保護(hù)的買受人期待利益是否等同于德國(guó)法上的期待權(quán)這一問題有較為細(xì)致的批評(píng)。基于這一原因，德國(guó)法在構(gòu)建期待權(quán)理論時(shí)規(guī)定，只有在買受人的法律地位十分穩(wěn)固且第三人不能隨意破壞時(shí)才成立期待權(quán)。期待權(quán)的典型例子是保留所有權(quán)買賣中買受人取得的地位，所有權(quán)在價(jià)款付清時(shí)自動(dòng)移轉(zhuǎn)于買受人，無需再額外請(qǐng)求出讓人讓與所有權(quán)。因此，只要買受人繼續(xù)支付價(jià)款，其法律地位就立于不敗之地。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)，我國(guó)有學(xué)者引用德國(guó)學(xué)者拉倫茨、賴扎和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒教授的見解，認(rèn)為在尚未登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)受讓人雖不能取得物權(quán)，但當(dāng)事人此時(shí)應(yīng)當(dāng)取得了期待權(quán)。〔20〕同前注〔15〕，王軼文。這一看法與《查封規(guī)定》及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》起草者的誤解類似，均是過寬地認(rèn)定了期待權(quán)的構(gòu)成要件。拉倫茨、賴扎和王澤鑒教授認(rèn)為在尚未辦理登記前受讓人取得了期待權(quán)，應(yīng)指的是出賣人與受讓人已達(dá)成關(guān)于所有權(quán)移轉(zhuǎn)的合意（Auflassung）。在承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的德國(guó)法上，它是指雙方當(dāng)事人達(dá)成了物權(quán)行為的合意，根據(jù)《德國(guó)民法典》第873條第2款的規(guī)定，合乎形式的（物權(quán)）讓與表示具有拘束力，不得撤回。因此，從開始辦理登記手續(xù)到完成登記前，受讓人的地位已較為確定，德國(guó)通說認(rèn)為此種因合意發(fā)生拘束力、登記前受讓人的法律地位為期待權(quán)。〔21〕同前注〔14〕，王澤鑒文，第155頁；同前注〔18〕，鮑爾、施蒂爾納書，第391頁；Kanzleiter,MüKoBGB,7.Aufl.,2017,§ 925 Rn.37; Gursky,Staudinger-BGB,2012,§ 873 Rn.183; Wolf/Wellenhofer,Sachenrecht,27.Aufl.,2012,§ 17 Rn.47; 學(xué)說爭(zhēng)議參見 Vieweg/Werner,Sachenrecht,8.Aufl.,2018,§ 13 Rn.61; Pfeifer,Staudinger-BGB,2011,§ 925 Rn.122.

在我國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)同樣以登記為生效要件。在當(dāng)事人僅達(dá)成關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)合意時(shí)，受讓人僅享有請(qǐng)求讓與人交付房屋及移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。此時(shí)，出賣人另可將房屋再轉(zhuǎn)讓他人，并為該他人辦理登記，第一買受人在多數(shù)情況下只能向出賣人請(qǐng)求違約損害賠償。買受人的債權(quán)雖然也能得到法律上的保護(hù)，但其取得物權(quán)的地位卻可輕易被出賣人單方面剝奪且無法回復(fù)，因此難謂得到法律上周延的保護(hù)。此時(shí)，依《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條的規(guī)定，買受人如可以排除所有權(quán)人的普通債權(quán)人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)質(zhì)上是通過司法解釋單方面賦予買受人優(yōu)先于普通債權(quán)人的權(quán)利，錯(cuò)誤地對(duì)法律地位相同的普通債權(quán)人進(jìn)行不同的法律評(píng)價(jià)，更遑論作為普通債權(quán)人的買受人如何優(yōu)先于享有擔(dān)保物權(quán)或法定優(yōu)先權(quán)的物權(quán)人。〔22〕例如，在“中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司、張青申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴上訴案”（最高人民法院（2018）最高法民終545號(hào)民事判決書）、“廣西恒冠建設(shè)集團(tuán)有限公司、潘秋樺申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴上訴案”（廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院（2017）桂民終244號(hào)民事判決書）中，法院依《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定，將“消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)”視為“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”，甚至可以排除基于擔(dān)保物權(quán)及工程款優(yōu)先權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

我國(guó)司法實(shí)踐對(duì)買受人期待利益的過分保護(hù)，其背后隱含著對(duì)房屋買受人尤其是所謂“房屋消費(fèi)者”法律保護(hù)的政策導(dǎo)向。期待權(quán)因?yàn)槿狈拘裕m用范圍十分狹窄，顯然無法勝任這一價(jià)值判斷的訴求，而且，由司法解釋起草者決斷如此重要的價(jià)值判斷是否合適值得懷疑。

（二）不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)的構(gòu)成要件

由于期待權(quán)欠缺公開性的本質(zhì)，其構(gòu)成要件應(yīng)受嚴(yán)格限制。實(shí)際上，德國(guó)法對(duì)于是否存在不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)也存有較大爭(zhēng)論。通常認(rèn)為，當(dāng)事人依《德國(guó)民法典》第873條第2款作出有拘束力的物權(quán)讓與合意并提出登記申請(qǐng)后，處分權(quán)人的讓與合意便不再因其處分權(quán)受到限制而無效（《德國(guó)民法典》 第878條），而且《德國(guó)土地登記簿法》 第17條為先提出登記申請(qǐng)的取得人提供了優(yōu)先順位的保障，因此買受人此時(shí)的實(shí)體法律地位較為穩(wěn)固。但有學(xué)者認(rèn)為，與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留買賣中的情形不同，《德國(guó)民法典》第873條第2款中受約束的合意并不能對(duì)所有權(quán)人的處分權(quán)作出限制，因此在完成登記前，對(duì)買受人而言，就存在出賣人不遵守合意并重新處分不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，或者存在出賣人的債權(quán)人嘗試通過不動(dòng)產(chǎn)獲得清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。〔23〕Vgl.OLG Celle NJW 1958,870; Kohler,MüKoBGB,7.Aufl.,2017,§ 873 Rn.91; Medicus/Petersen,Bürgerlicher Recht,26.Auflage,2017,Rn.469; Medicus,DNotZ 1990,275; Wilhelm,Sachenrecht,5.Aufl.,2016,Rn.846.僅存在受約束的合意并不能阻止以上行為，買受人無法獲得穩(wěn)固的權(quán)利地位，也就不成立任何不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)。

此外，登記申請(qǐng)也可以因?yàn)榇嬖阼Υ糜傻怯洐C(jī)關(guān)駁回（《德國(guó)土地登記簿法》第18條第1款），或者因申請(qǐng)人撤回而消滅。〔24〕同上注，Kohler書，§ 873 Rn.91; 同上注，Medicus、Petersen 書，Rn.469.而且，更為重要的是，《德國(guó)土地登記簿法》第17條的規(guī)定只是一個(gè)形式規(guī)范（formellen Recht），并不影響實(shí)體法律關(guān)系，在另有權(quán)利取得人滿足所有權(quán)取得的其他要件時(shí)，違反該條的規(guī)定并不會(huì)阻礙其所有權(quán)的取得。〔25〕Vgl.RGZ 55,340 （342）; RGZ 66,285 （288）; RGZ 73,50 （53）; RGZ 113,403 （404）; BGHZ 45,186 （190）; BGHZ 49,197 （200）;BGHZ 83,395 （398 f.）; 同前注〔23〕，Kohler書，§ 873 Rn.87; 同前注〔21〕，Gursky書，§ 873 Rn.178.德國(guó)聯(lián)邦最高法院在1966年的一個(gè)判決中認(rèn)為，取得人的登記申請(qǐng)被駁回后，即失去了《德國(guó)土地登記簿法》第17條所提供的順位保護(hù)，也就因此不享有期待權(quán)。〔26〕Vgl.BGH,Urt,v.25.02.1966,V ZR 129/63,BGHZ 45,186 ff.單純的程序行為不能消滅實(shí)體權(quán)利，依照推論，既然取得人在登記申請(qǐng)被撤銷后不享有期待權(quán)，則在登記申請(qǐng)被撤銷前同樣不享有期待權(quán)。〔27〕Vgl.Kuchinke,JZ 1966,797 f.;同前注〔23〕，Medicus、Petersen 書，Rn.469.

