房地產企業財務風險控制研究

王照艷

【摘要】我國的房地產企業幾乎都存在融資渠道相對單一、投資決策效率差、存貨滯銷等一系列問題，從而使得房地產企業存在嚴重的財務風險。通過分析我國房地產企業面臨的財務風險，提出融資風險、投資風險及資金回收方面的具體對策。

【關鍵詞】房地產? 財務風險? 風險控制

一、我國房地產企業面臨的財務風險

我國房地產企業普遍存在的財務風險有以下三種：融資風險、投資風險及資金回收風險。

（一）融資風險

融資風險是指企業無法達到預期籌集到所需資金的可能性。根據融資渠道的不同，可以將融資風險分為內部融資風險和外部融資風險。企業內部融資主要來源于留存收益的增加。在股利支付率不變的前提條件下，企業當年實現的凈利潤越多，留存收益率越大，企業就可以從自身的留存收益中獲得資金以便再生產，企業的內部融資風險也就越小。企業的外部融資主要有債權融資和股權融資。因此，企業的外部融資風險又可以分為債務融資風險和股權融資風險。

（二）投資風險

投資風險是指企業對項目進行投資時，企業預期的投資回報與項目完成后給企業帶來的投資回報之間的差異。

房地產企業的開發周期較長，因此，就存在很多的不確定性因素。在這些不確定因素的影響下，房地產項目很容易達不到預期的效益，從而影響企業的盈利能力，經營利潤無法償還負債，就形成了投資風險。多數房地產企業偏好承接超出自己能力范圍的項目。然而，在進行房地產開發投資過程中，許多企業卻忽略了對市場現狀的分析以及項目的可行性分析，導致投資項目在技術上不成熟甚至不可行。市場調研不準確，產品滯銷嚴重。投資項目規劃出現偏差，行業擴張過度或無法進行控制管理等問題。這些原因都使得企業的投資風險加大。

（三）資金回收

風險資金回收風險是指開發產品在向貨幣轉換的過程中存在的不確定性風險。資金回收風險的主要影響因素有：客戶的信用狀況、企業的信用政策以及企業的結算方式等。企業可以依據不同客戶的不同信用等級選擇銷售方式。從避免資金回收風險的角度來說，采用現銷方式出售商品就能夠完全規避這種風險，但是這樣的銷售模式會使企業產品滯銷更加嚴重。

資金回收風險是我國幾乎所有房地產企業都存在的財務風險。我國房地產企業的資金回收風險一般表現在房地產開發的商品房達到可出售狀態以后，由于政策因素或是自身銷售方式的失誤，使得銷售狀況并不樂觀從而導致回款緩慢。

二、房地產企業財務風險控制的具體對策

（一）融資風險

（1）拓寬融資。我國房地產企業的資產負債率多數在70%以上，顯著高于國際標準50%的資產負債率水平。而提供房地產企業資金的一般是銀行，以及一些民間借貸公司。這種過分依賴銀行貸款的融資策略使得房地產企業在一定程度上將自己的命運交給了國家貨幣政策。因此，我國房地產企業應該意識到拓寬融資渠道的重要性，勇于嘗試和創新，將企業的融資方式由單一的銀行貸款向多元化方向發展，例如，房地產信托、增發股票等，從而降低企業的融資風險。

（2）債務期限合理化。無論是銀行貸款還是民間借貸，企業都應將債務的期限盡可能做到合理。例如，企業開發商品房需要一年的工期，借款費用超過了兩年，這就大大地增加了企業的利息費用，造成了不必要的浪費。很多企業在商品房開發期間就開始預售，從而進行快速的資金回籠，這是一種聰明的做法。企業在取得土地時就已經支付了大量的資金，包括土地出讓金等費用，多數企業已經負債累累，后續的開發費用緊張，一些中小型的房地產企業往往沒有足夠的資金來結算建筑企業的費用，只能以建好的商品房作為抵押。開發費用可以拖欠，但是銀行貸款的本金和利息卻無法拖欠，因此，房地產企業要在借款前就做好各方面預算，充分考慮開發周期，商品房預計的銷售情況等因素，將借貸的期限控制在合理的范圍內。

（二）投資風險的具體對策

企業投資活動可大致分為兩個方面：一是對主營業務的投資，例如，購買設備等生產性投資，另外就是企業對剩余資金的利用。當然，對于從事實體產業的企業，絕大多數資金應投資于生產建設。對于房地產企業而言，自身開發所需的資金比較緊張，在商品房銷售前幾乎沒有剩余資金進行其他方面的投資。首先，企業在取得建設用地時就需要支付高額的土地出讓金、拆遷費等費用，在開發初期，很多企業就開始預售商品房，從而使企業有現金流來維持后續的開支。房地產企業應當在競標之前就綜合考慮項目的可行性及自身的經濟實力，不要因為項目條件好，利潤高就忽略了企業能夠承受的最高限度，導致企業負債過高從而使企業的財務狀況出現危機。

（三）資金回收風險的具體對策

（1）提高存貨周轉速度。房地產企業應當考慮當地居民消費水平，分析消費者的喜好，并且緊密關注國家對于房地產調控的政策，在能夠保證商品房質量的前提下，努力做到商品與市場相匹配，這樣才能減少開發產品積壓的問題。目前，我國房地產行業逐漸趨于飽和，企業在拿項目時就應做到謹慎，一旦無法迎合消費者的需求，將給企業帶來巨大的財務風險。要想提高存貨周轉效率，就必須做到從消費者的角度出發，否則，很容易出現存貨占用資金較大的財務風險。

（2）縮短應收賬款周轉天數。企業的應收賬款是由賒銷產生的。通俗地講，應收賬款周轉天數是指企業從出售商品確認收入到企業收到銀行存款中間這段時間。一些企業的利潤表中的利潤很高，但是現金流量卻很少，主要原因就是企業的應收賬款回收情況不樂觀。會計準則規定，企業將商品銷售，將風險報酬轉移給購買方時就應當確認收入，很多企業為了銷量好，放松貨幣政策來增加產品銷量，這就造成企業利潤高，現金流量卻很少的問題。

基于財務風險控制的相關理論對我國房地產企業的財務風險現狀進行了簡略的分析，提出了我國房地產企業所面臨的一些財務風險，將我國房地產企業面臨的財務風險分為融資風險、投資風險、資金回收風險。結合房地產企業的特點，將房地產企業財務風險現狀與所面臨財務風險的特點相結合來分析，提出合理化的建議。

參考文獻：

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