治理群租的“洋做法”

高榮偉

隨著經(jīng)濟(jì)增長與城市化進(jìn)程的加快，全球不少城市，特別是特大城市、中心城市，都出現(xiàn)了群租現(xiàn)象。群租不僅帶來了治安問題、管理問題以及安全問題等，更嚴(yán)重影響到了周邊居民的公共利益。治理群租，各個(gè)國家和地區(qū)都相繼出臺了嚴(yán)格的法律法規(guī)，同時(shí)，為緩解低收入群體住房壓力，還積極實(shí)施城市改造，興建大批公共住房，以此應(yīng)對城市化進(jìn)程中的城市住房問題。從各國治理群租的舉措來看，治理群租房堵要精準(zhǔn)、疏要合理，絕不是頒布一紙禁令就可以一勞永逸的。

英國：出臺詳盡的法律約束房東保護(hù)租客

在英國，私房出租是住房市場的必要組成部分。在私房出租中，以群租房的問題最為突出，最普遍的問題是居住面積較小、消防安全不達(dá)標(biāo)、廚衛(wèi)設(shè)備不配套、缺乏管理或蠻橫管理等。其中，還包括改造棚屋車庫、非法出租等問題。

對此，英國政府出臺了十分詳盡的法律條文，且大多數(shù)規(guī)定在于約束房東、保護(hù)租客，使群租過程中遇到的各種問題都有法可依。2004年英國通過《住房法案》，把至少3個(gè)互不相干的人或家庭租住同一房屋單位、共用廚衛(wèi)設(shè)施的情形定義為群租。2006年實(shí)施《群租屋申領(lǐng)許可證令》，明文規(guī)定房東必須事先申請群租許可證，且要求其每五年需繳納一筆可觀的許可證費(fèi)，并審核本人是否有犯罪前科及違反群租法律的記錄。同時(shí)，該法案為保護(hù)租客的居住權(quán)利，制定了十分細(xì)化的規(guī)定：如1至3人共用的廚房面積不得小于5平方米，5人共同廚房面積不得小于7平方米，一個(gè)廚房至多5人共用；至多5人共用一個(gè)衛(wèi)生間和浴室；房東須為每個(gè)租戶提供單獨(dú)的洗手池……

對違反群租房法律者，英國政府予以嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，罰金甚至高達(dá)2萬英鎊。為了提高治理非法改造群租房的精準(zhǔn)性，2013年，伯克郡斯勞區(qū)政府使用攜帶熱成像設(shè)備的小型監(jiān)察機(jī)，對全區(qū)各個(gè)街道進(jìn)行掃描式拍攝，并對每個(gè)建筑做了精確的3D地圖。僅一晚兩個(gè)小時(shí)的夜間飛行，就在全區(qū)發(fā)現(xiàn)了210個(gè)可疑的非法“蝸居點(diǎn)”，其中多為棚屋或車庫，為警方進(jìn)一步入戶介入調(diào)查提供了執(zhí)法“地圖”。

德國：讓租房成為一件安心的事

在歐洲租房“大戶”德國，有近46%的民眾住在租賃來的房子里，因此，租房在德國不再是一時(shí)之需，往往是終身之事。德國人安心體面地居住在租來的房子里，一方面是得益于有相當(dāng)市場存量的公共租賃住房，另一方面得益于完善的法律制度，注重對租客利益進(jìn)行保護(hù)，也防范了違規(guī)出租現(xiàn)象的出現(xiàn)。

二戰(zhàn)后，為保障低收入家庭住房需求，德國政府通過向住房建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款的方式，鼓勵(lì)投資者興建公共福利住房。直到2003年，該項(xiàng)補(bǔ)貼才最終終止，此時(shí)在市場上已匯聚了豐富的公租房資源。