盡管存在以上爭(zhēng)論，但德國(guó)通說觀點(diǎn)認(rèn)為完全否定不動(dòng)產(chǎn)買受人期待權(quán)的觀點(diǎn)并不可取。買受人期待權(quán)理論不僅體現(xiàn)在消極意義的保護(hù)方面，也同樣體現(xiàn)為其可轉(zhuǎn)讓，尤其是在鏈?zhǔn)浇灰字校梢怨?jié)省交易步驟。總體而言，德國(guó)聯(lián)邦最高法院〔28〕Vgl.BGHZ 45,186 （190 f.）; BGHZ 49,197 （200）; BGHZ 83,395 （399）; BGHZ 106,108 （111）; BGH WM 1975,255.和學(xué)界通說〔29〕同前注〔21〕，Kanzleiter書，§ 925 Rn.37; 同前注〔21〕，Gursky書，§ 873 Rn.183; Artz,Erman BGB,15.Aufl.,2017,§ 925 Rn.56; Herrler,Palandt BGB,77.Aufl.,2018,§ 925 Rn.24; Grün,Bamberger/Roth BGB,3.Aufl.,2012,§ 925 Rn.42; 同前注〔18〕，鮑爾、施蒂爾納書，第391頁。認(rèn)為，只有在受拘束的讓與合意和《德國(guó)土地登記簿法》規(guī)定的共同效力下才成立期待權(quán)。所有權(quán)移轉(zhuǎn)需要合意和登記，在此之前不存在期待權(quán)。也即不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)包括如下成立要件：（1）受拘束的讓與合意；（2）出讓人作出允許登記的授權(quán)；（3）取得人提出登記申請(qǐng)，且達(dá)到登記機(jī)關(guān)不能駁回的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槌鲎屓丝梢猿坊氐怯浬暾?qǐng)（《德國(guó)土地登記簿法》第31條），只有在買受人獨(dú)自申請(qǐng)登記時(shí)，才能獲得《德國(guó)土地登記簿法》第17條規(guī)定的優(yōu)先順位的保護(hù)地位，而此時(shí)出讓人無法單方撤回登記申請(qǐng)并消滅買受人的法律地位。〔30〕Vgl.Stürner,Soergel BGB,Bd.14,13.Aufl.,2002,§ 873 Rn.14a; J.Hager,JuS 1991,1 （2）; 同前注〔21〕，Vieweg、Werner書，§ 13 Rn.62.

以該學(xué)理標(biāo)準(zhǔn)審視，我國(guó)法上是否存在不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)呢？根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，除特別情形外，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)由雙方共同申請(qǐng)（第14條第1款），且申請(qǐng)人在登記事項(xiàng)記載于登記簿之前可以撤回登記申請(qǐng)（第15條第2款）。從文義來看，似乎在登記完成前出賣人可隨時(shí)撤回登記申請(qǐng)，也就意味著買受人即便已經(jīng)提出登記申請(qǐng)，仍然隨時(shí)可能因出賣人撤回登記申請(qǐng)而失去保護(hù)地位。此時(shí)有必要對(duì)該第15條第2款的規(guī)定進(jìn)行限縮解釋，在出賣人與買受人共同提出登記申請(qǐng)的情況下，應(yīng)當(dāng)限制出賣人任意撤回登記申請(qǐng)的權(quán)利，以保障買受人的法律地位。此外，我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也缺少類似于《德國(guó)土地登記簿法》第17條可以為買受人提供優(yōu)先順位保障的規(guī)范，較為遺憾。但物權(quán)法中的優(yōu)先原則在土地登記程序中同樣可以適用，應(yīng)無障礙。〔31〕參見常昱、常亞憲：《不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)法——以登記為中心》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2009年版，第317～318頁。從解釋上說，在先提起登記申請(qǐng)的買受人，其權(quán)利地位顯然要優(yōu)先于后來的登記申請(qǐng)人。

需要說明的是，買受人為其利益辦理預(yù)告登記能否取得期待權(quán)，在德國(guó)法上同樣存在爭(zhēng)論。德國(guó)法上否定的觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人在辦理預(yù)告登記后所形成的期待利益具有強(qiáng)烈的附屬性，在預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不存在時(shí)，這一期待權(quán)便沒有效力，在請(qǐng)求權(quán)消滅時(shí)，其同樣會(huì)消滅。而且，如果預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不能轉(zhuǎn)讓（《德國(guó)民法典》第399條），這一期待權(quán)就同樣不具有轉(zhuǎn)讓性。〔32〕Vgl.Eickmann,Rpfleger 1981,201; Jauernig,BGB,16.Aufl.,2015,§ 873 Anm III 3; Reinicke/Tiedtke,NJW 1982,2281（2285）; Vollkommer,Rpfleger 1969,409（414）; Vollkommer,Rpfleger 1972,18.我國(guó)亦有學(xué)者持這一觀點(diǎn)。〔33〕同前注〔19〕，莊加園文。但占多數(shù)的肯定觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人通過讓與合意和預(yù)告登記便已經(jīng)取得了一個(gè)不敗的法律地位，〔34〕Vgl.BGHZ 83,395,399 （=DNotZ 1982,619）.相似觀點(diǎn)參見BGHZ 106,108 （=Rpfleger 1989,192,439）; BGH NJW-RR 1992,1178,1180; OLG Hamm NJW 1975,879; LG Düsseldorf Rpfleger 1985,305; Bassenge,Palandt BGB,77.Aufl.,2018,§ 925 Rn.25;同前注〔21〕，Kanzleiter書，§ 925 Rn.37; Lorenz,Erman BGB,15.Aufl.,2017,§ 925 Rn.57.部分觀點(diǎn)甚至在進(jìn)一步推論之后認(rèn)為在達(dá)成讓與合意后，提出預(yù)告登記的申請(qǐng)即可成立期待權(quán)。〔35〕Vgl.OLG Düsseldorf Rpfleger 1981,199.

