淺析當前商業銀行的房地產放貸業務風險及其對策

林大翔

過去的二十幾年，隨著我國經濟的快速發展，房價水漲船高。金融行業看到了房地產市場的發展潛力，競相開展房地產投資業務。需要注意的是，在如今經濟轉型的背景下，房地產市場步入新常態，銀行等各大金融機構應該看準形勢，及時調整房地產項目投資布局。

一、當前房地產市場背景分析

我國房價經歷了二十多年的上漲，已經達到了一個前所未有的高度。自2010年來，政府陸續出臺政策抑制房價上漲過快。2016年12月16日，中央經濟工作會議再次明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，進一步提出要讓住房回歸居住屬性。通過政府“史上最嚴厲”的宏觀調控政策，遏制急劇上升的房地產投機行為，持續高溫的房地產市場得到了降溫。在這樣的大背景下，政府一方面提出建立租售并舉，商品房和共有產權房為主，經濟適用房和廉租房為補充的住房體系，滿足人們多樣化的住房需求，另一方面實行嚴厲的房地產緊收政策，防止房地產市場過熱。這些政策都降低了人們的購房需求，引導人們改變傳統的必須買房的思想觀念，使房子逐漸回歸其居住屬性。現階段，房地產市場趨于飽和，房價增長速度已明顯減慢。

然而，我國的房地產行業作為支撐經濟發展的巨頭，已勢成騎虎，到了大而不能垮的地步。2017年，全國房地產銷售金額達到13.37 萬億元，占GDP 比例高達16.3%。此外，房地產被廣泛作為貸款質押品，房地產市場若出現重大調整，將使質押品的市值嚴重縮水。房地產對中國經濟影響之深遠，可謂電照風行，舉足輕重。政府出臺樓市收緊政策，增強調控力度，抑制房地產泡沫的同時，也將考慮到房地產行業對中國經濟的影響。未來的政策方向將是政府引導房地產投資穩步合理增長。

二、房地產未來發展趨勢預測

過去二十多年的房價飛漲主要有四個因素：經濟發展、城市化進程加快、人口紅利和貨幣超發問題。我國經濟發展進入新常態以來，GDP 增速放緩，經濟發展降溫，房產價格“狂飆猛增”的勢頭得到遏制。我國的城鎮化率已達到將近60%，根據國際規律，今后的城市化進程將放緩，城市商品房的需求已不至于太過火爆。自2010年中國社會步入老齡化，人口紅利便開始逐漸流失，預計到2030年，我國社會將不再有人口紅利。商品房的實際需求進一步降低。加上現在政府大力調控經濟，防范房地產泡沫經濟破裂風險，可以看到，2017年M2 的增速降低，房產需求下降。同時，正在醞釀的房產稅，也抑制了購房需求，降低了房產投資性質的金融屬性。但由于市場的“棘輪效應”，房產價格不會大幅下降。可以預見的是，大規模的房地產價格上漲已接近尾聲，未來的房地產市場更偏向于小規模的波動。

三、銀行面臨的風險

(一)銀行間惡性競爭風險

銀行間的過度競爭引發的違規行為增加了房地產業務的風險。銀行為了搶占市場份額，在市場上占領有利優勢，通常會做一些不理性的違規放貸行為（例如，降低對貸款標準，或者減少一些審核過程中的必需程序等等）以吸引客戶，沒有對房地產開發企業的資產信用情況進行深入了解、評估。在面對個人房地產貸款時，銀行急功近利地盲目追求個人住房貸款成交率以獲取貸款利息。這些違規行為將會造成不同程度地影響銀行的資產安全。

(二)房地產金融危機風險

投資房地產容易使人聯想到二零零八年的美國次貸危機。但實際上，這種情況幾乎不可能在我國重演。我國國民“欠債還錢”，“量入為出”的思想觀念深入骨髓，一般貸款透支不會超過自身還款能力太多，我國并不具有美國爆發次貸危機的基礎，加上現階段我國加大宏觀干預房地產市場力度，推進經濟體制改革，及時調整產業政策，建立長期有效的調控機制以抑制房地產市場經濟過熱而帶來的房地產泡沫和信貸危機，目前看來已經取得了明顯的成效，消費者投資房地產需求受到打擊，房價一日千里的炒房時代一去不復返。因此，銀行所面臨的風險主要來源于少數消費者不能及時還貸風險以及房地產開發商破產引起的貸款壞賬。商業銀行面臨的房地產市場變化所帶來的直接沖擊影響較小。

(三)面向個人投資貸款風險

近二十年來，房地產一定程度上已演變成為了金融工具，擁有房產的中產階級在房價飆升的背景下享受到資產上漲的同時，另一方面也尋找機會購買多套房產用以投資。許多人選擇以房產抵押，貸款投資房地產。商業銀行注意到了房地產行業在過去的二十多年蓬勃發展，房地產不良貸款率低，銀行的貸款風險較低，故許多銀行把發放房地產貸款作為放貸重點。而在信息資源嚴重不對稱的信貸市場中，一家銀行的貸款決策往往參考同行的類似業務的處理辦法，形成“羊群效應”，銀行從眾跟風，競相模仿，使房地產貸款余額占貸款總額比率不斷攀升。雖然近兩年受宏觀政策調控影響，房地產貸款余額占貸款總額比率有所下降，但該比率仍處于較高水平。銀行應充分認識到，即使目前來看房地產不良率處于較低的區位，個人住房貸款仍存在信用風險。嚴格審查貸款人資信是必不可少的。

