商品住宅專項維修資金使用范圍與分攤規則難點解析

文/宋安成

商品住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施、共用設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。這里需要首先講明公共部位、公共設施和公共設備的概念。由于住宅物業共用部位、共有設施和共有設備的復雜多樣性，目前并無較為統一的立法層面的界定，筆者只能根據《中華人民共和國物權法》第七章建筑物區分所有權的規定、國務院《物業管理條例》，結合《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第三條 的規定，我們可以對共用部位、共用設施、共用設備作出如下判斷：

共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑健身設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

關于商品住宅專項維修資金的分攤規則，以《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》為例，大致分為兩種情況：

第一種：住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、 共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

第二種：物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

根據上述介紹，對于一個不甚了解物業管理行業的人來說，似乎文章題目提到的使用范圍和分攤規則已經非常清楚了，維修資金的使用范圍和分攤規則看似也比較簡單。但是，筆者根據多年的執業經驗以及曾處理過的一些訴訟和非訴訟的案例可知，上述介紹遠遠無法解決實踐中維修資金復雜的使用范圍和分攤問題。在此，筆者針對兩個問題—— 一是使用范圍，即應否使用維修資金的問題；二是分攤規則，即誰具體承擔費用問題——結合相關案例進行實務分析，著眼于物業管理過程中使用維修資金遇到的難點，希望能更好地厘清這兩個問題，以解決物業管理實務操作中的一些困難，對物業管理行業有所啟發和幫助。由于這兩個問題雖然相對獨立，但關聯性強，在同一篇文章中表述更為合適，故筆者在本文中分兩個部分來分析闡述。

第一部分 關于維修資金的使用范圍

關于維修資金的使用范圍，在實務操作中，有三方面的問題難以處理：一是使用維修資金維修與物業服務公司日常保養、維修范圍的劃分；二是使用維修資金維修與業主自用部位自行維修范圍的劃分；三是使用維修資金維修與公共事業單位供水、供電維修范圍的劃分。對此，筆者將分別進行分析說明。

一、物業服務公司日常保養維修范圍與維修資金使用的范圍劃分問題

物業服務公司根據《（前期）物業管理服務合同》提供物業管理服務，其中重要的一項服務內容就是使用物業管理費進行“本物業共用設施設備的日常運行、養護管理、養護和維修，本物業共有部位的管理、養護和維修”。而維修資金的用途也是公共部位、公共設施設備的維修更新，顯然字面上二者有重合之處，在物業管理實操中也未形成統一的做法。例如對于電梯的維修，有的物業服務公司會承擔電梯保養維修費用，具體范圍可能包括日常安全檢查費用、年檢費用，也可能包括500元以下小零件的更換費用，但是有的物業則不管更換什么價格的零部件，均從維修資金中列支。相似的情況還有小區綠化喬木修剪的費用、污水管的疏通費用，各家物業公司做法亦不盡相同。針對這一問題，筆者認為，法律的相關規定并不明確，在此情況下，物業服務公司和業委會該如何操作呢？首先，應當在合同中明確約定物業管理費在設備設施和公共部位維修養護中的界線，減少在物業管理中物業服務公司與業委會認識不一致而帶來的矛盾。其次，在雙方未能明確約定的情況下，筆者建議將物業服務公司的職責認定為保養與日常維護責任，并承擔相關成本，而對于維修更換的事宜，比如電梯故障的維修，則應當由業主通過維修資金或公共收益來承擔。最后，如果雙方雖有約定，但是存在理解上的分歧如何處理？比如小區圍墻圍欄刷油漆，一般理解這應當是一個維護的概念，但是如果讓物業服務公司來承擔這一費用，有些物業服務公司是不愿意的。這種情況下一方面要雙方協商，另一方面則只能求助于政府和相關專家的意見，根據行業慣例來解決。

