海外置業不盲目，十項指標細細捋

曾純敏

來勢洶洶的CRS正式啟動后，拳拳到肉的措施令高凈值人群不得不細細審視自身的資產規劃，而海外置業作為一種投資方式，被越來越多的高凈值階層認可。然而，海外置業可不是去國外買買房子這么簡單，面對和國內不太一樣的海外房產市場，如何了解和評估提前做好置業規劃，《出國》帶您細細捋一捋以下下10項重要指標。

（1）人口變化

人口變化包括自然人口增長、新移民增長和城市遷移人口增長三部分。人口數值通常以最近一次人口普查結果為準，從當地市政廳網站可獲得數據。若人口快速增長，如大批移民進入或者大型公司落戶，將會帶動當地住房市場需求的增加，進而帶動房地產業、建筑業等相關行業的發展，帶動房價和租金上升，如在“黃金居留簽證”的驅動下，希臘購房移民項目吸引大量海外投資者，對于當地的人口變化會帶來一定沖擊，從而引發連鎖式的經濟反應。

（2）就業率

就業率是指某一時點就業人口數占經濟活動人口數（就業人口數+失業人口數）的比例。一個國家的就業狀況與其經濟增長、通貨膨脹、社會發展等問題交互并行，就海外置業來說，可以通過就業率了解城市的整體經濟狀況，例如美國EB-5投資移民的政策要求中，需要投資者創建至少2個工作崗位，其目的也正是為了提高項目當地的就業率，從而促進良性經濟循環。

（3）房價中位數

房價中位數的變化對于房屋市場變化有指示作用。經驗豐富的房地產專家經常用中位價來判斷房價動態。一般區域價格的上升可能是預示著該區建設了更多的高價住宅?；蛘呤窃搮^比較昂貴的物業很搶手。中位價下跌可能是因為有比較廉價的物業建設或出售，或者是有首次購房者進入該區域。

通常情況下，中位價格都是按月統計，如果想了解長期走勢，可以查看1年、3年、5年和10年的數值，這更能說明問題，仍以希臘購房移民項目為例，只有統籌細看近年來的希臘房價中位數圖表，才可認定何時為投資黃金期。

（4）租金回報走勢

租金回報走勢是投資者關注的數據。如果想要了解租金回報走勢，可以通過查詢新報告，或者自己算，而不同的買房方式，有不同的計算方式，現金買房的租金回報率計算方法為：

租金回報率=年房租凈收入/購房總價*100%；

年房租凈收入=年租金收入-持有房屋費用及出租衍生相關支出

貸款購房的租金回報率計算方法為：租金回報率=年凈收入（年租金收入一持有房屋費用及出租衍生相關支出一年固定還款額）/自付額（購房總價扣除銀行貸款的部分）*100%

（5）外匯匯率

海外買房，房高低固然是首要因素，但兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩的，比如人民幣的漲跌及美元走勢變動，也是投資移民政策變動考量因素。

（6）城市安全

城市安全度無論是投資者還是租房者。都是非常重要的。網上查看一下你所選擇社區的犯罪率，可以反應當地的治安情況，評估城市的安全度。投資者也可以選擇資質過硬、口碑良好的中介服務機構，在其陪同下親自趕赴當地考察，畢竟買房定居或租房不同于短期旅游，勢必會有不同的感受。

（7）房屋空置率

住房空置率是指某一時間空置房屋面積占房屋總面積的比率。與租金回報一樣，空置率也是需要關注的，其走勢對于理解出租需求和新開發項目對于市場影響有很重要的作用。按照國際通行慣例。商品房空置率在5～10%之間為正常，商品房供求平衡；空置率在10～20%之間為空置危險區，要采取一定措施，保證房地產市場的正常發展；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市較差的2007-2008年，租房空置率最高值在10.7%，自有住房空置率最高值是2.9%。

（8）房產供應量

現有市場上的房產如果沒有新的待售房產進入，以現有的房產買賣速度。房產全部售完的時間就叫做“房產供應量”。通常情況下，房產供應量不會超過6個月，這個時間少，意味著是供不應求，這個時間多，意味著供過于求。

（9）成交天數

DOM，也就是Days on Market。這個天數指的是從掛牌上市開始到正式簽下合同之間的天數。數字越小，就說明房產市場積極；數字越大，說明市場反應比較慢。這個數據相當于當地房產市場的晴雨表，可用于判斷現有房產市場的狀況。

（10）賣方折扣

賣方折扣是指賣方將他們待售物業價格降低的數值，通常用百分比表示。賣方折扣很大表明市場比較冷淡，是業主退出市場的信號。它也表明房價會下跌，同理，如果某區域賣方折扣很小，或者說銷售價格超出了標價，說明競爭激烈、需求強勁。除此之外，賣房折扣也有一定的人為因素，但并非折扣越大越好，高于市場平均價的折扣可能暗含隱形消費，如在近期火爆的希臘購房市場中，有一些服務機構以超低價超大折扣來吸引投資者，其背后可能有更多的隱形消費或劣質項目在其中，《出國》小編提醒投資者需要保持理性，切勿被超低價或大折扣所蒙蔽，落入不良中介的圈套中。