德國房產稅法律制度研究

【摘 要】 德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一，建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房是德國政府制定房地產政策的出發點。德國具有完善、高效的房產稅收制度的運行。在確保住房供應充足、維護住房供求平衡、平抑房價、限制和處罰住房暴利等方面具有其自有的特色。這種模式不僅可以增加財政收入，同時可以遏制房價上漲、調節國民經濟運行及收入分配。

【關鍵詞】 房產稅 具體制度 啟示

一、德國房產稅的內涵

德國的市場經濟高度發達，其國民的高收入、高稅收和高福利是其發達的主要標志，經濟的發達尤其是國家的財政收入又是依靠稅收的強制性征收不同的稅種而實現的。德國房產稅立法權力由中央與地方共享。中央制定基準稅率，地方政府在中央政府制定的基準稅率范圍內決定地方稅率的適用幅度。作為地方稅，設有專門機構對地價、房價、房租實行“指導價”，法律體系完善規范，房價穩定波幅不大。

二、德國房產稅現狀

德國政府始終把房地產業看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部分，房地產業在主要經濟指標中的占比一直保持平穩，房地產業并不作為其經濟增長的引擎。德國法律對房產商賣房、炒房、房租中可能出現的種種高額利潤或者暴利等行為予以法律嚴懲，對高額利潤、暴利等行為的利潤空間予以限制和處罰。德國政府為不同地段、不同類型的住房，確定了具有法律效力的政府指導價。

三、德國房產稅相關的具體制度

（一）土地稅。土地稅屬于直接稅，納稅義務人規定為土地所有者，對所有的土地征稅，包括農村生產用地和建筑用地。德國土地稅執行的既包括城鎮內也包括農村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來源充裕。同時，土地稅稅額依據登記的土地價值和狀態予以確定，征稅基礎為每年初按稅收評估法所確定的征稅標準，即根據土地的成交價格得出同類土地的納稅價值，一年一繳。

（二）房產稅。房產稅也屬于地方稅，有專門的《房產稅法》。長期以來，德國政府都將房地產視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進居民擁有住宅所有權、房產地產一體化。因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時與其他類型的土地買賣和經營嚴格區別對待，對自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產稅，而對于出售的房地產要繳納評估價值1%～1.5%的房產稅。

（三）不動產交易稅。不動產交易稅為地方稅，相應也存有《不動產交易稅法》。在德國，不動產交易稅以房地產買賣時的交易價格為征稅基礎，基本上是按房產價值的3.5%征收，各個聯邦州有所不同。不動產交易稅是非常重要的調節手段，政府通過此稅種，可以間接加大房地產投機炒作成本，壓縮投機者“低買高賣”的盈利空間。

（四）住房供應。德國在住房保障領域有嚴格可執行的配套法律體系，《住房建設法》、《租金水平法》、《住房租賃法》、《私人住房補助金法》分別為社會保障性住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房保障的“四大支柱”，形成了覆蓋解約保護、租金限制、當事人變更、改造升級等多項較完備的市場化的涉及租賃雙方合同關系的租賃法律體系。

德國為保障居民住房，采取了保障國民住房供應的措施。首先，在保有環節的財產稅征收以外，如在不動產通過買賣在交易過程中獲得盈利，則需繳納15%的差價盈利稅。其次，通過合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應體系，對合作社的所得稅、財產稅等均實行較低稅率，打破開發商對房屋供應的壟斷。再次，德國政府對參加住房儲蓄者給予獎勵，并根據家庭人口、收入及房租支出情況給予適當補貼，為每個家庭提供穩定房價的稅收保障，增強支付能力。最后，德國政府對地價、房價、房租實行“指導價”，使房價在合理的范圍內波動。對不執行者甚至要承擔刑事責任。

四、德國房產稅的主要特點

（一）房地單列機制。房地單列、稅率法定，計算方式相對簡單。居民自有自用住宅本身（除度假村）免繳房產稅，每年初僅需按照稅收評估法確定的課稅標準價值繳納房基地的土地稅。

（二）房價評估機制。德國的房價評估機制完善，評估具有獨立性、專業性和權威性。德國的各類地產價格均有其獨立的地產評估師進行評定，并且對自己的評估報告負有法律責任。為監督評估價格，德國各地成立了民間組織“房地產公共評估委員會”，負責制訂當地土地的“指導價”，為不同地段、不同類型的住房制訂詳細且具法律效力的“基準價格”，要求房地產交易有義務參照此類指導價執行并在合理范圍內浮動。

（三）自建房減免機制。實行自建房減免稅收。德國政府采取減免稅和其他獎勵方式以降低所得，鼓勵私人建房。其中分為三種情況：一是建房費用可在最初使用住宅的8年內折舊40%;二是申請建房的貸款可從應納稅收入中扣除;三是免征10年地產稅，并在購買建房地產時免征地產轉移稅。德國各項房地產政策規范落實均具有完善的法律體系保障。

（四）遏制機制。住房需求定位明確，雙管齊下遏制投機。德國政府將房地產視為重要的剛性需求與民生需求，明確房地產行業為福利而非支柱產業。除鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷之外，德國在房地產購置、保有、租賃、銷售等環節設置高稅制遏制炒房。若通過買賣房屋盈利，將承受更加高昂的稅負。以此來遏制住房投機行為。

五、對完善我國房產稅的啟示

（一）明確房產稅的功能定位。房產稅的功能定位決定了房產稅征收的整體制度設計，因此房產稅立法最先考慮的應當是房產稅的功能定位。總的來說，房產稅立法應以增進和保障民生為根本目的，但在現階段，我國房產稅立法應當明確回答房產稅的功能定位是籌集財政收入、調節財富分配還是調控房價或完善地方稅體系，如欲兼顧幾項功能，則應盡可能明確優先次序。

（二）完善房產稅的法律法規。制定統一的房產稅基本法律。目前，我國稅制、實行標準、計稅依據不均有待統一。目前的對房產稅收的征管有許多不便，這并不利于稅收的征管，易造成稅源流失等不利后果。因此，統一稅制、統一相關法律、統一納稅主體等問題亟待解決。改善稅制不統一的現狀，這對于完善我國房產稅收相關法律具有重要意義。

【參考文獻】

[1] 胡碩.我國房產稅法律制度研究[D].長春：吉林大學，2011.

[2] 徐光科.德國房地產立法對中國的借鑒意義[J].現代商貿工業，2012.

作者簡介：王若霏（1993—），女，漢族，黑龍江人，學生，法學碩士，單位：哈爾濱商業大學法學院經濟法專業，研究方向：經濟法學。