上述情況之所以會發生，筆者認為有三方面的因素：一是目前官方沒有關于小區公共部位、公共設施、公共設備的維護、小修、中修、大修、更新、改造的具體范圍和內容的規定，客觀來講物業服務公司和業委會在這方面是無法可依、無標準可依的。若要政府立法建立標準，也有相當大的難度。例如小區的公共部位外墻立面，采用石材、瓷磚、涂料、幕墻、半幕墻等不同的材質，養護、維修要求完全不一樣，這使得政府難以出臺一個“大而全”標準。而電梯、消防設施、水泵、技防設施等則更為復雜，不同品牌的維保、維修要求亦不一致，讓政府出臺一個具體可行的標準更是難上加難。二是我們目前大多數物業管理收費實行包干制，這加劇了這一矛盾。因為在包干制收費條件下，多支出的維修成本原本是物業服務公司的利潤，物業服務公司肯定希望更多地支出維修資金。如果是在酬金制收費條件下，這一矛盾就不會十分突出。道理很簡單，物業管理費和維修資金都是業主的資產，用什么支出無非是成本分攤的具體形式而已。國外大多數實行酬金制，這個問題并非如此嚴重。

二、業主自行維修范圍與維修資金使用范圍劃分問題

記得很多年前處理過一案例：一位獨棟房屋業主要使用維修資金來維修自己的房頂，筆者多次與他明確獨棟房屋屋頂并不屬于公共部位，不能使用維修資金。而業主的理由則是維修資金是分攤到戶的，業主當然可以用，大不了用光了自己再補繳就好了。這類業主完全不理解維修資金的本質。但是在具體使用維修資金時，確實有些“模棱兩可”的情況，例如窗戶邊框滲漏水、陽臺維修、戶外專用管線維修，等等，這些部位的維修著實沒有明確的法律、法規規定，故而物業服務公司只能依據自己的理解來具體操作，結果引發物業服務公司與業主或業委會的矛盾。

針對這類問題，筆者認為應當根據具體情況來確定是否應當使用維修資金，具體劃分的標準應當按照是否確實是“單一業主無法控制且公共不可分”。為了更準確地說明問題，筆者就每種情況分別說明如下。

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1. 關于窗戶邊框滲漏水。筆者曾處理過一些業主報修窗戶邊框滲漏水要求物業服務公司和業委會使用維修資金來維修的情況，業主的理由很簡單：窗戶外圍也屬于外立面，即房屋的公共部位，在開發商保修期過后，房屋的公共部位應當由物業服務公司使用維修資金來進行維修。而物業服務公司和業委會在大多數情況下卻認為，這屬于業主的專用部位，應當由業主自行維修。筆者認為，一般情況下窗戶邊框滲漏水應當由業主自行維修，原因有二：一是窗戶本身屬于專用部位，業主可以自行更換維修，邊框與外墻連接處滲漏水多是由于業主使用不當造成的，不應當由于其與外墻毗連而認定為共用部分。如果將其認定是共用部分，可能會造成對公共部位的認定范圍被無限擴大，因為任何專用部分都和共有部分毗連；二是窗戶一般不會被認定為外立面，漏水本身一般不涉及其他業主，如果使用維修資金進行維修，顯然與維修資金的法定用途相悖。但需要說明的是，如果窗戶本身是整個房屋外立面，例如玻璃幕墻，這種情況下出現滲漏水則應當使用維修資金：一是因為幕墻本身就是整個單體建筑外立面，根本無法與窗戶或墻面區分；二是由于幕墻的整體性，業主或使用人無法自行更換或維修。

2. 關于陽臺維修。從陽臺的構造看，其無非由兩部分組成：一是屬于結構的部分，如現澆的樓板、圈梁；二是不屬于結構的部分，如護欄。如果屬于結構部分則應當由維修資金維修，但是如果是護欄損壞，則不應當使用維修資金。如果陽臺的外立面與外墻相連，瓷磚或涂料與外墻不可分割，則應當使用維修資金來進行維修。與陽臺情況相似的還有預留空調機位的維修問題，這里不再贅述。

3. 關于戶外專用管線維修。戶外專用管線是一個什么概念呢？按照筆者的理解，一般是指從供水、供電到業主家中已經過計量表但是尚未入戶的管線。比如說，一些新建樓宇的水表統一安放在一樓，從水表出來的水管到六樓業主家中往往有十幾米的距離，這部分管線的維修是否需要物業服務公司來維修？這需要依照《合同法》第178條之規定，該規定明確了供電合同履行地點為產權分界處。一般理解上，產權分界處為電表或水表處，上海市明確規定出水表或電表30厘米為供水或供電公司維護，顯然不包括已經出水電表但尚未入戶的部分。對于這種情況，筆者傾向于使用維修資金來維修，原因是這種專用水管或電線業主根本無法控制，其進戶之前完全設立于樓道等公共部分之中，一般情況下業主也不會擅自改動，所以這里不能機械地理解為屬于專用設施而由業主來維修。

