房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系的優(yōu)化措施

陳菁

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占據(jù)著十分重要的比重，其會對人們生產(chǎn)生活產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作順利開展，需要不斷規(guī)范會計規(guī)范體系，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的總體會計核算工作實施效果，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本文主要是從房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)特征分析入手，提出了一些優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系的良好措施，為強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作實施效果提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計規(guī)范；體系；優(yōu)化措施

1. 前言

市場經(jīng)濟(jì)體制改革工作的不斷深入，對于當(dāng)前各個行業(yè)的會計工作提出了較高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要基礎(chǔ)性支柱行業(yè)，會直接影響到人們的日常生產(chǎn)生活和社會進(jìn)步。但是需要注意到的是的，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點使得其在會計核算程序、方法方面和一般行業(yè)存在著明顯的差異。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范在實際運行的過程中還存在著一些不夠合理的問題，需要對其進(jìn)行全面細(xì)致的分析，并積極尋找切實有效的方式和手段加以優(yōu)化。

2. 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)特征

房地產(chǎn)行業(yè)和一般性的行業(yè)之間存在著較為明顯的差別，主要是體現(xiàn)在了業(yè)務(wù)方面：第一，產(chǎn)品的單價較高。房地產(chǎn)行業(yè)之中，開發(fā)產(chǎn)品的單價相較于一般性的商品來說要高得多，這就給產(chǎn)品的營銷策略產(chǎn)生了一定的影響。人們較為關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品本身質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)商會采用一些預(yù)售或者分期付款的營銷手段，這樣房屋交付期和實際的收款期往往并不是一致的，給會計核算工作增加了難度。第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程較為復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到了較多方面的內(nèi)容和方面，需要經(jīng)歷較長的開發(fā)周期，并且需要做好各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)對象和業(yè)務(wù)方面的交涉工作，這些工作通常是交叉開展的，因而開發(fā)環(huán)節(jié)就會容易出現(xiàn)一些界定不清的問題。第三，銷售成本率存在著較大差異。企業(yè)需要使用銷售成本率更好的衡量經(jīng)濟(jì)效益，通常情況下，銷售成本率和企業(yè)自身的效益呈現(xiàn)反比關(guān)系。銷售環(huán)節(jié)中受到多種因素的影響，會容易出現(xiàn)一些銷售成本和實際銷售價格不夠匹配的情況，從而給實際的會計規(guī)范工作造成較大影響[1]。

3. 優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系的良好措施

面對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)會計實際工作中存在著的問題，需要積極采用科學(xué)有效的方式和手段加以應(yīng)對，改進(jìn)和優(yōu)化會計規(guī)范體系，切實提升房地產(chǎn)行業(yè)的總體會計水平，給房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展提供良好的前提條件。

3.1建立健全房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引

房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系不斷健全的過程中，需要做好以下幾個方面的工作：第一，明確簽訂正式銷售合同之后是否能夠“確認(rèn)收入實現(xiàn)”。很多人都認(rèn)為正式銷售合同的簽訂，只能夠具有“預(yù)售”的性質(zhì)，但是商品本身還未結(jié)束施工，驗收工作也還未合格，不成立收入的實現(xiàn)條件，同時也有一部分人認(rèn)為，簽訂正式銷售合同的同時也就具備了一定的法律效力，應(yīng)該將其確認(rèn)為收入的部分[2]。對此，在房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范之中，需要明確這部分內(nèi)容，為后續(xù)開展相應(yīng)的會計工作提供良好前提。第二，明確產(chǎn)權(quán)過戶是不是“確認(rèn)收入實現(xiàn)”的必要性前提。原有的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的土地、商品房在移交之后，將結(jié)算賬單提交買房并得到的認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。因而在實際的行業(yè)會計計算工作過程中，明確確認(rèn)收入的時間，需要從實際銷售業(yè)務(wù)出發(fā)，如果除了沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而其他條件得到充分滿足的話，就不能夠構(gòu)成退房的依據(jù)[3]。

