區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算研究

魏向陽

（蘇交科華東（浙江）工程設(shè)計有限公司，浙江 杭州 310000）

0 前言

區(qū)域綜合開發(fā)項目是綜合性建設(shè)項目，一般由政府發(fā)起，社會資本方參與，由很多專業(yè)項目有機(jī)組合而成。區(qū)域綜合開發(fā)項目有別于一般的建設(shè)項目，具有其獨特的性質(zhì)，體量大，投資多，前期論證更需要認(rèn)真謹(jǐn)慎；作為決策的重要依據(jù)，區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算對精度的要求更高。

1 區(qū)域綜合開發(fā)項目的特點

區(qū)域綜合開發(fā)項目除了具有一般項目一次性、復(fù)雜性等特點以外，還具有其獨特的性質(zhì)，更像多個項目的集成組合。

（1）點多面廣

區(qū)域綜合開發(fā)項目是針對某一區(qū)域、片區(qū)所開展的綜合開發(fā)建設(shè)活動，所涉及的空間區(qū)域較大，所跨越的時間一般較長。

（2）變動性

區(qū)域綜合開發(fā)項目是一個從無到有，從大到小的過程，往往預(yù)設(shè)的目的并不明確，需要進(jìn)行深入的研究才能確定，往往結(jié)果又反過來影響研究的進(jìn)程，導(dǎo)致最終的結(jié)果再次發(fā)生變化。

（3）專業(yè)分支多

區(qū)域綜合開發(fā)項目是一個“大包”，是一個從無到有的過程，從地下管線到地上建筑，從基礎(chǔ)設(shè)施到商業(yè)配套都包含其中。

（4）高風(fēng)險

區(qū)域綜合開發(fā)項目像一個主觀題，政府在提出一個需求之后，由社會資本方研究開發(fā)和投資，投資規(guī)模往往在百億左右，而且投資方面臨收益不確定，需求變動，投資封頂?shù)炔焕蛩亍?/p>

2 影響區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算的主要因素

投資估算主要包括工程費用、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費、建設(shè)期利息、流動資金等組成。工程費用主要是指建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費等費用，是項目投資中最主要和最重要的部分，是項目投資的根本所在。

區(qū)域綜合開發(fā)項目工程建設(shè)其他費中建設(shè)用地費往往占到總投資的40%-60%左右，越是靠近城區(qū)的項目比例就越高，其費用是投資估算中的難點，存在較大不可控風(fēng)險。

作為區(qū)域綜合開發(fā)項目，除了項目規(guī)模、建設(shè)地區(qū)、技術(shù)方案、工程方案及設(shè)備方案等影響因素外，還有以下特殊因素，對投資估算的影響較大。

2.1 系統(tǒng)性因素

主要是指估算編制辦法、估算指標(biāo)及相關(guān)造價管理規(guī)定等。

現(xiàn)階段用于編制投資估算的文件、指標(biāo)、規(guī)定等，都是局限于某一專業(yè)項目的，沒有針對區(qū)域綜合開發(fā)項目的相關(guān)規(guī)范，就目前編制投資估算時普遍采用的編制規(guī)定是市政相關(guān)的編制規(guī)定，無法照顧到其他專業(yè)的特殊要求及規(guī)定。

2.2 專業(yè)性因素

主要是指方案設(shè)計團(tuán)隊及造價編制人員的業(yè)務(wù)能力等。

對于一個區(qū)域綜合開發(fā)項目需要一個涵蓋多個專業(yè)的綜合方案，其投資估算的編制要求綜合能力較強(qiáng)的人員，需要面面俱到，往往我們的設(shè)計人員和造價編制人員都是專業(yè)化的分工和研究方向，傳統(tǒng)的設(shè)計和造價人員的能力面臨巨大的挑戰(zhàn)。

2.3 社會性因素

主要是指國家政策、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。

因為區(qū)域綜合開發(fā)項目點多面廣，涉及的地域、部門較多，對國家政策的變化較敏感；由于區(qū)域綜合開發(fā)項目投資資金較大，回報周期長，社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對投資者信心及項目開展影響較大。

由于前期方案設(shè)計沒有那么深入，無細(xì)部工程量或無對應(yīng)概估算指標(biāo)，造價計算無法確定合適金額，往往存在“拍腦袋”、“湊錢”等情況，最后的投資估算與項目領(lǐng)導(dǎo)者的意圖、編制人員的專業(yè)素養(yǎng)有很大關(guān)系。

2.4 區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算的編制要點

投資估算的編制是一個專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)工作，影響建設(shè)項目投資估算的因數(shù)較多。區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算的編制除了具有一般項目的特點外，在投資估算編制時要特別注意以下要點。