4. 關于實為公共部位但確為業主專用的維修問題。由于房屋結構設置問題，有些開發商在一些住宅往往會將低樓層設置為商業用途，例如一樓二樓為商鋪，三樓及以上為住宅。由于一般一樓二樓為裙房，投影面積大于三樓以上投影面積，可能會給三樓業主一個比較大的使用平臺。還有一種情況是開發商將一些多層或高層的樓頂設計為頂樓業主專用，頂樓業主可以在上面種花種草、晾曬衣物。如果這些公共部位在由某些業主使用時發生滲漏或其他結構問題需要維修，是由使用的業主來承擔費用，還是由相應的業主來共同分攤呢？筆者認為，這種利用屬于業主對共用部位的合理使用， 不應因此而變更共用部位的性質，所以對其維修亦應當使用維修資金。當然，如果相關業主使用不當而人為造成這些部位的損壞，則應當由該業主承擔相應費用。

三、用水、用電公共事業單位維修范圍與維修資金使用范圍劃分問題

《物業管理條例》第52條規定：住宅區內的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費由有關業務單位支付。根據該條規定，結合上文的一些分析，具體維修責任劃分如下：

1．供水系統分兩段，以入戶水表為分界，水表之外由自來水公司維修，水表之內為業主自有部分，由業主維修，而未入戶前的水管，則應當由物業公司使用維修資金來維修。

排水系統分三段：第一段是城市排污主干管（井），由市政公司進行維修；第二段是城市排污主干管（井）至樓道排污直管，包括小區內的污水井、污水管道和樓內的主立管，由物業公司使用維修資金維修；第三段是從樓內主立管分出后的部分，一般在業主家中專用，由業主維修。

3．供暖系統的維修專業性太強，由供暖單位進行維修。如果入戶部分不是人為損壞，屬于正常老化或加壓導致損壞，供暖單位應該免費進行維修；用戶若擅自采用其他材料作為供暖設備或人為損壞，自行需支付維修費。

4．供氣系統的維修非專業人員無法完成，故由煤氣公司專業人員進行維修，不存在使用維修資金維修的問題。

第二部分 關于維修資金的分攤規則

關于商品住宅專項維修資金的分攤規則，上文已經提到《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》的相關條文，但是在維修資金的具體分攤時，確實會存在一些問題。根據筆者遇到的相關案例，主要存在以下幾個問題：1.一樓業主是否分攤電梯維修費用的問題；2. 一些技防、消防設施如何界定全體業主分攤還是部分業主分攤問題；3.分期開發的小區，公共設施的維修是否存在分期部分業主分攤的問題；4.建筑單體業主分攤與同一棟樓業主分攤維修資金的界線問題；5.單體建筑由擁有多個獨用面積產權的業主所有是否可以使用維修資金問題。下面對這5個問題分別加以闡述說明。

1.底樓業主是否分攤電梯維修費用的問題。討論這一問題之前，首先應當將底樓分為兩種情況：一是未連通至地下停車庫的底樓；二是連通到地下停車庫的底樓。對于第一種情況，有些業主認為，因其不可能使用電梯設備，故不應承擔相應的維修資金分攤。筆者不同意這一說法。依建筑物區分所有理論，電梯毫無疑問是業主共有，為業主區分所有，業主理應承擔相應費用。如果僅從使用角度來衡量是否分攤維修資金，顯然會導致管理上的混亂，例如：一樓業主不使用樓頂，不代表一樓業主不用承擔樓頂的維修費用；某業主的外立面未與其他業主共用，也不代表后者不承擔維修成本。對于連通到地下車庫的底樓業主是否分攤電梯維修費用，通過上述分析，筆者相信分攤維修資金應當是無爭議的。

