我國現(xiàn)行灘涂評估方法研究

吳凌霞 李志月 陳子君

【摘要】在自然資源中，灘涂是一類具有重要經(jīng)濟價值的資源，擁有著驚人的生產(chǎn)潛力和利用價值。近年來，為達到加速城鎮(zhèn)化發(fā)展和開發(fā)房地產(chǎn)的目的，一些地方通過征收養(yǎng)殖基地、填涂造地等方式，導(dǎo)致以政府征收，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)等交易為目的的評估案例增加，關(guān)于灘涂此類特殊資產(chǎn)的評估也成為關(guān)注的熱點。筆者嘗試對灘涂從評估的角度進行分析與界定，梳理灘涂的定義，對灘涂評估中的疑難問題進行分析，探討灘涂評估方法，以期解決灘涂評估的問題。

【關(guān)鍵詞】灘涂? 問題? 評估方法

一、灘涂的定義

（一）自然領(lǐng)域定義下的灘涂

灘涂是海灘、河灘和湖灘的總稱，指沿海大潮高潮位與低潮位之間的潮浸地帶，河流湖泊常水位至洪水位間的灘地，時令湖、河洪水位以下的灘地，水庫、坑塘的正常蓄水位與最大洪水位間的灘地面積。在地貌學(xué)上稱謂“潮間帶”。由于潮汐的作用，灘涂有時被水淹沒，有時又出露水面，其上部經(jīng)常露出水面，其下部則經(jīng)常被水淹沒。還有學(xué)者認(rèn)為不能僅將灘涂視為土地或海域的一部分，否則“養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)缺乏權(quán)源基礎(chǔ)”。

（二）評估定義下的灘涂

評估對象簡單來說就是指被評估的資產(chǎn)，作為經(jīng)濟資源的灘涂既可以是實體，也可體現(xiàn)為無形的權(quán)利。它具有能夠帶來未來經(jīng)濟利益的潛在能力是特定主體愿意擁有或控制這種資源的主要動因。這種利益既可以是資產(chǎn)本身給特定主體帶來的，也可以通過轉(zhuǎn)變所有權(quán)或控制權(quán)形成。灘涂之所以能獲利主要是通過對灘涂的使用，而常見灘涂的主要利用方式有兩種，一方面可以通過圍墾造城形成土地，從而能就所形成的土地進行開發(fā)獲利;另一方面可以利用圍圈灘涂水面進行養(yǎng)殖，也就意味著通過水面養(yǎng)殖來獲利。顯然，灘涂在評估其價值時可作為一項資產(chǎn)來進行評估。

筆者認(rèn)為，在評估實踐中，灘涂的價值來源于對其的利用，主要的利用方式，更多地顯見于將其進行圍墾，比如養(yǎng)殖、種植、旅游，還是圍墾造城，都是將其作為土壤資源來開發(fā)利用，故而，灘涂歸屬于土地的范疇更為合理，而且在評估時，也主要是傾向于對其獲取經(jīng)濟利益的能力、獲利方式的評估。故評估過程中需要驗證權(quán)利來源是否合理，產(chǎn)權(quán)是否明確，是否在其有效期內(nèi)發(fā)揮價值，其經(jīng)濟行為是否合法、有效等方面的資料。因此，筆者在此文僅將灘涂視作土地資源，且評估主要涉及其經(jīng)濟利益方面。

二、灘涂評估中存在的問題

（一）法律權(quán)屬界定不清帶來的評估困難

1.法律權(quán)屬存在爭議

在海陸過渡地段，水和它的連續(xù)運動和變化形成潮汐水的漲落，這就形成了灘涂。水線成為了灘涂與土地之間的分界，這使灘涂既不同于海域，也不同于土地。灘涂處于這兩者之間，灘涂的利用與海域的利用有相似的地方，兩者都是對水面和水體的利用。但是灘涂主要是對灘面的利用。雖然學(xué)者們眾說紛紜、各有傾向，灘涂資源的法律屬性在我國法律上并沒有明確界定過，對于它屬于海域還是土地一直存在爭議。在土地類的法律中灘涂被視為土地的一種類型，在與海域相關(guān)的法律中將灘涂視為海域。在學(xué)術(shù)界展開了激烈的討論，針對灘涂法律屬性，有土地說和海域說兩種不同的學(xué)說，也存在第三種說法，認(rèn)為灘涂既不同于海洋也不同于土地，是一種獨立的自然資源。

上述爭議隨之帶來的是灘涂的法律適用問題，如果將灘涂界定為海，則灘涂的管理適用于《海域使用管理法》，如果將灘涂界定為土地，，則灘涂的管理適用于《土地管理法》;其次是有關(guān)灘涂的所有權(quán)界定，如果將灘涂界定為海，依照《海域使用管理法》第3條的規(guī)定，灘涂所有權(quán)為單一的國家所有，如果將灘涂界定為土地，那么有國家所有和集體所有兩種形式，而且以集體所有為主