雖然買受人通過預(yù)告登記取得的期待利益具有強(qiáng)烈的附屬性，即依賴于預(yù)告登記債權(quán)的存在，但買受人在為請(qǐng)求權(quán)辦理預(yù)告登記后即可避免出讓人再次處分或處分權(quán)被剝奪的風(fēng)險(xiǎn)，這與買受人申請(qǐng)辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記可發(fā)揮同等功能。〔36〕Vgl.OLG Düsseldorf DNotZ 1981,130=Rpfleger 1981,199; 同前注〔21〕，Kanzleiter書，§ 925 Rn.37.而且，即便是在典型的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留買賣中，買受人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)也并非完全“自動(dòng)”，而是需要繼續(xù)履行支付價(jià)款的義務(wù)。在不動(dòng)產(chǎn)買受人繼續(xù)履行其義務(wù)時(shí)，預(yù)告登記的債權(quán)自無滅失的道理，買受人因預(yù)告登記取得期待權(quán)。

在《物權(quán)法》規(guī)定預(yù)告登記制度之前，實(shí)務(wù)中通常認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案制度實(shí)際上承擔(dān)了商品房買賣預(yù)告登記的功能，甚至在《物權(quán)法》頒布后部分尚未建立預(yù)告登記制度的地方也仍然由預(yù)售合同登記備案制度代替。〔37〕同前注〔7〕，金平強(qiáng)書，第67頁。此外，我國(guó)也有學(xué)者認(rèn)為預(yù)售合同登記備案制度實(shí)際上發(fā)揮了預(yù)告登記的功能，屬于預(yù)告登記的一種。〔38〕參見朱巖、高圣平、陳鑫：《中國(guó)物權(quán)法評(píng)注》，北京大學(xué)出版社2007年版，第140頁。但在《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定預(yù)告登記制度的前提下，否定的觀點(diǎn)值得贊同。預(yù)售合同登記備案制度在性質(zhì)上屬于行政管理的方式，雖然可在一定程度上限制出賣人的“一物二賣”行為，但與預(yù)告登記不同，備案并非公示方法，他人無法查詢已經(jīng)備案的合同，備案后的債權(quán)也就不能產(chǎn)生公示的效力。〔39〕參見王利明：《物權(quán)法研究》（上冊(cè)·第4版），中國(guó)人民大學(xué)出版社2016年版，第330頁。因此，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買房屋的債權(quán)如要發(fā)生物權(quán)的效力，仍應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)告登記手續(xù)。被執(zhí)行人購(gòu)買僅辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋，而未辦理預(yù)告登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其同樣未取得物權(quán)的期待權(quán)。

由此可見，在受讓人與出賣人未進(jìn)入登記程序或辦理預(yù)告登記前，受讓人仍然只是對(duì)出賣人享有債法上的請(qǐng)求權(quán)，而非期待權(quán)。相反，當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)達(dá)成合意，并已經(jīng)申請(qǐng)移轉(zhuǎn)登記或辦理預(yù)告登記手續(xù)的，出讓人不能對(duì)出讓的不動(dòng)產(chǎn)再為其他處分，受讓人的履行請(qǐng)求權(quán)才得到強(qiáng)有力的保障，此時(shí)，可謂其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得享有了期待權(quán)。

綜上所述，在預(yù)查封適用的第二類情形中，執(zhí)行的標(biāo)的應(yīng)作以下兩種區(qū)分。第一，執(zhí)行債務(wù)人對(duì)第三人享有的債權(quán)履行請(qǐng)求權(quán)，可以請(qǐng)求出讓人移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)、交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)等，即第二類情形中的前三種情形和第（5）種情形，以及商品房預(yù)售時(shí)僅辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的情形。第二，執(zhí)行債務(wù)人對(duì)購(gòu)買的（預(yù)售）房屋已經(jīng)辦理了預(yù)告登記手續(xù)（或者已經(jīng)進(jìn)入正式登記手續(xù)），其債權(quán)履行請(qǐng)求權(quán)獲得了強(qiáng)有力的保障，此時(shí)執(zhí)行債務(wù)人另外還享有期待權(quán)。以上兩種財(cái)產(chǎn)類型，能否以及如何作為執(zhí)行債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，如《協(xié)助執(zhí)行問題通知》起草者所認(rèn)為的那樣，由買受人的債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行（預(yù)查封），下文將予以闡釋。

三、預(yù)查封制度中的交付請(qǐng)求權(quán)

在預(yù)查封適用的第二類情形中，除執(zhí)行債務(wù)人享有期待權(quán)的情形外，執(zhí)行的標(biāo)的實(shí)際上是執(zhí)行債務(wù)人對(duì)第三人享有的債權(quán)，即執(zhí)行債務(wù)人對(duì)第三人享有的交付不動(dòng)產(chǎn)及移轉(zhuǎn)所有權(quán)（土地使用權(quán)）的請(qǐng)求權(quán)。但在對(duì)執(zhí)行債務(wù)人享有債權(quán)的執(zhí)行程序中，可否直接預(yù)查封屬于第三人之不動(dòng)產(chǎn)，頗有疑問。

（一）直接預(yù)查封第三人不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)疑

尚未辦理預(yù)告登記或申請(qǐng)辦理正式登記的買受人所享有的期待利益并未成立期待權(quán)，由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)尚未移轉(zhuǎn)，因此該不動(dòng)產(chǎn)不屬于執(zhí)行債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，屬于執(zhí)行債務(wù)人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的是請(qǐng)求出讓人移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。預(yù)查封制度適用于這類情形混淆了執(zhí)行標(biāo)的，是將第三人的不動(dòng)產(chǎn)誤認(rèn)為債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行，屬于對(duì)第三人所有權(quán)的不當(dāng)干涉。〔40〕參見莊加園：《初探債權(quán)執(zhí)行程序的理論基礎(chǔ)——執(zhí)行名義欠缺的質(zhì)疑與收取訴訟的構(gòu)造嘗試》，《現(xiàn)代法學(xué)》2017年第3期。

在金錢債權(quán)執(zhí)行中，債務(wù)人只能以自己所有的財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)。出于審執(zhí)分離和效率原則的考慮，在執(zhí)行程序中執(zhí)行法院通常僅根據(jù)權(quán)利外觀理論對(duì)被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)是否屬于債務(wù)人所有作形式審查。根據(jù)《查封規(guī)定》第2條第1款的規(guī)定，人民法院可查封被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。在登記具有公信力的情形，通常可以認(rèn)定登記在債務(wù)人名下的財(cái)產(chǎn)即為債務(wù)人所有。登記在第三人名下，但第三人書面確認(rèn)屬于債務(wù)人所有的不動(dòng)產(chǎn)，也可以查封（《查封規(guī)定》第2條第3款）。尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物和土地使用權(quán)，可以根據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定屬于債務(wù)人所有的，也可以進(jìn)行查封（《查封規(guī)定》第2條第2款）。尤其是在對(duì)動(dòng)產(chǎn)的查封程序中，即便被查封的由債務(wù)人占有的動(dòng)產(chǎn)屬于第三人所有，查封措施仍然有效，第三人只能通過案外人異議（《民事訴訟法》第227條第1句）或執(zhí)行異議之訴（《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第16條第2款）尋求權(quán)利救濟(jì)。

執(zhí)行債務(wù)人對(duì)第三人享有的債權(quán)無法和債務(wù)人擁有的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)一樣，可依據(jù)權(quán)利外觀理論推定為債務(wù)人所有。債務(wù)人所享有的債權(quán)具有相對(duì)性和秘密性，并無類似動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利外觀，第三人一般無從得知權(quán)利變動(dòng)的真實(shí)狀態(tài)。對(duì)債權(quán)的執(zhí)行通常是根據(jù)執(zhí)行債務(wù)人單方面提供的陳述或文書，對(duì)次債務(wù)人發(fā)出履行債務(wù)的通知。但倘若執(zhí)行債務(wù)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)根本不存在或已經(jīng)消滅，或次債務(wù)人對(duì)執(zhí)行債務(wù)人享有同時(shí)履行抗辯權(quán)，如不經(jīng)訴訟程序?qū)徖泶_定，執(zhí)行債權(quán)人便可申請(qǐng)直接預(yù)查封次債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)第三人的利益保護(hù)不周。

