淺析新形勢下商業地產開發企業財務風險控制

蘇曼沙

摘 要：房地產行業是國民經濟的重要支柱，但近幾年全國各省陸續頒布與實施“住宅限購限售限貸”等宏觀調控政策，房地產市場明顯降溫，商業地產行業也步入了積極調整期。因商業地產開發企業是資金密集型企業，商業地產項目財務風險嚴重影響企業的生存和經營，尤其在新形勢下商業地產開發企業更加需要重視財務風險控制。本文主要從商業地產開發企業的財務風險特點，以及財務風險控制的必要性進行分析，簡述現階段商業地產開發企業財務風險的成因，并提出整改措施，以便應對財務風險，提高財務管理水平，促進商業地產開發企業的發展。

關鍵詞：商業地產;開發企業;財務風險

商業地產開發企業興起的時間晚，從最初的競爭壓力小，延伸到價格戰，一直延續到今日的質量站，品牌效應，所以在有競爭的同時，企業的發展財務風險也就自然產生。因為財務管理關系到企業未來的發展規劃和現階段地產開發的質量，同時財務風險的不確定性給商業地產開發企業的發展帶來威脅，稍有不慎，企業的損失不僅是資金和財務方面，嚴重情況下會使商業地產開發企業走向破產的境地。基于此，本文簡述商業地產企業財務風險成因，并提出相應對策，為企業降低財務風險提供參考。

一、商業地產開發企業財務風險的特點

商業地產行業存在著較長的投資周期與收益期，同時受政治、經濟、文化、消費特征等多重影響，使得商業地產的財務風險具有以下特點：（1）客觀性。它是由商業地產的經營活動產生的，不能以主觀意志去要求它變化。商業地產的經營主要是隨著地產企業經營環境的變化，相應的企業經營戰略產生變化，導致了財務風險的產生。同時國家的政策導向以及經濟發展和市場的環境對于商業地產企業來說都是客觀存在的，不以企業的發展意識為轉移。（2）損益性。商業地產企業以經濟利益最大化為目的，企業較高的投資通常會帶來較高的投資回報率，但由于通貨膨脹及不確定性因素的存在，使得高回酬往往伴隨著高風險。所以說商業地產的投資存在損益性。（3）不確定性。受客觀環境的變化以及影響因素的不確定性的影響，財務風險可能發生在任一階段、任一情境，企業需提高風險識別能力，注意防范和降低財務風險，也可以采取制定財務風險預警機制的措施來降低財務風險。

二、商業地產開發企業財務風險控制的必要性

首先，商業地產開發企業財務風險控制能夠提高企業的資金利用率，減少企業的負債。商業地產開發企業屬于資金密集型的企業，它具有收益高，風險大的特點，因此良好的財務管理制度對于企業的發展來說很重要。財務風險控制是財務管理的首要工作，因為一旦出現財務風險，所有的財務工作都將變為無用之功。為了提高企業的資金利用率，減少企業負債的風險，企業需要重視財務風險控制，保證資金的使用安全，保證應收賬款的管理，減少企業的負債。

其次，財務風險控制工作能夠促進商業地產開發企業健康發展。財務風險的控制和防范工作應該作為商業地產開發企業的日常工作，企業管理者帶頭重視財務風險控制工作，并且采取措施鼓勵各部門了解財務風險控制的相關知識，同時企業建立好風險防控機制，細化財務管理，重視監督部門的執行力度，發揮監督部門的作用，才能減少企業的財務損失，消除不利因素，從而為商業地產開發企業創造良好的財務環境和為企業發展打下堅實的基礎。

三、商業地產開發企業財務風險的成因

1.成本管控意識淡薄

商業地產開發企業成本管理貫穿于整個企業的經營過程中，成本管理的時間跨度較長，成本管理工作中因為存在很多不可確定的因素，導致成本控制發生風險的幾率增加。成本控制是財務管理的重要內容，商業地產由于財務成本管理的內容種類多，成本控制的難度增加，所以一提起成本控制工作，財務人員不愿意細化分類處理，長期發展下去導致成本控制的風險擴大，也會導致企業財務風險。企業日常的財務工作中，成本管理環節薄弱，成本意識淡薄，成本管理的風險主要有招標成本風險，工程材料成本風險，人工成本風險等，任何一個環節都會由于企業的成本意識淡薄，企業管理者的不重視，導致商業地產開發企業出現牽一發而動全身的現象，小的環節會影響大的項目進程。成本意識淡薄成本環節漏洞百出，企業的資金浪費嚴重，同時還會有拖延工期，銷售緩慢，銷售風險等一系列的財務風險都會引發。

2.資金周轉風險高

商業地產開發企業投資大，占用的資金多，同時項目的建設周期長，資金回流慢，企業要想開發一個項目需要自行墊付資金，所以房地產企業的財務風險控制的關鍵是資金的風險。現階段房地產企業的資金風險主要體現在籌資風險和利息風險上。籌資風險主要是企業開發項目的時候需要先自籌支付土地款項，然后拿到建設資質以后才能建設項目，建設以后才能準備開始銷售，資金的回流慢，這對商業地產開發企業的資金實力和融資能力有很高的要求。但是一些開發企業為了更快地籌集到資金，沒有對相關的人員以及企業的信用進行調查，常常出現資金鏈斷裂的問題，影響企業項目開發。而現階段地產開發企業的經營普遍存在較高的利息支出。前期的資金投入到資金來源貸款或者融資的較多，資金回款時間之后，導致企業背負的利息高。項目建成以后由于驗收時間拖延，剩余款項支付的時間也會被拖后，所以企業的很多資金不能靈活使用，導致企業還需要繼續承擔利息，房地產開發企業的資金風險隨時存在于企業的經營中。

