房產(chǎn)測量方法及常見問題分析

毛福晶

[摘?要]近年來，人們生活水平的不斷提升，極大的推動(dòng)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房產(chǎn)測量也逐步成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，在現(xiàn)階段的實(shí)際測量中，各種問題層出不窮。房產(chǎn)測量和人們的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)，其測量信息的科學(xué)性和有效性是房產(chǎn)測量的根本。文章針對(duì)現(xiàn)階段我國房產(chǎn)測量的方法及常見問題進(jìn)行全面探究，并針對(duì)測量過程中存在的問題進(jìn)行了分析處理。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測量;測量技術(shù);作用

文章編號(hào)：2095-4085（2019）12-0004-03

房產(chǎn)測量涉及的范圍較為廣泛，具體包含平面控制測量、權(quán)屬確認(rèn)、要素測量、繪制房產(chǎn)圖以及計(jì)算建筑面積等諸多方面。在進(jìn)行房屋面積計(jì)算時(shí)，需要通過房產(chǎn)測量技術(shù)來進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，意義重大。房產(chǎn)的測量直接關(guān)系著買賣雙方共同的經(jīng)濟(jì)利益，所以，在測量的各個(gè)環(huán)節(jié)必須要做到科學(xué)，精確，真實(shí)，可靠。

1?房產(chǎn)測量的作用

（1）房產(chǎn)測量在城市化建設(shè)中具有極為重要的作用，它是城市規(guī)劃及土地開發(fā)利用的最根本的數(shù)據(jù)信息。根據(jù)我國政府機(jī)構(gòu)制定的相關(guān)測繪標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)用地資源信息，針對(duì)房屋的相關(guān)情況及權(quán)屬狀況實(shí)施全方位測量，對(duì)城市房屋及土地規(guī)劃，面積和使用狀況進(jìn)行確定，以科學(xué)全面的為各區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)提供參考依據(jù)。

（2）房產(chǎn)測量在房屋銷售過程中是必不可少的重要環(huán)節(jié)，它能夠全面檢驗(yàn)和衡量開發(fā)商所提供的房屋銷售面積，看其是否準(zhǔn)確，標(biāo)準(zhǔn)。近年來，我國的商品房價(jià)格處于持續(xù)上漲階段，房屋價(jià)格越來越高，進(jìn)而導(dǎo)致部分開發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)私自改變房屋面積，在極大程度上損害了房屋購買者的利益，所以房產(chǎn)測量顯得極為關(guān)鍵，它能夠有效確保買賣雙方的利益，特別是對(duì)于房屋購買者而言，更是有效維護(hù)了其經(jīng)濟(jì)利益不受損害，同時(shí)也在極大程度上保障了房產(chǎn)市場的安定及有序發(fā)展。

（3）房產(chǎn)測繪是通過常規(guī)測繪方式和房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相融合的高水平測繪技術(shù)，通常是由獲得資質(zhì)等級(jí)的房產(chǎn)測量部門實(shí)施。其成果主要涉及統(tǒng)一坐標(biāo)信息相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬界址，房屋面積，產(chǎn)別等，均具備法律效力，記入房產(chǎn)權(quán)屬證書，因此通過房產(chǎn)測量所獲得的房產(chǎn)圖是財(cái)政稅收及房屋權(quán)屬證書發(fā)放的主要依據(jù)，同時(shí)具備所有權(quán)屬，財(cái)政以及城市規(guī)劃三大基本功能，其作用具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

①為有效確保房產(chǎn)管理及有關(guān)規(guī)劃的科學(xué)性和可靠性，全面推動(dòng)城市化建設(shè)向著規(guī)模化、有序化及科學(xué)化方向發(fā)展，各級(jí)房產(chǎn)管理及規(guī)劃機(jī)構(gòu)必須要全方位了解房產(chǎn)的權(quán)屬位置，數(shù)量及具體狀況等信息。

②房產(chǎn)測量能夠?qū)⒎慨a(chǎn)相關(guān)的具體信息全面呈現(xiàn)出來，能夠使相關(guān)部門全方位了解城鎮(zhèn)房屋及土地的使用情況，為掌握房產(chǎn)拆遷面積及數(shù)量，設(shè)立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)業(yè)管理檔案，統(tǒng)計(jì)各種房屋的數(shù)量及比重提供了精準(zhǔn)的信息。在目前房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的狀況下，科學(xué)有效的測量信息，能夠在極大程度上給消費(fèi)者帶來安全感，同時(shí)也使得房產(chǎn)管理更加具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

③通過房產(chǎn)測量所獲取的相關(guān)數(shù)據(jù)信息已成為現(xiàn)階段城區(qū)改建征地拆遷的重要參考資源，是有效解決房產(chǎn)權(quán)屬矛盾最有力的證據(jù)。此外，它還在一定程度上為當(dāng)前的房產(chǎn)測量及GIS開發(fā)提供了強(qiáng)有力的信息支持，通過技術(shù)工作者深入現(xiàn)場獲得的信息資源或通過設(shè)計(jì)圖獲得的房產(chǎn)圖形相關(guān)的信息，有效保障了地理信息系統(tǒng)的科學(xué)合理建設(shè)。

