商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資與管理策略探討

張釗杰

[摘?要]商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為我國市場經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，如何實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的項(xiàng)目融資具有重要意義，其中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資具體指針對特定工程提供協(xié)議性貸款融資項(xiàng)目，并在后期對項(xiàng)目資金支出實(shí)施償債請求權(quán)，但在融資過程中會發(fā)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，本文基于我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀，針對當(dāng)下常用的融資模式提出了具體的融資管理措施。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);項(xiàng)目融資;管理策略;風(fēng)險(xiǎn)

文章編號：2095-4085（2019）12-0177-02

1?我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀

1.1?我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資特點(diǎn)

我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以具體分為開發(fā)階段和持有階段，首先針對開發(fā)階段項(xiàng)目融資，開發(fā)階段具體指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從土地購入到地產(chǎn)建筑物建設(shè)完成的整體周期，在此過程中具有投資規(guī)模較大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高的融資特點(diǎn)。其次針對商業(yè)地產(chǎn)持有階段，持有階段過程中商業(yè)地產(chǎn)面臨運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，需要考慮自身品牌是否足夠吸引消費(fèi)者，是否能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)在持有階段具有較高的流動性風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榈禺a(chǎn)項(xiàng)目初始負(fù)債較重，后期運(yùn)營過程中會面臨較大的還債壓力，造成資金調(diào)配不穩(wěn)定的現(xiàn)象。

1.2?國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

我國很多房地產(chǎn)公司多數(shù)通過銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目融資，以萬達(dá)商業(yè)為例，萬達(dá)自身資金投資占約20%，銀行貸占有60%，剩余多與合作企業(yè)進(jìn)行投資，但自從國家進(jìn)行宏觀調(diào)控干預(yù)后，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到了抑制房地產(chǎn)過度投資政策的壓制，銀行對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目降低貸款發(fā)放，這樣對商業(yè)地產(chǎn)公司造成了巨大的融資壓力，在未來發(fā)展也面臨著重重困難。基于這一現(xiàn)狀，很多商業(yè)地產(chǎn)公司開始拓寬融資渠道，不斷尋求新型融資方式，我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資便走向了多元化，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)信托以及上市等融資方式目前已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)公司的主要發(fā)展方向。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在走向多元化的道路中也在不斷發(fā)掘更適用于中國市場的融資模式，未來我國需要不斷優(yōu)化管理模式，規(guī)范融資審批制度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資的良性發(fā)展。

2?我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有融資模式

2.1?投資人直接融資

投資人直接投資指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)投資人直接進(jìn)行融資，其中項(xiàng)目責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)都由投資人負(fù)責(zé)，這是一種較為簡便的融資結(jié)構(gòu)，僅僅適用于信用良好，自身財(cái)務(wù)模式簡單的投資者，具有靈活性調(diào)配的優(yōu)勢。其次，直接融資方式可以便于投資人依據(jù)自身的信用等級和銀行關(guān)系減少投資成本投入，但也因此具有高風(fēng)險(xiǎn)性的弊端，后期難以對貸款進(jìn)行有效跟蹤。

2.2?ABS項(xiàng)目融資

ABS項(xiàng)目融資是一種以證券形式進(jìn)行項(xiàng)目資產(chǎn)融資的模式，商業(yè)地產(chǎn)公司可以將項(xiàng)目增值收益作為保證來提高信用等級，再通過在國際市場發(fā)放債券獲得進(jìn)一步融資。該融資模式因?yàn)橹饕ㄟ^國際債券市場獲得融資而擴(kuò)大了投資者的權(quán)限范圍，同時(shí)因?yàn)锳BS項(xiàng)目融資模式利用債券市場的低利率優(yōu)勢，有效降低了商業(yè)地產(chǎn)公司的成本投入。

2.3?PPP項(xiàng)目融資

PPP項(xiàng)目融資是20世紀(jì)90年代后新興的一種融資模式，這種模式將公共部門與私人企業(yè)促成合作關(guān)系，促進(jìn)政府與營利機(jī)構(gòu)，非營利機(jī)構(gòu)共同參與同一地產(chǎn)項(xiàng)目投資而實(shí)現(xiàn)合作共贏，這樣每一個(gè)參與方都會在合作過程中獲得比單獨(dú)行動更高的經(jīng)濟(jì)利益，此方式更適用于有政府扶持的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

3?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資管理策略分析

3.1?完善專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體系

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以從信托銀行，住宅銀行，保險(xiǎn)公司等多方向?qū)崿F(xiàn)更加多元化和專業(yè)化的融資體系建設(shè)，其中信托銀行可以負(fù)責(zé)實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)營，保險(xiǎn)公司可以為項(xiàng)目做擔(dān)保，此外，還應(yīng)當(dāng)通過專業(yè)化評估公司評估項(xiàng)目不動產(chǎn)，加強(qiáng)日常監(jiān)督和管理，提高項(xiàng)目融資的可靠性和穩(wěn)定性。其次，公司應(yīng)當(dāng)積極引入大量專業(yè)融資人才，改善傳統(tǒng)的單一融資模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的改革創(chuàng)新。

3.2?創(chuàng)新“輕資產(chǎn)”管理模式

“輕資產(chǎn)”管理模式是當(dāng)下一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所探尋的新型融資方式，其中以萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目為典型范例。過去很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過住宅地區(qū)的盈利收入維持自身商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)和管理，這種模式在過去成為重資產(chǎn)管理模式，在實(shí)施“輕資產(chǎn)”管理模式后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資、運(yùn)營與管理，利用新型信息系統(tǒng)和管理模式提高整體商業(yè)化結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增加盈利收入，為自己獲得投資資金，這樣一來，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不需要經(jīng)過傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售，擺脫了過去的房地產(chǎn)化盈利模式，目前“輕資產(chǎn)”管理模式已經(jīng)成為多家商業(yè)地產(chǎn)公司關(guān)注和發(fā)展的新型融資方式。這種融資模式摘掉了以往商業(yè)地產(chǎn)難以融資的帽子，可以趁機(jī)擴(kuò)大自己的產(chǎn)業(yè)范圍，提高自身企業(yè)在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)體系中的占有比例，不斷推進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)走向全新的發(fā)展模式。

3.3?完善融資法規(guī)體系

為了確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資者和證券發(fā)行人的合法權(quán)益，需要國家和政府的大力支持，可以針對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出臺與信托，貸款，抵押等項(xiàng)目相關(guān)的法律條例，加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)督力度，強(qiáng)化執(zhí)法體系。其次，針對個(gè)人信用監(jiān)督與管理，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)深入開展調(diào)查工作，詳細(xì)了解個(gè)人資產(chǎn)和收入情況，有效避免融資風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)公司也應(yīng)當(dāng)不斷提高自身融資工作的科學(xué)性與合理性。

4?結(jié)?語

綜上所述，近年來我國針對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較好的宏觀調(diào)控，整體發(fā)展前景和趨勢較為光明，但近年來因?yàn)橘Y金調(diào)配不周的問題導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展瓶頸時(shí)期，單一化的銀行貸款式融資也制約了未來地產(chǎn)項(xiàng)目的全面發(fā)展。因此相關(guān)工作者和專業(yè)人士在未來應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，探索適合自己的融資模式，其他相關(guān)機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)為我國地產(chǎn)商業(yè)提供針對性的服務(wù)與幫助，全面推進(jìn)我國實(shí)現(xiàn)多元化和綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

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