恒大地產(chǎn)集團(tuán)融資模式研究

黎秋蓉　張東博

中圖分類號(hào)：F253 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2018）10-317-01

摘要 由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、工程規(guī)模大以及價(jià)格昂貴等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，需要大量的資金支持。為了保證企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)需要在經(jīng)營(yíng)過程中，借助融資來滿足其資金的需需求。當(dāng)前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在融資模式中都存在著一定的不足之處，因此，本文以恒大地產(chǎn)集團(tuán)研究對(duì)象，對(duì)融資模式進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)該公司在融資方面的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式進(jìn)行研究具有重要的意義，既而提出相應(yīng)的建議，以改善恒大地產(chǎn)行業(yè)融資模式。

關(guān)鍵詞 恒大集團(tuán) 融資模式 房地產(chǎn)

一、恒大地產(chǎn)集團(tuán)的融資模式分析

（一）以內(nèi)源融資為基本融資模式

內(nèi)源融資作為企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)密切相關(guān)，內(nèi)源融資的規(guī)模在很大程度上會(huì)影響企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)以及發(fā)展的可控性。恒大地產(chǎn)集團(tuán)自2009年上市以后，開始實(shí)施多元化規(guī)模擴(kuò)張的道路，這使得恒大地產(chǎn)集團(tuán)在過去7年當(dāng)中（2011-2017年）內(nèi)源融資內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)為負(fù)值，且隨著時(shí)間的推移不斷增加。與此同時(shí)，恒大集團(tuán)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不斷增加，即使留存收益也在不斷的增加，但是與當(dāng)前融資的現(xiàn)金流量?jī)纛~相比，其所占的比率越來越小。

（二）多元化的外源融資模式并存

在內(nèi)源融資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)發(fā)展需求的情況下，恒大集團(tuán)采取了多種渠道的外源融資活動(dòng)。主要包括私募融資、股票融資、銀行借款、優(yōu)先票據(jù)、永續(xù)債以及房地產(chǎn)投資信托等。對(duì)2011-2017年恒大集團(tuán)不同外源融資方式進(jìn)行匯總。通在過去的七年當(dāng)中恒大地產(chǎn)集團(tuán)共計(jì)通過外源融資獲得資金3877.29億元，而內(nèi)源融資則只有548.35億元，占總?cè)谫Y額度的比例很小。

二、恒大地產(chǎn)集團(tuán)融資模式存在的問題

（一）債務(wù)融資比例偏高提升負(fù)債壓力

負(fù)債率水平偏高會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的盈利情況，制約企業(yè)的發(fā)展和生存。當(dāng)前，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的融資模式存在著長(zhǎng)期債務(wù)水平偏高的局面，并且一直徘徊在80%左右的較高負(fù)債率，相對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)集團(tuán)等都明顯偏高。長(zhǎng)期偏高的債務(wù)水平使得恒大地產(chǎn)集團(tuán)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，容易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和再融資能力。當(dāng)前，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過65%，而根據(jù)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策，恒大地產(chǎn)集團(tuán)最多可以通過銀行貸款的方式來填補(bǔ)65%的負(fù)債資金缺口，而其余負(fù)債則只能通過其他渠道進(jìn)行大規(guī)模的融資，這必然會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資成本偏高導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏大

過去2015-2017年內(nèi)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)杠桿簡(jiǎn)表。隨著恒大地產(chǎn)集團(tuán)融資金額的持續(xù)上升，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)杠桿急劇增加，尤其是在剛剛過去的2017年，在經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)沒有大幅上升的情況下，僅用于支付各項(xiàng)利息，恒大地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本就增加了600多萬，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)達(dá)到3.31，明顯高于同行業(yè)其他企業(yè)。

通過分析可以看出，當(dāng)前隨著恒大地產(chǎn)集團(tuán)外源融資金額的不斷增加，在給企業(yè)帶來經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)隱患的同時(shí)，使得其融資成本逐漸上升，并且嚴(yán)重侵蝕了其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，給企業(yè)進(jìn)一步的融資帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

三、改善恒大地產(chǎn)集團(tuán)融資的建議

（一）建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

融資風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。因?yàn)槠髽I(yè)長(zhǎng)期偏高的資產(chǎn)負(fù)債水平，使得企業(yè)面臨著較高的融資風(fēng)險(xiǎn)，因此必須通過建立有效的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對(duì)其加以控制和預(yù)防。可以通過建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系和建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系保障機(jī)制兩方面進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建設(shè)。

（二）優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)

面對(duì)當(dāng)前恒大地產(chǎn)集團(tuán)融資模式中融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，企業(yè)可以通過其融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效調(diào)整，主要是降低資產(chǎn)負(fù)債率。在最近幾年中，由于發(fā)展的實(shí)際需要，使得恒大抵償?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債率水平要現(xiàn)主要與同行業(yè)其他企業(yè)，導(dǎo)致其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，影響其穩(wěn)定發(fā)展。因此，恒大集團(tuán)需要通過債轉(zhuǎn)股、股權(quán)類融資等方式來降低其資產(chǎn)負(fù)債率從而優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。