執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)是基于其針對(duì)債務(wù)人獲得的生效執(zhí)行依據(jù)，這一生效執(zhí)行依據(jù)的效力僅產(chǎn)生于申請(qǐng)執(zhí)行人和被申請(qǐng)執(zhí)行人之間，對(duì)案外第三人并無拘束力。以申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)被申請(qǐng)執(zhí)行人的生效執(zhí)行依據(jù)作為對(duì)第三人執(zhí)行的根據(jù)，欠缺合法的執(zhí)行依據(jù)。因此，以執(zhí)行債務(wù)人的債權(quán)為執(zhí)行標(biāo)的時(shí)，不能執(zhí)行尚屬于第三人的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)查封制度不應(yīng)適用。

（二）執(zhí)行債務(wù)人物的交付請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行方法

1.交付請(qǐng)求權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行

如前所述，預(yù)查封制度無法適用，則需要回答的是對(duì)債務(wù)人此類財(cái)產(chǎn)的正確執(zhí)行方法。在金錢債權(quán)執(zhí)行中，根據(jù)債務(wù)人所有財(cái)產(chǎn)的不同類型形成了不同的執(zhí)行方法，如動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行、不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，債權(quán)、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)以及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的執(zhí)行。我國(guó)歷來的《強(qiáng)制執(zhí)行法草案》也是按照這一邏輯進(jìn)行編排。雖然實(shí)務(wù)中作為執(zhí)行標(biāo)的的債權(quán)內(nèi)容多為金錢給付，我國(guó)《民事訴訟法》中規(guī)定的也是執(zhí)行債務(wù)人的存款（第242條）、收入（第243條）等金錢債權(quán)，但通常認(rèn)為可執(zhí)行的債權(quán)范圍不限于金錢債權(quán)，只要具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值并且沒有禁止執(zhí)行的特殊規(guī)定，就應(yīng)與其他財(cái)產(chǎn)一樣作為債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)接受強(qiáng)制執(zhí)行。〔41〕同上注；謝春和、黃勝春：《代位執(zhí)行制度的理論與實(shí)踐》，《現(xiàn)代法學(xué)》1995年第6期；黃松有：《當(dāng)前執(zhí)行理論研究中的幾個(gè)重要問題》，《法律適用》2004年第8期。物或權(quán)利的交付請(qǐng)求權(quán)顯然具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，也不存在執(zhí)行障礙的特殊規(guī)定，理當(dāng)成為強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的。

我國(guó)《民事訴訟法》對(duì)債權(quán)執(zhí)行的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，對(duì)以非金錢給付為內(nèi)容的債權(quán)的執(zhí)行更是沒有涉及。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行工作規(guī)定》）第七部分專門規(guī)定了債務(wù)人到期債權(quán)的執(zhí)行，根據(jù)第61條的規(guī)定，到期債權(quán)的執(zhí)行方法是執(zhí)行法院向第三人發(fā)出履行通知，要求第三人直接向執(zhí)行債權(quán)人履行債務(wù)。這一規(guī)定顯然是針對(duì)無需經(jīng)過變價(jià)程序的金錢債權(quán)，但對(duì)以物的交付為內(nèi)容的債權(quán)而言，明顯不妥當(dāng)。遺憾的是，我國(guó)數(shù)次的《強(qiáng)制執(zhí)行法草案》對(duì)債權(quán)執(zhí)行的規(guī)定均以金錢債權(quán)為樣本，對(duì)非金錢債權(quán)的執(zhí)行程序存在重大遺漏。

由于物的交付請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是移轉(zhuǎn)物的占有及所有權(quán)，第三債務(wù)人履行債務(wù)后，標(biāo)的物須經(jīng)變價(jià)程序方能換得金錢向執(zhí)行債權(quán)人清償，因此就無法像對(duì)金錢債權(quán)的執(zhí)行程序那樣命令第三人直接向債權(quán)人清償。由于涉及變價(jià)程序，比較法上通常是由執(zhí)行法院向第三人發(fā)出禁止交付或移轉(zhuǎn)的命令，〔42〕這也是大陸法系通常的做法，參見《德國(guó)民事訴訟法》第849條、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“強(qiáng)制執(zhí)行法”第116條第1款。并命令第三人將物交給執(zhí)行機(jī)關(guān)，由執(zhí)行機(jī)關(guān)依動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)程序換得金錢后再清償債權(quán)人。〔43〕Vgl.Gaul/Schilken/Lakkis,Zwangsvollstreckungsrecht,12.Aufl.,2010,§ 57 Rn.1; Baur/Stürner/Bruns,Zwangsvollstreckungsrecht,13.Aufl.,2006,Rn.31.8; 同前注〔6〕，陳榮宗書，第 552～553 頁。具體執(zhí)行方法又因動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及特殊動(dòng)產(chǎn)的情況存在以下不同之處。

其一，交付動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行。執(zhí)行債務(wù)人對(duì)第三債務(wù)人享有交付動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的，其執(zhí)行內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，執(zhí)行法院命令第三債務(wù)人將物交付于執(zhí)行法院即可。執(zhí)行法院在獲得該物后，不必再對(duì)該物實(shí)施查封、扣押措施，因?yàn)槲镆呀?jīng)由執(zhí)行法院占有。此時(shí)交付請(qǐng)求權(quán)由第三人交付的物所代位，執(zhí)行法院對(duì)交付請(qǐng)求權(quán)查封、扣押的效力延伸至交付的標(biāo)的物。〔44〕Vgl.Lackmann,Zwangsvollstreckungsrecht,11.Aufl.,2018,Rn.291; Thomas/Putzo/Seiler,Zivilprozessordnung: Kommentar,§ 847 Rn.6; 同上注，Gaul、Schilken、Lakkis書，§ 57 Rn.4.執(zhí)行法院可依據(jù)動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)規(guī)定進(jìn)行變價(jià)，以清償執(zhí)行債權(quán)人。

其二，交付不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行。對(duì)交付不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行，同樣是由執(zhí)行法院命令第三債務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)交付于執(zhí)行法院，再由其依照不動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)規(guī)定進(jìn)行變價(jià)清償。此外，交付不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行，還因請(qǐng)求的內(nèi)容是返還不動(dòng)產(chǎn)還是交付不動(dòng)產(chǎn)并完成所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而有所不同。如果僅是請(qǐng)求返還不動(dòng)產(chǎn)，則在第三債務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)交付于執(zhí)行法院后再由執(zhí)行法院轉(zhuǎn)交給執(zhí)行債務(wù)人即告完成。通常而言，在第三人占有債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，執(zhí)行債權(quán)人不必單獨(dú)申請(qǐng)執(zhí)行債務(wù)人對(duì)第三人的交付（返還）請(qǐng)求權(quán)，直接申請(qǐng)查封債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)即可實(shí)現(xiàn)執(zhí)行目的。之所以要查封、扣押債務(wù)人對(duì)第三人的交付（返還）請(qǐng)求權(quán)，是因?yàn)閳?zhí)行債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有狀況有特殊利益，例如為了消滅第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自主占有，或者為了避免租賃期間屆滿后因債務(wù)人（出租人）默示而使租賃合同繼續(xù)有效（《合同法》第236條）等。〔45〕Vgl.Stein/Jonas/Brehm,Kommentar zur Zivilprozessordnung,22.Aufl.,§ 848 Rn.4.