2.公共利益和經(jīng)濟利益交叉

灘涂作為一種具有生態(tài)價值的自然資源，具有一定的公共利益和經(jīng)濟價值。公共利益通常由公法調(diào)整，經(jīng)濟價值的利用可通過將私益賦予給私主體的方式來實現(xiàn)，所以一般情況下由私法來規(guī)制。作為私益主體，通常考慮自然資源經(jīng)濟價值的實現(xiàn)，從而實現(xiàn)自身利益的最大化。作為公益主體，則從群體價值最大化角度考慮，實現(xiàn)自然資源的社會價值與生態(tài)功能。這兩種不同的利益功能在資源權(quán)利配置中是存在一定矛盾的。對于擁有經(jīng)濟利益的私權(quán)制度而言，首先要明確私權(quán)制度，通過有效的約束機制進行約束，將自然資源的用益秩序理順。通過設(shè)立私法的形式對資源財產(chǎn)權(quán)進行規(guī)制，間接促進資源的生態(tài)功能。某些自然資源在利用上存在著特殊的對立利益，這種情況只有國家才能保障國民的普遍利益。因此，國家會作為主體，代表國民普遍利益，來行使這些自然資源在民法上的所有權(quán)。灘涂就是這樣一類的自然資源，只有將灘涂資源的權(quán)屬規(guī)定為由國家所有，才能更好地實現(xiàn)灘涂資源的最大效用。

（二）價值多樣性帶來的評估困難

灘涂的主要生態(tài)服務(wù)功能分為直接利用價值、間接利用價值和非利用價值，主要包括動植物產(chǎn)品價值、消浪護岸和抵御風(fēng)暴價值、調(diào)節(jié)氣候、科研教育、旅游休閑、維護生物多樣性及凈化水質(zhì)等。包含社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益

灘涂的直接利用價值包括動植物產(chǎn)品價值，旅游休閑價值和科研教育價值。動物產(chǎn)品價值以灘涂上的底棲生物價值為主。灘涂良好的生態(tài)資源為旅游奠定了良好的基礎(chǔ)。灘涂的間接利用價值包括調(diào)節(jié)氣候價值，消浪護岸和抵御風(fēng)暴價值，凈化水質(zhì)價值和生物多樣性價值。

灘涂濕地生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能之間是相互聯(lián)系的，需要可靠的生態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，與時俱進的數(shù)據(jù)庫需要高新技術(shù)做支撐，如何應(yīng)用這些高薪技術(shù)建立灘涂濕地生態(tài)系統(tǒng)，使之適用范圍廣，快速、準(zhǔn)確的服務(wù)于濕地生態(tài)系統(tǒng)的評估，是當(dāng)前濕地評估的熱點和難點。目前為止，我國此類數(shù)據(jù)庫不夠完善，需要不斷加強。

（三）評估方法多樣性帶來的選擇困難

灘涂生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值估算方法各有優(yōu)缺點。評估對象的多樣性要求我們根據(jù)實際情況科學(xué)選擇評估方法，灘涂濕地的評估價值才能確保客觀、準(zhǔn)確、全面。通過調(diào)查，雖有多種評估方法，我們發(fā)現(xiàn)在灘涂評估中評估方法的選擇還是存在一定的爭議。

針對不同的評估目的和對象，我國常見的幾種評估方法包括：市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。在實踐操作中，評估師往往需要根據(jù)豐富的經(jīng)驗，搜集大量數(shù)據(jù)進行比對才能判斷需要采用哪種或哪幾種評估方法才更為合理，這使得在實踐中對灘涂評估方法選用上存在較多爭議。

三、灘涂評估方法概述

（一）市場法比較法

市場比較法是一種最基本最簡便的評估方法，市場比較法以替代原理為理論依據(jù)，選取市場上與估價對象類似且估價時點相近的灘涂類資產(chǎn)進行比較，將選取的可比實例的成交價格進行差異修正，最終得出估價對象的客觀合理價格的方法。

公式為：待估宗地價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×估價日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

（二）收益還原法

收益還原法又稱為收益現(xiàn)值法和收益資本金化法，是將被評估對象在未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為評估基準(zhǔn)日總收益的方法。收益還原法是以預(yù)期原理為依據(jù)，將資產(chǎn)的未來收益轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)現(xiàn)值，計算得出的現(xiàn)值即為待評估資產(chǎn)的重估價值。收益還原法兼顧了評估點和未來時期的價格因素，為資產(chǎn)所有者取得的客觀合法總收益。

（三）成本逼近法

成本逼近法是以成本費用理論為依據(jù)，將開發(fā)土地所耗費的各項成本費用之和，再加上利息、利潤、買方應(yīng)繳納的稅費和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。操作步驟為確定土地取得費、土地開發(fā)成本，確定稅費、利息和利潤，計算士地成本價格，確定土地增值收益，價格修正，確定最終土地價格。

其計算公式為土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)成本+購買土地應(yīng)繳納的稅費+利息十利潤+土地增值收益）×（1±區(qū)位修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)。

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基金項目：課題類別：2017年度湖北省教育廳科學(xué)研究計劃指導(dǎo)性項目;課題編號：B2017570;課題名稱：灘涂評估方法的適用性研究;課題負(fù)責(zé)人：吳凌霞。