(四)面向房地產開發企業貸款風險

房地產兼有消費品和資本品的屬性，資本的逐利性增加了房地產的投機成分，由此引發的房地產泡沫經濟將對經濟穩定構成潛在威脅。房地產行業是一個資金密集型的行業，從開發到經營售賣，整個流程都需要巨額資金作為支撐，其投入的資金流動性差。眾所周知，絕大部分的房地產開發商自身資金實力薄弱，開發項目所需資金大多依賴于傳統的銀行借款。根據中華人民共和國中央銀行公布的數據，中國2017年末房產開發貸款余額7萬億元，畸高的債務導致房地產金融企業資產負債率過高，這不僅增加了房地產企業的償債壓力和財務風險，也使商業銀行不可避免的面臨著較大的信用風險和信貸風險。房地產開發項目工程浩大，建設前期需要吸收大量的資金，建成后期依靠銷售收回資金。房地產企業穩健發展的根本基礎就是資金來源穩健。一旦房地產商的資金鏈斷裂，將使銀行無可避免地發生壞賬。同時，我們也看到了當今房地產行業存在著內部不穩定等諸多問題，如果房地產企業破產清算，銀行的貸款也將無法收回。這些均構成了潛在的金融風險。因此，銀行應該審慎對待房地產企業貸款。

四、商業銀行的房地產投資業務對策

房地產市場邁入新常態，房價增長速度變緩，消費者投資投機行為受到打擊，房價非理性飆升的市場因素正在逐漸消失。與此同時，也應當看到當前的房地產市場堆積了一定的泡沫，房地產開發企業內部存在較多問題。筆者建議，銀行應從以下幾個方面做好未來的房地產投資：

1.加強銀行內部管理，完善自身體制。

借鑒美國的次貸危機教訓，銀行間競爭越激烈，銀行越應增強風險管理意識。個人住房抵押貸款的，一方面，銀行要嚴格審查貸款人的資產實力，嚴于把關，減少信用風險。另一方面，銀行應當利用大數據技術，綜合分析貸款人資產信用狀況和貸款目的，加強個人征信系統的建設，進一步降低不良貸款率，保證資金安全。房地產企業申請貸款的，銀行必須深入分析其投資項目，對其房地產投資合理評估，避免因房地產企業破產導致債權無法收回。銀行應該建立并完善內部監督機制，制止放貸過程中出現的違規操作，發掘出系統性漏洞，并不斷改進，消除隱患。

2.減少房地產放貸，合理布局放貸業務

在政府宏觀調控、市場需求減少等各方面客觀因素影響下，房地產市場已不再像過去十幾年那樣只要投資就有高收益。鑒于人口紅利減少，投資需求受到壓制等各方面因素，房地產市場的實際需求減少。銀行可以相應地減少房地產放貸業務，降低房地產貸款余額占貸款總額比率，從而規避潛在的壞賬風險。

3.創新房地產金融產品，投資業務多元化

過去的二十余年里，我國建立了以銀行信貸為主的房地產金融體系。隨著房地產市場的進一步發展，這一模式已不能適應房地產企業的需求。房地產企業過度依賴于商業銀行的貸款，不僅導致了企業自身出現諸多問題，也增加了房地產金融業務發展的不穩定因素。商業銀行應該在風險中看到機遇，樹立創新意識，拓寬投資渠道。例如，引入房地產投資信托基金（REITs），開拓資產證券化市場與房地產投資市場。銀行可以通過開發房地產投資信托基金產品、托管、代銷房地產投資信托基金等方式直接參與房地產投資信托基金投資，搶占新興房地產基金市場。當前政府逐步完善租售并舉，商品房和共有產權房為主，經濟適用房和廉租房為補充的住房體系，與此同時，房地產行業多年的蓬勃發展使城市商品房庫存增多。由此我們判斷，未來的房產租賃市場與二手房交易市場必將十分繁榮。銀行可以將目光放在房產租賃市場和二手房交易市場上，推出不同的房地產金融服務，使房地產金融產品種類結構多元化。

五、結語

隨著經濟由突飛猛進的黃金時代逐漸步入平穩發展的新常態，我國房地產市場逐漸回歸正軌。商業銀行在進行房地產投資時要正確判斷風險，做好風險管理措施，防患于未然。借鑒國外發達國家房地產金融業的投資管理模式，汲取經驗，緊跟著政府政策導向，穩定金融市場，結合市場需求，制定出有中國特色的房地產金融投資產品，不斷提高服務質量，為建設中國特色社會主義市場經濟而不懈努力！