如果交付請(qǐng)求權(quán)是以所有權(quán)的移轉(zhuǎn)為目的，還涉及所有權(quán)變動(dòng)的合意問題。與交付動(dòng)產(chǎn)時(shí)移轉(zhuǎn)所有權(quán)的情形不同，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)還需要完成登記手續(xù)。在第三債務(wù)人自愿交付動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可一并作出所有權(quán)移轉(zhuǎn)的意思，而執(zhí)行員則依職權(quán)代理執(zhí)行債務(wù)人接受讓與表示，在第三債務(wù)人在將動(dòng)產(chǎn)交付于執(zhí)行法院時(shí)，即可實(shí)現(xiàn)動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)的所有內(nèi)容。在不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)時(shí)，第三債務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)交付于執(zhí)行法院后還需要完成登記手續(xù)。〔46〕同前注〔6〕，楊與齡書，第518頁。同樣地，執(zhí)行員依職權(quán)代理執(zhí)行債務(wù)人接受不動(dòng)產(chǎn)讓與表示，辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。于不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，執(zhí)行法院對(duì)交付請(qǐng)求權(quán)查封、扣押的效力延伸至該不動(dòng)產(chǎn)之上，執(zhí)行法院可依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)規(guī)定進(jìn)行變價(jià)，以清償執(zhí)行債權(quán)人。

但應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)交付請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行標(biāo)的是執(zhí)行債務(wù)人對(duì)第三債務(wù)人的請(qǐng)求權(quán)，而非請(qǐng)求權(quán)中應(yīng)當(dāng)交付的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)交付請(qǐng)求權(quán)執(zhí)行程序的如上效果依賴于第三債務(wù)人的自愿履行，在第三債務(wù)人不自愿履行時(shí)，如前所述，執(zhí)行債權(quán)人不能以對(duì)債務(wù)人的執(zhí)行名義強(qiáng)制執(zhí)行第三人占有或所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)此，執(zhí)行債權(quán)人只能借助于收取訴訟制度，對(duì)第三債務(wù)人提起收取訴訟，以實(shí)現(xiàn)代債務(wù)人收取債權(quán)的目的。

2.執(zhí)行債權(quán)人的收取訴訟制度

根據(jù)《執(zhí)行工作規(guī)定》第65條的規(guī)定，第三人在履行通知指定的期限內(nèi)沒有提出異議而又不履行的，執(zhí)行法院可直接對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行。雖然其第63條同時(shí)賦予第三人提出異議的權(quán)利，且執(zhí)行法院并不審理異議的實(shí)質(zhì)理由即終止執(zhí)行程序，〔47〕《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第501條大體遵照了《執(zhí)行工作規(guī)定》中的做法。但依據(jù)執(zhí)行債務(wù)人的債權(quán)直接對(duì)第三人進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行程序，存在根本性的理論欠缺。〔48〕同前注〔40〕，莊加園文。另外，雖然我國(guó)有關(guān)司法解釋對(duì)第三人的異議規(guī)定了期限，但為了避免第三人的合法權(quán)益遭受過分侵害，最高人民法院曾在有關(guān)批復(fù)中允許法院對(duì)第三人逾期提出的異議進(jìn)行審查。〔49〕參見《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于到期債權(quán)執(zhí)行中第三人超過法定期限提出異議等問題如何處理的請(qǐng)示的答復(fù)》（〔2005〕執(zhí)他字第19號(hào)）。但值得注意的是部分省市高級(jí)人民法院近年來發(fā)布的規(guī)范性文件卻否定了第三人超過法定期限提出異議的權(quán)利，其效力如何存在較大疑問，參見《重慶市高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行工作適用法律若干問題的解答（一）》（渝高法〔2016〕63號(hào)）。由此可見，基于執(zhí)行債務(wù)人的債權(quán)而對(duì)第三人直接執(zhí)行的情形幾乎僅限于第三人自愿履行的情況，第三人提出異議或逾期提出異議的，均可以阻斷強(qiáng)制執(zhí)行的進(jìn)行。

在第三人不自愿履行時(shí)，執(zhí)行機(jī)關(guān)無法強(qiáng)制執(zhí)行第三債務(wù)人應(yīng)交付的標(biāo)的物，此時(shí)無論是查封還是預(yù)查封制度均無法適用。在我國(guó)目前實(shí)務(wù)中，在第三人提出異議時(shí)，通常是由執(zhí)行法院釋明申請(qǐng)執(zhí)行人提起代位權(quán)訴訟予以救濟(jì)，〔50〕參見“無錫市賢順貿(mào)易有限公司與李志軍、華北建設(shè)公司買賣合同糾紛案”，最高人民法院（2016）最高法執(zhí)監(jiān)25號(hào)執(zhí)行裁定書。但《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第13條出于不限制債務(wù)人自由的考慮，將債權(quán)人代位權(quán)利僅限于以金錢給付為內(nèi)容的債權(quán)，而且在申請(qǐng)執(zhí)行人提起的代位權(quán)訴訟中需同時(shí)審理執(zhí)行債務(wù)人與第三人、執(zhí)行債權(quán)人與執(zhí)行債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，實(shí)際操作較為繁瑣。所以，有學(xué)者主張?jiān)趥鶛?quán)執(zhí)行程序中設(shè)計(jì)收取訴訟制度以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的清償。〔51〕同前注〔40〕，莊加園文；趙鋼、占善剛：《代位執(zhí)行中的幾個(gè)基本問題》，《政治與法律》1998年第1期；婁正濤：《債權(quán)人代位權(quán)制度之檢討》，《比較法研究》2003年第1期；楊紅朝：《論對(duì)被執(zhí)行人債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行》，《湖北社會(huì)科學(xué)》2005年第5期；江必新：《強(qiáng)制執(zhí)行法理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)法制出版社2014年版，第658頁。

收取訴訟與債權(quán)人代位權(quán)訴訟不同，在執(zhí)行法院發(fā)出履行通知后，第三人不自愿履行或提出異議時(shí)，執(zhí)行債權(quán)人如認(rèn)為第三人異議不成立的，可以第三人為被告直接提起收取訴訟。此與代位權(quán)訴訟中，以債務(wù)人怠于行使債權(quán)，債權(quán)人由此受到損害為前提不同。在收取訴訟中，執(zhí)行債權(quán)人為實(shí)現(xiàn)自己債權(quán)的清償，以自己的名義向第三人主張執(zhí)行債務(wù)人的債權(quán)。收取訴訟也可以適用于以非金錢給付為內(nèi)容的債權(quán)，在物的交付請(qǐng)求權(quán)執(zhí)行中，第三人拒絕移轉(zhuǎn)、交付不動(dòng)產(chǎn)和辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的，執(zhí)行債權(quán)人可代位執(zhí)行債務(wù)人向第三人提起收取訴訟，以勝訴判決代替第三人移轉(zhuǎn)所有權(quán)的意思表示，以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。在執(zhí)行債務(wù)人獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之后，執(zhí)行債權(quán)人才能從不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)價(jià)款中受償。〔52〕同前注〔40〕，莊加園文。執(zhí)行債權(quán)人在獲得收取訴訟的勝訴判決后，才對(duì)第三人有合法的執(zhí)行名義，可以強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人應(yīng)交付的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等。

