房地產估價方法淺論

趙明

摘? 要：隨著近年來我國房地產市場的快速升溫，房地產價格備受各界人士的關注。然而，怎樣為房地產做出精準的估價，讓其價格之高低能夠更為精準地體現出商品自身之價值，就成為了一個值得深入研究的課題。這就要求選擇合理的方法對房地產進行公平公正的估價。本文對常見的房地產估價方法進行了分析，并不同房地產估價方法的適用范圍。

關鍵詞：房地產;估價;方法

鑒于我國房地產市場火爆化程度的持續提升，和房地產估價相關的業務需求也出現了飛速增加，其重要價值表現在多個不同的方面，比如，房地產合資、銀行確認房產抵押貸款額、國家征稅或者訴訟中確認房地產價值等，這就需要房地產估價工作者能夠盡量給出合理而又精準的價格。然而，因為我國房地產估價業的起步相對較晚，對于估價方法的應用還不夠嫻熟，用在具體估價業務上尚存在部分局限，以至于所估出的結果與房地產實際價具有偏差。這就需要對房地產常用估價方法進行研究。

一、常見的房地產估價方法分析

一是市場比較法。主要是指把估價的對象和在估價時點時段所進行過交易的同類型房地產加以比較，并且對同類房地產價格加以修正，從而得到需要估價房地產最為客觀和合理價格的一種估價法。該方法以替代原理為主要理論基礎，主要是考慮到用途一致，條件比較類似的房地產價格往往會彼此影響而導致價格趨向于一致。該方法可用在具有較為廣泛市場交易用途的房地產交易類型中，比如，普通住宅、商業場所、廠房以及商務寫字樓等。當然，還可用在房地產市場較為發達的區域。在運用該方法時，通常會要求有超過三個具備比較高可比性的案例為參照，而且還要求估價的主體具備相當豐富的實戰經驗。用該方法進行估價的基本公式是：房地產價格=Σ（可比案例房產價×交易狀況修正系數×交易時間修正系數×交易區域修正系數×其他因素修正系數）÷可比案例數。

二是收益法。主要是顧及到房地產收益具備了連續性這一特征，選擇合理的資本化率，把估價房地產今后的凈收益折現至估價時點之后再進行累加，如此即可得到估價房產較為合理的價格。該方法將預期原理作為理論基礎，運用對估價對象今后所要得到的收益進行預測，從而估算房地產到了估價時點之后所具有之價格。所以，如果要用這一方法來算出房地產價格，就一定要確保這一房地產具備現實經濟效益或者潛在收益，一般來說，在估算住宅、商務寫字樓、飯店等地產價格過程中會用到該方法。在運用此法時還需要估價者可以對房地產今后收益與風險實施精準預測。如果每年的凈收益是一樣的，資本化率也會一致，收益年限就是有限年。

三是成本法。這一方法是得出重新開發或者重新建設估價房地產需要的相關費用與利潤、應納稅金總和，再扣除掉估價房地產之折舊，如此即可得到需要估價房地產的合理價格。該方法將生產費用價值理論作為理論基礎。也就是說，房地產價格是通過建設這一房地產需要耗費的各類費用加以決定的。通常情況下，極少會進行交易或無收益的房地產一般是運用該方法來評估其最終價格，通常適用于學校、公園以及醫院等地產。與此同時，還應當準確地意識到房地產價值之高下并不全部取決于其成本大小，而是取決于其效益之大小。所以，唯有在房地產成本和其價值產生了直接的聯系之后才會用到該法。用這一方法進行估價的公式是：積算價格等于重新構建價減去折舊。

四是假設開發法。這一方法是依據估價對象通過預期開發完成之后得到的價值以算出估價對象的價格。也就是說，在求得估價房地產開發所需要的支出和折現率或者后續開發所需支出和相應利潤之后的價格。這就需要把房地產開發完成之后的價值與后續開發需要的支出折現至價值時點之后再予以扣除，或是把開發之后的價格減掉后續開發所需支出、利潤而得到的估價房地產價格。

五是長期趨勢法。這一方法是應用預測科學相關理論與方法，尤其是時間序列分析與回歸分析等理論，以推測與判斷出某處房地產今后價格的一種方法。

二、不同房地產估價方法的適用范圍

一是比較法。主要適用范圍是數量比較多而且還具備了相當大的可比性的某一類房地產。例如，普通居民住宅、商務寫字樓、商業用房、企業廠房以及地產開發用地等。如下這些房地產則很難使用比較法來進行估價。比如，數量比較少的房地產，含特殊類型的企業廠房、機場、博物館、寺廟或者古建筑等;進行交易可能性比較少的房地產，含學校、醫院以及單位辦公樓等;可比性不高的房地產，含在建類工程項目等。

二是成本法。主要適用范圍是新開發完成的某一類房地產，比如，實施重新開發與建設的舊有房地產，含在建工程項目，計劃加以開發的地產;極少有可能進行交易或無經濟效益的房地產，含學校、醫院、圖書館或者體育館、部分營房等公益類的房地產。同時，一些具備了獨特設計風格的化工企業、鋼鐵去也、油田或者機場也是適用的。

三是收益法。主要適用范圍是有收益類的房地產或者同類型的房產。比如，居民住宅、商務寫字樓、旅店、商鋪、停車場或者倉庫等，不產生其他經濟效益的公益類房地產并不適用于該法。

四是假設開發法。主要適用范圍是具備了開發潛力或者再開發潛力，而且在開發完成之后的價格可運用比較法、收益法等之外的方法來計算的某一類房地產。比如，可供未來開發的土地或者在建工程項目等。

五是長期趨勢法。主要適用范圍是價格沒有顯著季節性波動的房地產。由于這一方法是依據房地產價格在以往與目前比較長時段之中所發生變動的規律做出的判斷，可以借助于以往的統計資料以及目前掌握的材料對未來進行預測。運用對以上資料所進行的統計與分析，即可得到相應的價格變化規律。

結語

綜上所述，現階段房地產不但是非常重要的經濟類資源，而且還是十分熱門的商品與資產，是現代人極為重要的投資方式之一。由于我國房地產市場的日益發展，房地產估價變得愈加重要起來，嫻熟地應用各類常見的估價方法是非常重要的。只有較好地掌握了這些估價方法，才能在實踐中選擇最合理的方法加以運用，從而推動我國房地產估價行業實現更好地發展。

參考文獻：

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作者簡介：

趙? 明（1973.5.15-），男，江蘇鎮江人，經濟師，法學學士，研究方向：房地產估價，不動產登記管理，法律。