合肥市包河區物業管理現狀與對策研究

【摘 要】物業管理關系到房地產業的健康發展，也是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑和衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經濟文化發展發揮重要作用。為破解城市住宅小區物業管理工作存在的問題，助推城市文明創建，提升城市居民的幸福指數，基于當前物業管理的現狀和物業管理中存在的問題，提出加強物業管理工作的措施與建議。

【關鍵詞】住宅小區;物業管理;業主委員會

一、包河區物業管理當前現狀

目前，包河區共有各類住宅住宅小區362個，其中有物業管理的住宅小區180個，物業管理面積約2000萬平方米，物業服務企業共129家，其中一級資質企業8家，二級資質企業18家，其余均為三級資質的物業企業。目前已實施物業管理的住宅小區180個，占住宅小區總數49.7%，而絕大多數老舊住宅小區都無物業管理。從各物業服務企業的運行情況看，資質越高為居民提供的服務質量滿意度也越高;物業管理水平參差不齊，其中新建高檔住宅小區的物業管理水平相對較高。設立業主委員會的住宅小區僅有55個，占到有物業進駐住宅小區總數的30.6%，遠未達到全覆蓋的目標。大多數有業主委員會的小區發揮作用較好，在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關系上做了大量有益的工作。這129家物業服務企業從業人員有1300余人，但從業人員普遍年齡偏大、文化層次較低，員工物業培訓幾乎為零，專業化水平較低，物業管理工作水平有待進一步提高，物業管理問題依然比較突出。

二、包河區物業管理存在問題

2.1觀念認識偏差。

（1）物業管理主管部門投入不足。

包河區住建局作為物業管理主管部門，目前僅有3名專職人員。各街（鎮）雖成立了機構并配備兼職人員，但不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業管理涉及面廣、問題多、難協調的現狀不匹配。

（2）各級各部門對物業管理監管重視不到位，未建立行之有效的長效監管機制。

（3）多數業主對住宅小區物業管理工作認識偏差，普遍存在“有問題找物業，解決不好不繳費”觀念。

2.2住宅小區自治能力弱

（1）包河區住宅小區業主委員會建設嚴重滯后，遠未實現全覆蓋目標。

（2）受到工作經費不足、缺乏監管機制等因素影響，多數業主委員會成員維護業主權益和參與住宅小區物業管理工作的積極性不高，不愿管、不敢管、不會管現象突出，“僵尸型”業主委員會比比皆是。

（3）個別業主委員會成員串通物業服務企業打著住宅小區改造、基礎設施設備維修的幌子，套取住宅專項維修資金，撈取好處，侵占業主權益使矛盾糾紛不斷。

2.3物業服務水平低

（1）大多物業服務企業專業化程度不高，處于粗放經營狀態，重收費、輕管理，重效益、輕服務現象突出。

（2）物業服務從業人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統型基礎服務。

（3）物業服務企業履約保證金制度尚未建立，企業隨意撤出、不及時辦理相關交接手續等現象屢見不鮮。

2.4齊抓共管機制缺乏。

（1）住宅小區物業管理是一項系統性工程，涉及部門多，由于齊抓共管的協調聯動機制缺乏，

屬地責任、監管責任不力，部門之間相互推諉、扯皮情況時有發生。

（2）相關部門未有效對各類項目、資金進行整合，采用“撒胡椒面”的方式進行分散投入，既不能形成住宅小區物業管理工作合力，又無形中助長了業主的依賴和攀比思想。

（3）前期物業滯留問題存在諸多弊端、配套功能歷史欠賬多。

2.5物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。

三、對策與建議

為創造優美、和諧、安全、舒適的物業居住環境，對物業管理提出以下對策建議。

3.1強化頂層設計，轉變觀念，搭建管理機構。

將物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”模式，落實屬地管理，區政府把物業管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立物業管理機構。由組織部門牽頭，相關職責部門協作配合，街道和社區抓落實，全面推進物業管理建設。

3.2加大培訓力度，突出正面宣傳。

規范物業管理工作，有關部門及街鎮要主動承擔責任，加大培訓力度和范圍，使全社會都能了解、關心物業管理工作，自覺履行義務，保障業主權益。

3.3加強組織領導，統一配備物業協理員。

由區統籌考慮，為各街鎮配備專職物業協管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業的事，切實把物業管理的各項工作做扎實。

3.4把好前期物業入口關。

自上而下建立一套有利于后續物業管理的監管運作機制，實質參與開發商對前期物業選聘、竣工查驗和物業交付工作，減少開發遺留問題對后期物業管理帶來的困擾。

3.5大力扶持村（居）屬物業服務企業。

包河區現有村（居）屬物業服務企業10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業。這些企業在村（居）范圍內，管理優勢明顯，既解決居民就近就業，又為轄區居民提供服務，尤其在三無住宅小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業做大做強，在服務自管住宅小區的同時，逐步把服務向更多的“三無”住宅小區延伸，解決當前“三無”住宅小區物業管理難問題。

3.6強化工作績效考核，建立住宅小區物業管理工作“雙向交叉”考核機制。

3.7明確突出主體責任，健全質量工作體系。

（1）要將業主委員會和樓道長隊伍建設作為住宅小區物業管理工作的“牛鼻子”工程抓緊抓實。

（2）引導業主中熱心公益事業、責任心強的“兩代表一委員”和機關事業單位離退休人員加入業主委員會或擔任樓道長，提升住宅小區自治組織整體素質。

（3）建立業主委員會成員和樓道長工作經費補貼機制，明確補貼范圍和標準，整合文明創建、普法宣傳、綜治維穩等各類項目資金，并從物業管理費、公共設施設備經營收益中拿出一定經費，對其給予適當工作補貼，提高其工作積極性和主動性。

3.8強化屬地管理。

（1）街道和社區要嚴格落實屬地管理責任，進一步健全工作機制，明確專人負責住宅小區物業管理工作。

（2）加強對業主委員會建設工作的指導，力爭通過2—3年時間，實現住宅小區業主委員會建設全覆蓋。

3.9、落實監管責任。

（1）住建部門要加強對物業企業管理，強化業務培訓，鼓勵企業創新服務理念，積極探索“互聯網+物業”管理模式，推進智慧物業建設。

（2）建立履約保證金制度，加強物業服務退出機制管理，確保服務穩定性和連續性。

（3）建立物業管理菜單式服務體系，為業主提供一些力所能及的便民服務;督促企業定期公開物業服務、收費、公共收益等情況，接受業主監督。

3.10加強聯動配合，明確公安、法院、司法、民政、應急管理、環保、規劃、城管、市場監管、經信等相關職能部門在住宅小區物業管理中的職責分工，實現市直部門、街道、社區三方聯動工作機制。

四、結語

住宅小區物業管理是社會治理的基礎工程，是一項涉及面廣、關注度高的系統性民生工程。要堅持高位推動，通過轉變思想觀念、明確責任分工、補齊各類短板，并充分發揮業主委員會的主體作用，切實解決住宅小區物業管理工作中指揮不暢、機制不全問題，不斷提升住宅小區物業管理工作水平，為助推“五維共治”、文明創建和人居環境改善奠定更加堅實的基礎。

【參考文獻】

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作者簡介：唐國銀（1969—），男，安徽池州人，安徽財貿職業學院，副教授，主要從事經濟管理教學和研究工作。