3.預(yù)售房屋的強(qiáng)制執(zhí)行問題

與現(xiàn)房交易中當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同后即可取得現(xiàn)實(shí)的房屋不同，在商品房預(yù)售中，由于出售的房屋尚在建造中，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商享有的僅是在房屋竣工后交付房屋及移轉(zhuǎn)所有權(quán)的債權(quán)，此時(shí)由于不存在可交付的不動(dòng)產(chǎn)，因此執(zhí)行法院無法直接命令第三人（開發(fā)商）履行合同項(xiàng)下的交付義務(wù)。但我國(guó)法上為避免開發(fā)商“一房多賣”的投機(jī)行為，為預(yù)購(gòu)人提供了預(yù)售商品房預(yù)告登記的制度保護(hù)。雖然這一制度存在構(gòu)造上的疑問，〔53〕同前注〔4〕，張雙根文。但預(yù)購(gòu)人在與開發(fā)商訂立商品房預(yù)售合同并付清首付款后，即可請(qǐng)求辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記（《房屋登記辦法》第67條第1項(xiàng)、第69條、第70條），也即在預(yù)售商品房交易中，第三債務(wù)人（開發(fā)商）的義務(wù)實(shí)際上可以分為房屋竣工后交付房屋和移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)，以及在此之前為預(yù)購(gòu)人辦理預(yù)告登記的義務(wù)。在對(duì)預(yù)購(gòu)人的強(qiáng)制執(zhí)行中，執(zhí)行法院可以為保障被執(zhí)行人（預(yù)購(gòu)人）的債權(quán)要求開發(fā)商為被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記，這一義務(wù)實(shí)際上仍屬于對(duì)非金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)?shù)谌瞬辉缸詣?dòng)履行時(shí)，執(zhí)行債權(quán)人仍然需要通過收取訴訟獲得勝訴判決后再?gòu)?qiáng)制執(zhí)行。在為被執(zhí)行人辦理預(yù)告登記后，被執(zhí)行人雖未取得預(yù)售房屋的所有權(quán)，但因其債權(quán)得到了有力的保障，對(duì)未來獲得房屋所有權(quán)取得了期待權(quán)，其執(zhí)行方法與對(duì)被執(zhí)行人期待權(quán)的執(zhí)行方法相同。

四、被執(zhí)行人不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)的執(zhí)行方法

（一）對(duì)期待權(quán)的查封裁定

如上所述，被執(zhí)行人購(gòu)買辦理了商品房預(yù)告登記的（預(yù)售）房屋，由于預(yù)告登記后房地產(chǎn)開發(fā)商不能單方面否定被執(zhí)行人的法律地位（《物權(quán)法》第20條），被執(zhí)行人在已預(yù)告登記的（預(yù)售）房屋之上取得了期待權(quán)。此時(shí)，可以執(zhí)行的債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，除執(zhí)行債務(wù)人對(duì)開發(fā)商享有的交付請(qǐng)求權(quán)之外，還包括被執(zhí)行人享有的期待權(quán)。但由于出賣人預(yù)告登記義務(wù)已經(jīng)完成，而買受人尚不能請(qǐng)求出賣人交付房屋所有權(quán)，因此執(zhí)行被執(zhí)行人對(duì)開發(fā)商享有的交付請(qǐng)求權(quán)，已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)人受清償?shù)哪康摹Ｄ敲矗瑢?duì)執(zhí)行債務(wù)人已經(jīng)辦理預(yù)告登記的房屋應(yīng)如何執(zhí)行？我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)查封登記制度可以說主要是為解決這一問題而創(chuàng)設(shè)，其做法為直接預(yù)查封出賣人的房屋，且預(yù)查封效力等同于正式查封的效力（《協(xié)助執(zhí)行問題通知》第18條第1句）。

在預(yù)告登記后，被執(zhí)行人雖然仍未取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但所有權(quán)取得已進(jìn)入完成的過程，期待權(quán)人取得的期待地位也因?qū)嶋H產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)價(jià)值而應(yīng)得到法律的保護(hù)，〔54〕同前注〔14〕，朱慶育書，第520頁。從執(zhí)行法角度講，自然也可以作為被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)入執(zhí)行程序。〔55〕同前注〔45〕，Stein、Jonas、Brehm 書，§ 857 Rn.93; 同前注〔43〕，Gaul、Schilken、Lakkis書，§ 58 Rn.36; Brox/Walker,Zwangsvollstreckungsrecht,10.Aufl.,2014,Rn.806; 同前注〔43〕，Baur、Stürner、Bruns書，Rn.32.14.基于上述論斷，似乎可以認(rèn)為預(yù)查封出讓人的不動(dòng)產(chǎn)是基于受讓人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的期待權(quán)。

既然執(zhí)行標(biāo)的為被執(zhí)行人的期待權(quán)，其作為權(quán)利的一種，應(yīng)遵照對(duì)權(quán)利的執(zhí)行方法。通常而言，執(zhí)行法院直接向被執(zhí)行人發(fā)送查封期待權(quán)的裁定，禁止其對(duì)期待權(quán)作出任何處分即可發(fā)生查封的效果。此時(shí)，出賣人由于無法再危及期待權(quán)，而且已經(jīng)履行了買賣合同中的義務(wù)，因此不構(gòu)成第三債務(wù)人，也就無需再向第三人發(fā)送履行通知。〔56〕BGHZ 49,197,203; 同前注〔43〕，Baur、Stürner、Bruns書，Rn.31.15; 同前注〔45〕，§ 857 Rn.93; 同前注〔43〕，Gaul、Schilken、Lakkis書，§ 58 Rn.45.向執(zhí)行債務(wù)人發(fā)送對(duì)期待權(quán)的查封裁定要限制的是執(zhí)行債務(wù)人對(duì)期待權(quán)的處分，而在（預(yù)售）房屋交易中也需要限制執(zhí)行債務(wù)人對(duì)已預(yù)告登記的（預(yù)售）房屋為設(shè)定銀行抵押而進(jìn)行預(yù)告登記。通過執(zhí)行法院發(fā)送期待權(quán)查封裁定，執(zhí)行債務(wù)人對(duì)期待權(quán)的處分權(quán)便會(huì)受到限制而不能再實(shí)施放棄、轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押等處分行為。〔57〕參見“郭明燕、江蘇馬會(huì)置業(yè)有限公司等執(zhí)行異議糾紛案”，江蘇省高級(jí)人民法院（2014）蘇民終字第203號(hào)民事判決書。

由于執(zhí)行債務(wù)人的期待權(quán)已被查封，執(zhí)行債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意，在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為執(zhí)行債務(wù)人辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，〔58〕同前注〔43〕，Baur、Stürner、Bruns書，Rn.31.15.以使執(zhí)行債務(wù)人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而該不動(dòng)產(chǎn)則作為期待權(quán)的代位物，直接由執(zhí)行法院采取變價(jià)措施清償債權(quán)人。

