房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)狀分析及對(duì)策探討

李一萌

摘要：一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)往往占據(jù)著主導(dǎo)性的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段。而近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化以及金融自由化的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)金融為了能夠適應(yīng)自身的更新以及時(shí)代的需求，需要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，特別是房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常迅速。而房地產(chǎn)基金發(fā)展的具體情況如何、其發(fā)展中所面臨的問(wèn)題有哪些，又應(yīng)當(dāng)采取哪種對(duì)策進(jìn)行問(wèn)題的解決等等就成了本文探究的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資基金；現(xiàn)狀分析；對(duì)策探討

一、房地產(chǎn)投資基金概述

1.房地產(chǎn)投資基金的含義

房地產(chǎn)投資基金主要是指從事房地產(chǎn)管理、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)、收購(gòu)等以便取得收入的集合投資制度。通常來(lái)看，房地產(chǎn)投資基金是采用基金證券發(fā)行的形式，對(duì)相關(guān)投資者的資金進(jìn)行募集，并將其委托給相關(guān)的人員開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款或者從事房地產(chǎn)等方面的投資，其投資的時(shí)間一般比較長(zhǎng)，主要目的是為了能夠取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)投資基金在房地產(chǎn)以及部分權(quán)利的基礎(chǔ)上，推動(dòng)了房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的證券化，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)具有更強(qiáng)的流動(dòng)性，也成了投資者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資的良好工具，是房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)較好聯(lián)系的紐帶。

2.房地產(chǎn)投資基金的必要性分析

首先，能夠推動(dòng)融資渠道的不斷增加。就當(dāng)前的情況來(lái)看，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較急于獲取資金，對(duì)資金具有較大的需求度，但是其融資渠道卻并不是十分豐富，因此往往房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中都需要涉及商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)行業(yè)的信貸狀況與商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)值緊密相關(guān)，所以不同的商業(yè)銀行都比較重視對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，并建立了規(guī)范化的評(píng)估體系對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。而當(dāng)前的實(shí)際情況為，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一，使得商業(yè)銀行出現(xiàn)了貸款方面的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力造成了困擾，并且也不利于提升房地產(chǎn)公司的資本運(yùn)作效率。而房地產(chǎn)投資基金則能夠在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資渠道得以拓寬，這就能夠推動(dòng)傳統(tǒng)額信貸模式實(shí)現(xiàn)良好的升級(jí)。

其次，有助于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。就當(dāng)前我國(guó)證券市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況來(lái)看，很多產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)都比較高，雖然部分產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)能夠得到合理的控制，但是這些產(chǎn)品往往并不多，而且受眾面也比較低。因此為了更好地推動(dòng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及種類(lèi)等進(jìn)行優(yōu)化和完善，使得低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的比例不斷增加。而由于房地產(chǎn)基金自身所具有的屬性，能夠在很大程度上使得低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的數(shù)量得以提升，這就能夠推動(dòng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加合理，促進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)得到有效的優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)投資基金整體來(lái)看屬于信托的范疇，所以其往往會(huì)具有信托產(chǎn)品所具備的性質(zhì)，為了推動(dòng)房地產(chǎn)投資基金的健康規(guī)范發(fā)展，應(yīng)當(dāng)對(duì)其存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地預(yù)防和規(guī)避。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)處于良好的態(tài)勢(shì)中，整體性的運(yùn)行狀況較為平穩(wěn)，但是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有周期性的規(guī)律，所以一時(shí)期出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)屬于正常范圍。而房地產(chǎn)投資基金與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，因此其容易受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的影響。同時(shí)不說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)，從其他方面來(lái)看，相關(guān)聯(lián)的行業(yè)變動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)生一定的影響。如果與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性比較大的行業(yè)由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而產(chǎn)生了一定程度的變化，那么勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致其對(duì)房地產(chǎn)投資基金的變動(dòng)，使得其受到一定的影響，這就會(huì)導(dǎo)致其風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)行業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)

第一，房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的周期性波動(dòng)性質(zhì)，會(huì)受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而產(chǎn)生一定的波動(dòng)，而在其波動(dòng)的時(shí)間段內(nèi)，往往會(huì)影響其具體的房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)處于下行的通道，所以企業(yè)的新開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)得到一定程度的降低，這就會(huì)導(dǎo)致其投資基金的收益受到明顯的影響，不利于投資者利益的增加。第二，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)也有一定的不同，其涉及的行業(yè)較多，鏈條較長(zhǎng)，如果在實(shí)際發(fā)展中部分企業(yè)因?yàn)樽陨砉芾聿涣Χa(chǎn)生了較多的負(fù)債，那么其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力就會(huì)降低，風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生，就會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)。