3.2健全房地產(chǎn)行業(yè)配套工程會計核算的準(zhǔn)則參考

房地產(chǎn)行業(yè)開展會計核算工作的過程中，需要重點做好配套設(shè)施開發(fā)成本方面的核算工作，這也是其明顯區(qū)別于一般行業(yè)的特征之一。現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》和原有的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》存在著一定的不同，主要表現(xiàn)在現(xiàn)行制度之中對于房地產(chǎn)行業(yè)配套設(shè)施成本的核算工作指引不夠充分，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際生產(chǎn)運行的過程中，可能會根據(jù)自身的具體情況，采用不同的成本核算方式，這樣會影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的總體質(zhì)量。針對這種情況，國家財政部和其他政府部門需要從房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況出發(fā)，不斷更新和優(yōu)化、健全當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施相關(guān)的會計制度或者準(zhǔn)則，為房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一相應(yīng)的會計行為提供良好的前提條件，同時還能夠為企業(yè)的財務(wù)會計報告人員開展相應(yīng)的決策工作提供準(zhǔn)確的會計信息。

3.3提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

信息披露工作在房地產(chǎn)企業(yè)的整體運行過程中占據(jù)著十分重要的地位，對于有效推進(jìn)會計核算工作的順利開展，具有積極意義和作用。首先，需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的會計制度，借助于利潤表格方式的基礎(chǔ)，推進(jìn)信息披露項目內(nèi)容的不斷擴(kuò)大，盡可能的增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”項目。這一項目之中，針對房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則進(jìn)行進(jìn)行全面細(xì)致的反映，同時在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時，預(yù)先提交的應(yīng)該是這些商品房承擔(dān)的配套設(shè)施費用[4]。其次，更為全面的披露企業(yè)的預(yù)售政策。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，其產(chǎn)品本身具有一定的特殊性，在未完工的時候不能結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入，但是對于企業(yè)的會計工作來說，其自身商品房的預(yù)售情況，能夠針對企業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的預(yù)售政策存在著較大不同的時候，將會給企業(yè)自身財務(wù)狀況、經(jīng)營成果產(chǎn)生不同的影響，并且房地產(chǎn)投資者也將會無法及時有效的獲取到預(yù)售會計信息，從而給會計核算工作產(chǎn)生負(fù)面影響，容易出現(xiàn)一些核算工作不夠準(zhǔn)確、規(guī)范的情況。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能的公開和披露出內(nèi)部的預(yù)售政策和實際運行的情況，為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系提供良好的前提條件。第三，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)會計制度之中需要不斷增加土地儲備量和成本構(gòu)成等方面額外信息。房地產(chǎn)的產(chǎn)品是由土地和建筑物所共同構(gòu)成的，企業(yè)需要針對這些信息進(jìn)行全面細(xì)致的研究，積極開展額外信息的儲備和披露工作，從而為切實有效開展相應(yīng)的會計核算工作奠定重要基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目之中，土地成本占據(jù)著十分大的比例，可能會較大程度的影響到企業(yè)的總體發(fā)展情況，這樣企業(yè)在實際開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，需要針對這些土地成本進(jìn)行充分有效的控制，使其始終保持著較高的投資價值，為全面開展會計核算工作提供良好的支撐[5]。針對企業(yè)及其開發(fā)產(chǎn)品的特點，根據(jù)成本確定原則，有效控制，完整歸集，合理分?jǐn)偅_核算，真實反映企業(yè)自身效益，為企業(yè)會計規(guī)范工作提供基礎(chǔ)。第四，需要增加質(zhì)量保證金和風(fēng)險方面信息的披露項目。房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)各項產(chǎn)品的過程中，會面臨著較高的風(fēng)險，對此，需要盡可能的增加相應(yīng)的信息披露環(huán)節(jié)，展現(xiàn)出會計核算項目中容易遇到的各項風(fēng)險，比如說籌資風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險，增加風(fēng)險的透明度，更好的規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作，強(qiáng)化總體的會計規(guī)范體系的總體應(yīng)用效果[6]。

4. 結(jié)束語

優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系，需要從房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展情況出發(fā)，積極采用科學(xué)有效的方式和手段加以控制和管理。通過建立健全房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引，健全房地產(chǎn)行業(yè)配套工程會計核算的準(zhǔn)則參考，以及提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量，將能夠起到良好的效果。

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