2?房產(chǎn)的測量方法

2.1?房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

（1）數(shù)字化測圖現(xiàn)階段的應(yīng)用較為普遍，涉及房屋所處地勢及地籍的測量等諸多方面，它通過特有的方式對(duì)房產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行全方位采集，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)采集來的相關(guān)信息進(jìn)行綜合處理，然后通過圖形形成及制作模塊來獲取房產(chǎn)數(shù)字化圖像，最后通過數(shù)控繪圖裝置，將圖像制作出來。

（2）數(shù)字化測圖技術(shù)必須要通過特有方式來進(jìn)行信息采集，并運(yùn)用計(jì)算機(jī)來進(jìn)行全面處理，再通過圖形的生成及編輯模塊對(duì)圖像進(jìn)行處理，之后通過制圖設(shè)備將有關(guān)的房產(chǎn)信息打印出來，所應(yīng)用到的設(shè)備有全站儀、經(jīng)緯儀及測距儀等。除此之外，還需要專門的房產(chǎn)測量及繪圖軟件。

（3）實(shí)際操作時(shí)，必須要編制詳細(xì)的測量方案，結(jié)合實(shí)際狀況來對(duì)控制點(diǎn)、界址點(diǎn)進(jìn)行測量，并對(duì)房產(chǎn)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，運(yùn)用專業(yè)設(shè)備實(shí)施外業(yè)測量時(shí)必須要將獲得的相關(guān)信息保存完整，然后通過計(jì)算機(jī)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行整合和處理，待圖形生成后，運(yùn)用繪圖儀器將測量的具體信息打印出來。

2.2?房產(chǎn)測量的具體方法

近年來，商品房銷售過程中出現(xiàn)了各種各樣的糾紛事件，在處理糾紛過程中最主要的參考依據(jù)便是房產(chǎn)的測量信息。因此，住房面積測量測量信息的精確度顯得極為重要，在實(shí)際操作時(shí)可通過坐標(biāo)解析法來實(shí)施測量計(jì)算。一般情況下，房產(chǎn)面積測算主要涉及房屋面積及用地面積兩個(gè)方面。前者主要涉及房屋的使用面積，建筑面積，產(chǎn)權(quán)面積以及公攤面積等。后者則主要是地塊面積測算。實(shí)際測量時(shí)需要特別注意以下幾個(gè)方面。

2.2.1?房屋邊長丈量較差之限差

為有效確保新規(guī)范能夠與國際通用規(guī)范相適應(yīng)，并全面考慮新規(guī)范對(duì)界址點(diǎn)的間距誤差和新設(shè)備的大規(guī)模應(yīng)用，規(guī)范必須要將邊長丈量較差的限差公式的有關(guān)規(guī)定增加其中。

2.2.2?坐標(biāo)反算邊長和實(shí)際丈量邊長較差之限差

我國現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)界址點(diǎn)精確度進(jìn)行了全面規(guī)定，能夠應(yīng)用于一些長度較大及不方便進(jìn)行測量的房屋，所以對(duì)其界址點(diǎn)實(shí)施測量具有很大的科學(xué)性，在其精確度能夠符合規(guī)范要求的前提下，便可以通過界址點(diǎn)的坐標(biāo)反算邊長來替代邊長測量。

2.2.3?面積誤差之限差

現(xiàn)階段，我國不同地域在進(jìn)行房產(chǎn)測量時(shí)通常所運(yùn)用的標(biāo)準(zhǔn)存在一定的差異，涉及房產(chǎn)面積的計(jì)算在精度方面沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于相同的一所房屋，各區(qū)域所測得的結(jié)果也存在顯著差異，因此，這就勢必要擁有一項(xiàng)科學(xué)合理且可以全方位保障房產(chǎn)測量信息精確性的運(yùn)算公式，以全面保障房屋面積精度測量的一致性。

2.2.4?GPS測量技術(shù)

現(xiàn)階段，衛(wèi)星定位技術(shù)的大規(guī)模應(yīng)用，極大的方便了人們的生產(chǎn)生活，其中GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的運(yùn)用便極大的提升了測量的效率和精度，已成為房產(chǎn)測量工作中使用頻率最高、精度最大的測量方式。它不僅能夠通過GIS來進(jìn)行圖形和屬性的繪制，而且能夠在一定程度上全面實(shí)現(xiàn)圖形屬性的雙向連接，進(jìn)而使得建筑面積的分?jǐn)傋兊酶泳珳?zhǔn)，同時(shí)可以自行完成較為復(fù)雜平面圖的分層分戶處理。RTK技術(shù)是通過GPS技術(shù)逐步演變而來的一項(xiàng)較為高端先進(jìn)的新型技術(shù)，其測量精度更為精確，它擁有所有測量技術(shù)所無法比擬的優(yōu)勢，運(yùn)用領(lǐng)域更加廣泛，能夠應(yīng)用于除大比例尺以外的所有形式的測繪。主要特征如下。