1）吃透方案、多專業(yè)協(xié)作

區(qū)域綜合開發(fā)項目體量都很大，涉及多個專業(yè)，投資估算需要多個專業(yè)的造價人員互相配合才能完成。首先要弄清楚，項目的目的是什么，項目的內(nèi)容有哪些，各子項之間的關(guān)系是什么，各自的定位是什么；各專業(yè)的造價人員在測算造價的時候，要兼顧各自專業(yè)、項目的特殊性及服務(wù)于整個項目的投資估算，不能漏算也不能硬性切割造成重復(fù)計算。

方案設(shè)計的人員及單位應(yīng)注重新技術(shù)新理論的應(yīng)用與發(fā)展，現(xiàn)如今BIM 技術(shù)的應(yīng)用日益成熟，使用新的設(shè)計手段將更好的做到專業(yè)協(xié)同，更有效的進(jìn)行方案比選工作。在方案設(shè)計的BIM 模型基礎(chǔ)上，投資估算的編制也將更準(zhǔn)確，更高效。

2）不能大包大攬、分子項研究

投資估算的編制辦法和規(guī)定各行業(yè)、部門、地區(qū)都有不同的規(guī)定，即使使用全國性指標(biāo)及定額的公路和水電等項目，各省也有各自的補充規(guī)定，適用不同的編制方法和規(guī)定得出的結(jié)果往往不同；

某區(qū)域綜合開發(fā)項目由建筑、防護(hù)海堤、碼頭、市政道路、防護(hù)綠地及公園等子項工程組成，如果打包計算，只能適用市政工程估算編制辦法，后期實施時，防護(hù)海堤需適用水利相關(guān)定額、建筑需適用建筑工程定額、碼頭工程需適用水運相關(guān)定額，費用計算的相關(guān)規(guī)定不盡相同，區(qū)域綜合開發(fā)項目各子項的體量一般都很大，使用不同編制辦法得出的結(jié)果會有很大的偏差；

在投資估算編制時，必須與后期工程實施相結(jié)合分子項研究，各子項使用不同編制辦法和規(guī)定，貼合后期實施可有效控制投資，提高投資估算的精度。

3）明確建設(shè)實施方案、做好投資策劃

一個區(qū)域綜合開發(fā)項目有很多子項目組成，各子項目的建設(shè)周期各有不同，功能和建設(shè)條件要求也相互制衡，如何有機(jī)組合安排各子項目的建設(shè)實施在很大程度上影響著項目的建設(shè)投資；好的實施方案可以有效節(jié)約投資，先開工建設(shè)的項目可以為后續(xù)的項目建設(shè)提供有利的建設(shè)條件；好的投融資方案，可以減少項目的資金占用，提前投產(chǎn)運行回籠資金；充分考慮建設(shè)實施方案、投融資方案的投資估算，才能準(zhǔn)確反應(yīng)項目投資，為項目的開展提供可靠的保障。

4）專業(yè)的人做專業(yè)的事、推進(jìn)全過程咨詢

建設(shè)項目從方案論證到建設(shè)落地都需要專業(yè)人士來完成，國家從法律到建設(shè)制度都有嚴(yán)格的規(guī)定，區(qū)域綜合開發(fā)項目由于其特殊性，專業(yè)性更強(qiáng)，對參與的單位及人員的專業(yè)水平要求更高。

區(qū)域綜合開發(fā)項目各子項的專業(yè)性都不一樣，建筑、水利、公路、市政道路、水運等方案設(shè)計需要各自的專業(yè)人員來完成，投資估算的編制也需要不同專業(yè)的造價人員相互配合完成。

區(qū)域綜合開發(fā)項目的發(fā)起方一般是政府，如何把控項目的建設(shè)實施，控制項目的投資；對于政府人員來說，無論從技術(shù)水平還是管理團(tuán)隊上，都無法支撐；目前政府投資項目的控制，通常做法是聘請第三方審計單位，對造價進(jìn)行兩級甚至三級審計；區(qū)域綜合開發(fā)項目的體量較大，各專業(yè)子項較多，政府的管理工作難度也較大。

國家大力推進(jìn)全過程咨詢服務(wù)，培育全過程咨詢服務(wù)單位，就是為資源整合提供支持，具有較強(qiáng)競爭力的全過程咨詢單位擁有較強(qiáng)的專業(yè)能力和資源整合能力，可以為區(qū)域綜合開發(fā)項目的建設(shè)增值。

3 結(jié)語

區(qū)域綜合開發(fā)項目有別于一般的建設(shè)項目，由多個專業(yè)項目組合而成，其體量較大、投資較多、綜合性較強(qiáng)；作為項目決策、資金籌措以及項目實施造價控制的主要依據(jù)，區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算的編制難度更大，精度要求更高，對編制的組織、造價人員的能力、審計提出更高的要求；方案設(shè)計時應(yīng)用BIM 技術(shù)，推進(jìn)項目的全過程咨詢管理，提高投資估算編制精度和效率的同時，優(yōu)化資源整合，為區(qū)域綜合開發(fā)項目的建設(shè)增值。