3.法律體系層面存在風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)和狀況進(jìn)行分析可知，我國(guó)信托業(yè)發(fā)展起步較晚，但是發(fā)展的速度非常快，特別是近年來(lái)，我國(guó)信托業(yè)的發(fā)展進(jìn)入到了一個(gè)新的層面，信托產(chǎn)品不斷豐富和完善，不僅僅資金信托得到了快速的發(fā)展，其他種類(lèi)的產(chǎn)品也逐漸被開(kāi)發(fā)出來(lái)。但是從我國(guó)法律規(guī)范方面來(lái)看，我國(guó)政府沒(méi)有及時(shí)跟隨信托行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)和速度構(gòu)建完善的法律規(guī)范，使得我國(guó)法律規(guī)范無(wú)法跟上信托業(yè)的發(fā)展速度，這就使得部分地方出現(xiàn)了法律真空的現(xiàn)象。并且與房地產(chǎn)投資基金相關(guān)的部分法律規(guī)范并不是十分完善，很多地方還需要優(yōu)化和健全，這就導(dǎo)致該方面的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

三、完善房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策

完善房地產(chǎn)投資基金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平具有重要作用。我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況以及其發(fā)展中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)建立完善的對(duì)策，以便為其發(fā)展?fàn)I造良好的運(yùn)行環(huán)境。

1.做好宏觀政策的分析

國(guó)家宏觀政策的制定是根據(jù)一定時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況所進(jìn)行的，其具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)相適應(yīng)。房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)國(guó)家的宏觀政策進(jìn)行關(guān)注，并及時(shí)對(duì)其進(jìn)行細(xì)致的分析，這就要求房地產(chǎn)信托企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力以及決策能力，能夠?qū)νㄟ^(guò)自身對(duì)國(guó)家宏觀政策的分析，結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展的情況合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分析，及時(shí)采取相關(guān)的對(duì)策進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和預(yù)防，不斷增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推動(dòng)自身決策水平的不斷提升。

2.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并采取有效的措施進(jìn)行規(guī)避

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展容易受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及各個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展的影響，因此其發(fā)展往往具有一定的不可預(yù)知性，并且具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，為了推動(dòng)其更好地發(fā)展必須要對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和規(guī)避。為了更好地對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行規(guī)范化、科學(xué)化地管理，應(yīng)當(dāng)對(duì)宏觀市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行全面地關(guān)注，并及時(shí)根據(jù)不同參數(shù)的變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)具體的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行預(yù)知，根據(jù)實(shí)際情況制定健全的風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策。應(yīng)當(dāng)不斷提升自身對(duì)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的了解，及時(shí)進(jìn)行利弊的權(quán)衡，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)程度，避免房地產(chǎn)投資基金陷入發(fā)展的困境。

3.做好法律規(guī)范的完善和健全

歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家信托業(yè)起步較早，發(fā)展的速度較快，并且已經(jīng)制定了較為全面的法律規(guī)范，這就使得其房地產(chǎn)基金市場(chǎng)較為成熟，并且運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)也比較豐富，法律制度較為完善。而我國(guó)政府并沒(méi)有建立完善科學(xué)的信托業(yè)法律體系，因此我們可以借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的法律體系進(jìn)行完善和優(yōu)化，并根據(jù)實(shí)際情況建立適合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律規(guī)范，為我國(guó)房地產(chǎn)投資基金更加科學(xué)持續(xù)地發(fā)展做基礎(chǔ)。另外，我國(guó)政府還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身對(duì)房地產(chǎn)基金市場(chǎng)的分析與探究，確保自身所制定的法律體系比較詳細(xì)，能夠?qū)ζ渲兴嬖诘膯?wèn)題進(jìn)行規(guī)范，并約束其發(fā)展，為其科學(xué)化的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。

4.做好環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的控制

通常來(lái)說(shuō)，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是來(lái)源于政策的不完善和不穩(wěn)定，所以應(yīng)當(dāng)從政策風(fēng)險(xiǎn)入手進(jìn)行環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的合理控制和完善。具體來(lái)說(shuō)，首先，做好該方面的教育和宣傳，盡量為房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展?fàn)I造有利的條件和環(huán)境，并從思想上入手提升人們對(duì)房地產(chǎn)投資基金的認(rèn)識(shí)，使得人們能夠更加清晰合理地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行狀況、作用以及性質(zhì)等等。其次，為了推動(dòng)投資決策戰(zhàn)略性和科學(xué)性的提升，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目審理和資金管理兩個(gè)方面出發(fā)構(gòu)建完善的規(guī)章制度，避免隨意決策的出現(xiàn)。最后，應(yīng)當(dāng)推動(dòng)相關(guān)主體人員對(duì)該方面的法律規(guī)范進(jìn)行自覺(jué)遵守，避免法律糾紛的產(chǎn)生。房地產(chǎn)投資所涉及的范圍較廣，內(nèi)容較多，為了更好地促進(jìn)其規(guī)范化發(fā)展，應(yīng)當(dāng)受到法律規(guī)范的約束，確保各個(gè)行動(dòng)都能夠在法律規(guī)范的約束下開(kāi)展，一旦遇到特殊情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通和聯(lián)系，避免糾紛的產(chǎn)生。

結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于快速運(yùn)作的狀態(tài)，我國(guó)政府不斷鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)投資基金能夠?yàn)槠浒l(fā)展發(fā)揮重要作用，推動(dòng)金融行業(yè)的有效發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展中還存在較多的問(wèn)題，面臨著一系列風(fēng)險(xiǎn)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及各個(gè)方面法律制度的不斷健全和完善其風(fēng)險(xiǎn)能夠得到合理地降低和規(guī)避，其發(fā)展的前景還是十分廣闊的。

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