（1）精度高，數(shù)據(jù)安全可靠，不存在誤差累積。

（2）效率高。通常狀況下，在普通的電磁作用下，幾秒時(shí)間內(nèi)便能完成點(diǎn)的測量工作。不需要太多的工作人員，在常規(guī)地勢條件下，通常只需設(shè)置一個(gè)站點(diǎn)便能實(shí)現(xiàn)周圍6km輻射區(qū)域的測量，有效減少了普通測量方式測站點(diǎn)數(shù)量及儀器的挪動(dòng)頻率;在極大程度上提升了測量的效率和精度。

（3）測量簡便，快捷，信息處理快。在測量時(shí)只需要簡單的進(jìn)行設(shè)定，便能夠同步獲取測量的結(jié)果坐標(biāo)。

3?房產(chǎn)測量中常見問題分析

3.1?層高與凈高的區(qū)分

（1）根據(jù)我國現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對(duì)層高的明確規(guī)定，層高主要是指住房上層和下層樓面，或上、下樓地面間的高度。

（2）在現(xiàn)行規(guī)范中對(duì)于層高的允許值未做明確規(guī)定，在具體實(shí)施時(shí)因沒有可參考的規(guī)范，通常會(huì)根據(jù)設(shè)計(jì)及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行，但部分區(qū)域針對(duì)這一方面沒有相關(guān)要求，施工人員通常會(huì)根據(jù)約定來實(shí)施。

（3）房產(chǎn)實(shí)地測量過程中，如果只存在凈高而不存在層高，這時(shí)通常會(huì)對(duì)凈高實(shí)施測量，其允許值為2.05m。

（4）房產(chǎn)測量時(shí)針對(duì)房屋層高及凈高必須嚴(yán)格依據(jù)下列原則，即：存在層高的必須以層高為標(biāo)準(zhǔn)，反之以凈高作為測量標(biāo)準(zhǔn)。

3.2?對(duì)稱邊長度實(shí)地丈量不一致問題

房屋實(shí)際測量時(shí)，通常會(huì)存在因測量誤差或房屋施工質(zhì)量問題以及設(shè)計(jì)變更等因素，導(dǎo)致房屋進(jìn)深及開間尺寸和圖紙不相符的狀況，有的甚至導(dǎo)致設(shè)計(jì)中比較規(guī)則的房屋變得不規(guī)則。鑒于這種狀況，在進(jìn)行圖形繪制及面積計(jì)算時(shí)必須要先對(duì)所測得的數(shù)據(jù)實(shí)施綜合處理。針對(duì)誤差較大或超過規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求的邊長數(shù)據(jù)，必須進(jìn)行二次測量，對(duì)比分析兩次測得的數(shù)據(jù)，檢查數(shù)據(jù)到底是不是測量誤差導(dǎo)致的，如果的確不相同，則嚴(yán)格按照實(shí)際測得的數(shù)據(jù)來繪制圖形，并將其面積計(jì)算出來。

3.3?公共面積分?jǐn)倖栴}

（1）針對(duì)普通住宅樓公共面積的分?jǐn)偂Ｊ紫纫獙⒎课菘偟慕ㄖ娣e及套內(nèi)建筑總面積計(jì)算出來，從而計(jì)算出公共面積，將分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算出來后，嚴(yán)格按照每一戶套內(nèi)建筑面積的比例推算出每一戶應(yīng)該分?jǐn)偟墓裁娣e。

（2）針對(duì)屬性比較特別的住房和功能性較強(qiáng)的綜合性樓房，有時(shí)會(huì)存在二級(jí)以及多級(jí)分?jǐn)倖栴}，這種狀況必須嚴(yán)格遵守“誰得利，誰分?jǐn)偂钡臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一級(jí)一級(jí)實(shí)施分?jǐn)偂?/p>

4?結(jié)?語

房產(chǎn)測量技術(shù)有效融合了常規(guī)測繪的科學(xué)性和專業(yè)性，其測量數(shù)據(jù)的有效性和可靠性是房產(chǎn)測量的根本，其測量的科學(xué)性、可靠性直接決定著每一位房屋購買者自身的利益。盡管現(xiàn)階段我國的房產(chǎn)測量技術(shù)日益完善，但在具體實(shí)施時(shí)仍舊會(huì)出現(xiàn)諸多問題，諸如各區(qū)域所采用的測量計(jì)算方式各不相同，如何科學(xué)有效的處理這種問題，實(shí)現(xiàn)其測量計(jì)算方式的統(tǒng)一，是目前亟需解決的問題，它直接決定著人們的切身利益。所以，測量機(jī)構(gòu)要積極探索和應(yīng)用高科技技術(shù)來提升測量結(jié)果的精度，從而有效保障人們的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

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