3.盲目選擇投資項目

由于商業地產開發企業的競爭環境很復雜，企業為了更快地占有市場份額，企業只有不斷地進行投資才能在占有市場的同時獲得更多的經濟利益，所以這種沒有可靠數據調查情況下的投資一般都會帶來很大的風險，這種風險最主要的就是財務風險因為任何一項商業投資都屬于大項目，涉及的資金數額較大，一旦出現投資失敗，對于商業地產開發企業來說都是致命的打擊。很多投資者對項目沒有進行敏感度的分析，對當時的國家政策分析不到位，只是一味地盯著利潤，加上項目定位預期的現金流和利潤也沒有進行預算，很容易在項目進程中產生財務風險，資金鏈供應不上。利潤與風險成正比，高利潤預示著將帶來高風險，一味追求高額利潤，盲目跟風投資，決策缺少了可靠的數據支持，增加企業未來的財務風險。

4.缺少完善的財務風險預警機制

商業地產開發企業的財務風險種類多，涉及到企業項目建設的方方面面，任何一個環節都會給財務工作帶來風險，從預算編制，預算控制到財務記錄，賬目管理，核算，以及原始數據，應收賬款，財務報表，資金使用，資產管理等等都與財務風險產生關系，雖然商業地產開發企業也重視此財務風險工作，但是也只是形式化的查詢賬本，或者核對財務數據的真實性，這對于新形勢下的財務風險管理工作來說存在很大的弊端，會遺漏很多的問題，不利于房地產開發企業對于財務數據的使用，加上企業內部對財務風險預警機制建設的重視度不夠，也不利于制定完善的財務風險預警機制，給企業帶來嚴重的經營后患。

四、商業地產開發企業財務風險的控制措施

1.強化成本風險控制意識

商業地產開發企業的經濟市場環境變化很快，但是商業地產的各項財務工作時間都長，原因是企業的項目周期長，長時間的財務管理無形中會增加財務風險的幾率。作為商業地產開發企業的管理者要想保證財務管理工作完整，必須要重視財務風險管理，對風險進行控制，尤其是成本管理意識，成本控制是財務管理的基礎工作，做好成本控制有助于財務工作的后續開展，尤其是核算管理，其他的財務工作等。財務風險意識是企業管理者有意識地進行債務的管理，規范應收賬款，規范財務收支記錄，規范資金的審批程序等，這些都符合企業的經營范圍，同時在國家法律法規的范圍內進行，強化的思想意識有助于企業提升財務風險的管控能力。

2.重視對資金風險的防范

房地產開發企業針對資金風險需要改善籌資風險和利息風險。針對籌資風險的防范措施，企業需要合理的規劃資金成本使用，然后依據需要資金的環節制定措施，以便緩解資金的壓力，延緩大額資金投入。在項目開發環節，擴寬融資渠道和規范資金使用范圍，對貸款審批要進行管理，積極與其他金融公司合作，采取多元化資金渠道。商業地產開發企業要加強資金預算管理，減少高利息風險的防范。增強預算管理能力，按需進行提款，規劃貸款歸還，防止資金鏈斷裂，減少商業地產開發企業項目資金的結余風險。同時要進行合理的資金回款規劃，按照建設的時間和規模相結合，這也是減少項目利息的方法。房地產企業在保證項目建設工程和質量的前提下，發揮各個環節的協作，才能減少資金風險。

3.提高財務決策水平

商業地產開發企業不能為了占有市場而進行盲目的投資，企業每次開展一個項目或者進行投資都要對是否可行做深入的調查和分析，最終拿出可行性的報告才可以實施。企業在分析數據的前提下要重點了解未來政府的政策，利潤空間，對市場的風險進行預測和評估，企業才可以結合自身的實際情況進行管理，企業管理者依靠財務數據進行決策，把風險較高的項目剔除。商業地產開發企業還要依據風險預防體系進行預警，加強對財務風險專業知識的積累，借鑒優秀的方法使用在企業中，最終為商業地產開發企業建成符合自己發展特點的財務風險體系，選擇恰當的項目開展投資。

4.建立健全財務風險預警機制

商業地產開發企業的財務風險種類多，所以商業地產開發企業需要針對不同的類型進行規劃，制定完善的財務風險預警機制，對財務風險發生的種類，財務工作程序等進行細致的分析。以便企業管理者度財務風險的出現能夠及時地發現，并且做出相對應的解決措施，減少企業損失的同時還能夠幫助企業認清當前企業經營所處的環境。同時針對新形勢下商業地產開發企業的數量越來越多，所以企業的競爭壓力也越來越大，為了更好地促進房地產開發企業的發展，企業的財務管理風險預警機制需要重視對企業內外環境的分析，以便企業能夠及時地了解企業的經營情況，認真做好風險的預防工作，防患于未然。

五、結束語

商業地產開發企業在新形勢的影響處于高競爭化的經營狀態，企業要想在新形勢下謀求發展之路，必然要轉變思維，從重視經濟利潤轉變為重視財務風險工作，不但要提高財務風險意識，而且要做好市場分析，制定完善的財務風險預警機制，謹慎選擇投資項目，準確識別財務風險，將企業的風險成本降至最低，從而促進商業地產開發企業的可持續健康發展。

參考文獻：

[1]唐衍斌.論對我國房地產開發企業內部風險控制的政策建議[J].現代經濟信息，2014（17）.

[2]黃秀娟.探討房地產開發企業內部控制的構建與完善[J].中小企業管理與科技（中旬刊），2016（02）.

[3]郁潔，吳昊.淺談房地產開發風險的全過程預防及控制[J].建材與裝飾，2018（36）.