（二）查封裁定的預(yù)先登記與預(yù)查封制度的謬誤

由于期待權(quán)不具有公示性，對(duì)期待權(quán)的查封、扣押只是通過作出裁定的方式完成，如要將期待權(quán)查封、扣押的效力延伸至被執(zhí)行人取得的不動(dòng)產(chǎn)之上，還需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封登記公示程序。在執(zhí)行動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)時(shí)也同樣存在公示的問題。例如，出賣人以所有權(quán)保留方式將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給執(zhí)行債務(wù)人，債權(quán)人如要查封執(zhí)行債務(wù)人享有的該動(dòng)產(chǎn)之上的期待權(quán)，具體的執(zhí)行方法存在爭(zhēng)議。〔59〕同前注〔43〕，Gaul、Schilken、Lakkis書，§ 58 Rn.37 ff.；同前注〔44〕，Lackmann 書，Rn.371 f.依學(xué)理，期待權(quán)作為其他權(quán)利的一種，法院作出查封裁定即可完成查封、扣押程序，但僅有查封裁定，缺少對(duì)物的控制，無法在其上產(chǎn)生國(guó)家強(qiáng)制束縛力。因而，德國(guó)通說認(rèn)為對(duì)動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的查封應(yīng)在權(quán)利查封之外同時(shí)采取物的查封，以實(shí)現(xiàn)期待權(quán)查封公示的效果。〔60〕同前注〔43〕，Gaul、Schilken、Lakkis書，§ 58 Rn.38; 同前注〔45〕，Stein、Jonas、Brehm 書，§ 857 Rn.84 ff.; 同前注〔44〕，Thomas、Putzo、Seiler書，§ 808 Rn.17.

同樣地，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的執(zhí)行中，為了保障申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利，除了向執(zhí)行債務(wù)人發(fā)送查封裁定外，還需在所有權(quán)移轉(zhuǎn)給債務(wù)人時(shí)將查封的效力自動(dòng)擴(kuò)展至不動(dòng)產(chǎn)之上并完成查封的預(yù)先登記公示。為了解決這一問題，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上預(yù)先記載對(duì)期待權(quán)的查封措施，在所有權(quán)移轉(zhuǎn)給債務(wù)人時(shí)，期待權(quán)查封的效力由不動(dòng)產(chǎn)所代位，對(duì)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生查封效力。

我國(guó)法上的預(yù)查封措施似可發(fā)揮上述功能，但這一制度卻存在原理不明、具體制度構(gòu)建錯(cuò)誤等問題。根據(jù)《協(xié)助執(zhí)行問題通知》第22條，被查封的土地使用權(quán)、房屋在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。這一規(guī)定是預(yù)查封效力等同于正式查封效力的推論，卻揭示了預(yù)查封制度的錯(cuò)誤之處。即便受讓人已辦理預(yù)告登記，但不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)尚未發(fā)生實(shí)際移轉(zhuǎn)，如嚴(yán)格對(duì)該條作出文義解釋，受讓人也無法辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。實(shí)踐中有關(guān)登記機(jī)關(guān)可否為預(yù)查封之前的預(yù)售房屋抵押預(yù)告登記辦理正式登記等問題〔61〕參見趙培元、程潔：《抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時(shí)的司法處理》，《人民司法（案例）》2014年第4期；沈曉冬：《抵押預(yù)告登記和預(yù)查封登記的沖突與協(xié)調(diào)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》2014年第13期。正是由錯(cuò)誤設(shè)置預(yù)查封的效力所致。

預(yù)查封制度的謬誤除了表現(xiàn)在錯(cuò)誤規(guī)定預(yù)查封效力等同于正式查封效力之外，還表現(xiàn)在如何具體實(shí)施預(yù)查封措施。根據(jù)《查封規(guī)定》第10條，采取預(yù)查封措施需要通知預(yù)售房屋的管理人或?qū)嶋H占有人并張貼公告，其目的是限制出讓人對(duì)房屋的處分權(quán)。這一預(yù)設(shè)功能除了與預(yù)告登記制度重疊外，還存在過分侵害出讓人權(quán)益的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售預(yù)售房屋并辦理預(yù)告登記的，即便沒有預(yù)查封制度，出賣人對(duì)預(yù)售房屋的處分權(quán)已經(jīng)受到限制，無法再影響執(zhí)行債務(wù)人的法律地位。

在出售（預(yù)售）房屋并預(yù)告登記后，出賣人的處分權(quán)受到限制，但基于和預(yù)購(gòu)人的合同關(guān)系，如預(yù)購(gòu)人不履行后續(xù)付款義務(wù)，仍然可以合法解除合同并申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記，上述行為不應(yīng)受預(yù)查封效力的拘束，〔62〕《協(xié)助執(zhí)行規(guī)定》第14條第2款僅規(guī)定在預(yù)查封期間，被執(zhí)行人未全部繳納土地出讓金的，人民政府有權(quán)收回土地使用權(quán)。參見胡卉明：《被預(yù)查封但欠繳出讓金的土地使用權(quán)可否被收回》，《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》2013年第10期。相反，依附于預(yù)告登記的預(yù)查封登記無法繼續(xù)存在。執(zhí)行債權(quán)人對(duì)此有異議的，可參照債權(quán)執(zhí)行中的做法對(duì)第三人（預(yù)售房屋出賣人）提起收取訴訟，如能獲得勝訴判決而不涂銷預(yù)告登記，則預(yù)查封的效力繼續(xù)存在。我國(guó)目前的執(zhí)行實(shí)踐對(duì)此仍有較大的誤解，部分法院認(rèn)為被執(zhí)行人購(gòu)買的預(yù)售房屋被預(yù)查封后，開發(fā)商通過仲裁或訴訟方式解除合同不能對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。如果開發(fā)商確享有解除合同的權(quán)利，并進(jìn)而可以涂銷預(yù)售房屋之上的預(yù)告登記，人民法院卻仍可執(zhí)行此時(shí)與債務(wù)人完全無關(guān)的財(cái)產(chǎn)，其道理何在，令人匪夷所思。〔63〕參見《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》（蘇高法〔2018〕86號(hào)）第3條。

即便是以執(zhí)行債務(wù)人期待權(quán)為理論基礎(chǔ)作出的預(yù)查封措施，由于其制度設(shè)計(jì)上仍然是對(duì)第三人財(cái)產(chǎn)發(fā)生查封效力，也就意味著這一制度會(huì)產(chǎn)生本質(zhì)謬誤。以執(zhí)行債務(wù)人的期待權(quán)為執(zhí)行標(biāo)的，在執(zhí)行法院作出查封裁定后，執(zhí)行債務(wù)人不能再對(duì)期待權(quán)實(shí)施放棄、轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押等處分行為，在本登記條件成熟后，經(jīng)執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)便可發(fā)生移轉(zhuǎn)。雖然為了使期待權(quán)查封的效力延伸至不動(dòng)產(chǎn)之上，在進(jìn)行期待權(quán)查封時(shí)有必要在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行預(yù)先登記，但是應(yīng)當(dāng)注意的是，這一預(yù)先登記不同于預(yù)查封登記，其目的只是為了在所有權(quán)移轉(zhuǎn)給執(zhí)行債務(wù)人時(shí)，將期待權(quán)查封的效力延伸至不動(dòng)產(chǎn)之上。