政府嚴(yán)格實(shí)施有針對性的福利住房政策。不僅對租客的選擇順序作了相應(yīng)規(guī)定，更制定了一套特殊的租金計(jì)算公式。公共租賃住房不任由市場供求關(guān)系確定房租水平，而是由市政部門、房東與租客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，確定一個(gè)房租合理價(jià)格表，每套房屋的租金都要參考該價(jià)格表。

與此同時(shí)，為保證低收入家庭都能夠有足夠的房租支付能力，政府根據(jù)家庭人口、收入及房屋需求情況予以適當(dāng)補(bǔ)貼。德國《住宅補(bǔ)貼法》規(guī)定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住宅者，有權(quán)享受住宅補(bǔ)貼。具體做法是，居民可承受租金按一般家庭收入的25%確定；對低收入居民，其實(shí)際交納租金與可承受租金的差額部分由政府負(fù)擔(dān)；該補(bǔ)貼由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。這就使得幾乎所有的居民都能夠承擔(dān)租房的支出。

歐債危機(jī)后，德國房租普遍飛漲。2013年5月，一項(xiàng)嚴(yán)格限制房租漲幅的法律正式生效，授權(quán)各州政府將其主要地區(qū)3年內(nèi)房租漲幅控制在15%以內(nèi)。房租應(yīng)按照各州政府的“指導(dǎo)價(jià)”而定，如果房東要價(jià)超過該價(jià)格的20%，就是違法行為；如果房東單方面漲租超過50%，可判入獄三年。法律進(jìn)一步示警公眾，若房屋所有者將房屋群租，恐會(huì)以房屋安全隱患影響公共安全為由，承擔(dān)所有權(quán)被剝奪的風(fēng)險(xiǎn)。

阿聯(lián)酋：建造廉租宿舍緩解勞務(wù)輸入壓力

阿拉伯聯(lián)合酋長國是個(gè)小國，同時(shí)也是一個(gè)高度國際化的國家。自從發(fā)現(xiàn)石油以來，阿聯(lián)酋的經(jīng)濟(jì)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，大量外國務(wù)工人員來到阿聯(lián)酋從事建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)。阿聯(lián)酋人口隨之急劇膨脹，一度出現(xiàn)了嚴(yán)重的群租問題，不少外籍勞工群體抨擊“宿舍如囚室”。如今，阿聯(lián)酋總?cè)丝谟?60萬，外籍人口約占75%，解決外來人口的住宿問題成了當(dāng)務(wù)之急。

為了能夠妥善解決外來務(wù)工人員的居住問題，阿聯(lián)酋出臺了建造廉租勞務(wù)宿舍的政策，規(guī)定：廉租勞務(wù)宿舍可由政府組織建造，也可由有能力的雇主按政府標(biāo)準(zhǔn)自行建造；勞務(wù)雇主可以為其雇工租用勞務(wù)宿舍，零星勞務(wù)人員也可以自行租用。當(dāng)?shù)卣Ｍ媒ㄔ炝鈩趧?wù)宿舍這種“疏”的方式，緩解大量勞務(wù)人員輸入形成的住宿壓力。

2017年年初，阿聯(lián)酋當(dāng)局下達(dá)指令，要給外籍員工提供更符合健康和安全標(biāo)準(zhǔn)的住宿環(huán)境，沒有明顯改善員工住宿環(huán)境的公司將面臨20萬迪拉姆（約合36萬人民幣）的罰款。

位于首都阿布扎比市的穆薩法工業(yè)區(qū)是擁有6個(gè)園區(qū)的綜合工業(yè)區(qū)，雇傭了龐大數(shù)量的外籍務(wù)工人員。園區(qū)管理方的阿布扎比市政局通知業(yè)主和投資者需在指定時(shí)間前去園區(qū)市政中心進(jìn)行物業(yè)評估申請，包括工人的房屋，以確保他們都符合環(huán)境、健康和安全（EHS）要求。不符合EHS標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主要在指定期限內(nèi)對房屋進(jìn)行翻新和改進(jìn)來獲得豁免。

責(zé)任編輯：何 樂