2.技防、消防設施等在使用維修資金時如何界定全體業主分攤還是部分業主分攤問題。技防、消防設施一般情況下是一個小區的整個技防、消防系統，但不可否認的是，構成系統的設備可能是為某個單體建筑所用，例如某棟樓里面的消防水帶，或某個樓層的攝像頭。對于這一問題，筆者認為，除非是整個設施的更換維修，原則上為某個單體建筑所用的消防、技防系統的組成部分，應當由相應的業主來分攤費用，例如一號樓大堂的攝像頭更換的費用應當由一號樓業主來分攤，而不是全體業主來分攤。這是因為該設備故障不影響其他樓號業主對整個系統的使用，也不會影響其他樓號業主正常使用物業。

3.分期開發的小區，公共設施的維修是否存在分期部分業主分攤的問題。筆者曾經處理過一個案件：一個分期開發的小區，實際上已經通過圍墻劃分成兩個相對獨立的區域，其中一個區域業委會做停車位改造，通過擴大路面來增加地面停車位，業委會僅僅征求了需要改造區域業主（實為二期業主）的意見，也得到了法定三分之二業主的同意。正當業委會將改造計劃付諸實施之時，業主提出了訴訟，認為改造計劃應當由全體業主三分之二通過，而不是通過相關區域業主同意。筆者接手這個案件時已經預料到會有爭議，最終，法院一審處理了近兩年才裁決。法官多次走訪小區實地考查，征求房辦意見、上級法院意見，最后認定應當征求全體業主意見，其考慮的重要一點就是小區的道路歸全體業主所有，改造理應征求全體業主意見，而不是部分業主意見。筆者總體上認為法院的觀點是正確的，法院裁決的基本思路是盡量不要人為地將公共區域劃分開來，否則會引發一個錯誤的司法指導方向，即將小區公共部位人為割裂開來，這將給小區治理帶來更多的法律糾紛。而法院這樣判決則可以保證綠地、道路、管線屬于整個小區所有，而非依照物理區域進行人為劃分。

4.建筑單體業主分攤與同一棟樓業主分攤維修資金的界線問題。這個問題其實也是一個非常現實的問題，例如5號201室的業主家中外墻漏水，5號與6號、7號同屬于一棟樓，是整個樓的業主均應當分攤這一維修資金，還是只由5號樓單元的業主承擔維修費用？筆者認為，外墻的維修應當由整棟樓的業主承擔維修費用，原因在于樓的外立面是統一的，無法人為進行分割。如果進行分割，確實完全可以分割成某個業主所有的專用部分，但顯然會造成專用部分與共用部分的混亂。所以，可以樓單元來分攤維修資金，主要用于該單元使用的電梯、樓道內部公共部位的維修。

5. 擁有多個獨用面積產權的業主是否可以使用維修資金問題。這個問題一直有爭議，例如開發商保留一個小區一棟樓未對外出售（可售），只用于出租，如果其要使用維修資金對該大樓進行外立面或設備的維修，是否可以使用維修資金？這一點在實踐中一直有爭議。一種觀點認為，既為單一業主產權，不涉及其他業主，就不得使用維修資金；另一觀點截然相反，認為不能因為多個專用部分歸同一業主所有，就不能使用維修資金，這顯然是不公平的。筆者同意第二種觀點，主要理由如下：一是這種情況是一位業主名下的多個專用部分，不能因為單一業主名下有一棟樓就不進行專用部分和共有部分的劃分，維修資金的分攤不是按照業主是否為同一人來分攤的，而是根據是否可以區分專用部分和共有部分分攤的。專用部分與共有部分應當根據房屋測繪報告來區分，進而分出公共設施設備，并根據專用部分繳納維修資金，因為產權人為同一個而剝奪其使用維修資金的權利，顯然是不合適的。

維修資金使用范圍和分攤規則在物業管理實務中爭議可能會長期存在，筆者建議，政府主管部門應當通過地方立法和完善部門規章等方式來盡量減少這方面的爭議，讓業主、物業服務公司在具體操作時有章可循。從行業管理角度講，物業管理行業協會或相關協會也可以加強這方面的操作指引，在無立法的情況下形成行業慣例。從長遠來看，物業管理行業應當建立以酬金制為主的收費制度，讓物業管理透明化。物業管理費收入和維修資金對物業服務公司來說都是代管的性質，本質上其使用都是業主說了算，故應當讓業主多多參與到物業管理活動中，決定本應當由自己決定的維修資金使用范圍和分攤規則，這可能是這一問題解決的最終出路。