與期待權(quán)查封預(yù)先登記類似的是執(zhí)行債務(wù)人為銀行辦理預(yù)售房屋抵押預(yù)告登記，在學(xué)理上兩者均是以債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)作為制度構(gòu)建基礎(chǔ)，在執(zhí)行債務(wù)人取得房屋所有權(quán)時(shí)，前者會(huì)發(fā)生正式查封房屋的效果，后者可保障抵押權(quán)人在房屋之上成立正式的抵押權(quán)。因此，如果在辦理期待權(quán)查封預(yù)先登記前，執(zhí)行債務(wù)人已經(jīng)為銀行辦理預(yù)售房屋抵押預(yù)告登記的，即便對(duì)期待權(quán)查封的效力轉(zhuǎn)換為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)查封的效力，但由于抵押預(yù)告登記先于期待權(quán)查封預(yù)先登記，根據(jù)順位規(guī)則，抵押權(quán)人基于正式的抵押權(quán)獲得優(yōu)先受償權(quán)。〔64〕同前注〔12〕，常鵬翱文。期待權(quán)查封預(yù)先登記只能限制執(zhí)行債務(wù)人在期待權(quán)被查封之后的處分權(quán)，在此之前執(zhí)行債務(wù)人已將預(yù)售房屋抵押的，不在期待權(quán)查封的效力范圍之內(nèi)。房屋登記機(jī)關(guān)依抵押權(quán)人的申請(qǐng)將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記應(yīng)是毋庸置疑的。

五、結(jié)語

由于我國(guó)尚未制定單獨(dú)的強(qiáng)制執(zhí)行法，而《民事訴訟法》有關(guān)執(zhí)行的規(guī)定又較為簡(jiǎn)單，因此，目前大量的強(qiáng)制執(zhí)行制度是由司法解釋創(chuàng)立的，預(yù)查封制度同樣如此。這類規(guī)定通常是出于實(shí)務(wù)需要，難免缺少理論上的通盤考慮，留有不少弊端，甚至于目前的數(shù)次《強(qiáng)制執(zhí)行法草案》也未能對(duì)既有制度作妥善的梳理。預(yù)查封制度便未出現(xiàn)在該草案中，且該草案對(duì)預(yù)查封制度要解決的實(shí)務(wù)問題也沒有作出回應(yīng)，足可見我國(guó)強(qiáng)制執(zhí)行理論儲(chǔ)備之欠缺、立法工作之不足。可以想見，為了實(shí)現(xiàn)“用兩到三年時(shí)間基本解決執(zhí)行難問題”，還需要加強(qiáng)對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行基本理論體系的研究，尤其是民事強(qiáng)制執(zhí)行法作為“債務(wù)清償法”，還必須考慮到相關(guān)實(shí)體法規(guī)則，不能僅為了執(zhí)行程序的便利就忽視其與實(shí)體法的協(xié)調(diào)一致。

鑒于預(yù)查封制度面臨的問題已無法從解釋論上解決，因此有必要從立法和司法解釋工作入手。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于落實(shí)“用兩到三年時(shí)間基本解決執(zhí)行難問題”的工作綱要》第20條，最高人民法院在基本解決執(zhí)行難問題時(shí)將全面梳理司法解釋體系，“消除矛盾沖突，填補(bǔ)規(guī)則漏洞，提高司法解釋的系統(tǒng)性”。立法機(jī)關(guān)也已正式將《民事強(qiáng)制執(zhí)行法》列入二類立法項(xiàng)目。根據(jù)立法機(jī)關(guān)的授權(quán)，最高人民法院將作為牽頭起草單位提出民事強(qiáng)制執(zhí)行法的草案初稿，爭(zhēng)取在2019年年底將草案提交立法機(jī)關(guān)審議，并推動(dòng)其盡快正式出臺(tái)。〔65〕參見姜偉在世界執(zhí)行大會(huì)參加“強(qiáng)制執(zhí)行立法的新近發(fā)展和趨勢(shì)”專題研討時(shí)的發(fā)言，https://www.chinacourt.org/article/detail/2019/03/id/3743503.shtml，2019年5月19日訪問。在此背景下，本文試擬以下建議條文，以期有所助益。

1.在被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)，對(duì)其已辦理商品房預(yù)售許可證但尚未出售房屋的執(zhí)行，因其“在建建筑物”的屬性，具有“與不動(dòng)產(chǎn)相當(dāng)”的實(shí)體法地位，應(yīng)直接按照對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行方法執(zhí)行。就這一問題，通過學(xué)說解釋將在建建筑物納入執(zhí)行法上“不動(dòng)產(chǎn)”概念的范圍即可，即便立法未明文規(guī)定，也不存在太大問題。但《查封規(guī)定》第9條規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行方法卻不是查封登記生效，而是登記對(duì)抗，與實(shí)體法中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則不符。在梳理目前的司法解釋體系時(shí)，應(yīng)采納我國(guó)《強(qiáng)制執(zhí)行法草案》（第六稿）第100條第2款的規(guī)定，改采登記生效規(guī)則，在有必要時(shí)采取另外張貼公告、封閉不動(dòng)產(chǎn)或提取產(chǎn)權(quán)證書等措施。

2.對(duì)執(zhí)行債務(wù)人物的交付請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行。我國(guó)目前的《民事訴訟法》和相關(guān)司法解釋僅有對(duì)執(zhí)行債務(wù)人存款、收入等金錢債權(quán)的執(zhí)行程序規(guī)定，對(duì)非金錢債權(quán)的執(zhí)行程序規(guī)定存在重大遺漏，應(yīng)在金錢債權(quán)執(zhí)行程序中對(duì)債權(quán)的執(zhí)行章節(jié)內(nèi)增設(shè)“動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行”條文，分兩款規(guī)定如下：“對(duì)債務(wù)人基于債權(quán)或物權(quán)得請(qǐng)求第三人交付或移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)執(zhí)行時(shí)，執(zhí)行法院應(yīng)命令第三人將物交付于執(zhí)行員”；“對(duì)交付的物的變價(jià)，適用關(guān)于動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)規(guī)定。”同時(shí)，增設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行”條文，分三款規(guī)定如下：“對(duì)債務(wù)人基于債權(quán)或物權(quán)得請(qǐng)求第三人交付或移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)執(zhí)行時(shí)，執(zhí)行法院應(yīng)命令第三人將物交付于執(zhí)行員”；“請(qǐng)求權(quán)是以所有權(quán)的移轉(zhuǎn)為目的的，執(zhí)行法院依債權(quán)人的申請(qǐng)，通知登記機(jī)關(guān)登記為債務(wù)人所有后執(zhí)行，費(fèi)用由債務(wù)人承擔(dān)”；“對(duì)交付的不動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)，適用關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)規(guī)定。”

以上對(duì)執(zhí)行債務(wù)人物的交付請(qǐng)求權(quán)的執(zhí)行有賴于第三債務(wù)人的自愿履行，在第三人有異議時(shí)，則須執(zhí)行債權(quán)人以第三人為被告提起收取訴訟，在獲得勝訴判決后，方可對(duì)第三人強(qiáng)制執(zhí)行。〔66〕參見我國(guó)《強(qiáng)制執(zhí)行法草案》（第六稿）第182～184條。

3.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)的執(zhí)行。對(duì)執(zhí)行債務(wù)人不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)的執(zhí)行，由執(zhí)行法院向債務(wù)人發(fā)布查封命令禁止債務(wù)人處分，并于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載對(duì)期待權(quán)的查封事宜，在辦理不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記后產(chǎn)生正式查封的效力。建議在對(duì)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的執(zhí)行章節(jié)內(nèi)增設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)的執(zhí)行”條文，分兩款規(guī)定如下：“對(duì)債務(wù)人不動(dòng)產(chǎn)物上期待權(quán)的執(zhí)行，執(zhí)行法院應(yīng)作出查封命令禁止債務(wù)人再為處分”；“前述查封命令應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上預(yù)先登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記為債務(wù)人所有后發(fā)生查封效力。”