新市場形勢下房地產開發企業融資策略探討

徐京龍

[摘 要] 在市場經濟持續增長背景下，城市基礎設施建設力度不斷加大，房地產開發企業獲得了廣闊的發展前景，但同時也帶來了嚴峻的挑戰，加劇房地產開發企業之間的市場競爭。作為國民經濟持續增長的支柱型產業之一，我國對于房地產開發市場重視程度較高，并且頒布了一系列的優惠政策，但是為了保證房地產市場的和諧穩定發展，2017年第一季度在全國60個城市進行房地產調控，尤其是限貸政策和樓市限購政策的實施以及受近期金融監管新規的影響，促使房地產開發企業原本狹窄的融資渠道變得更加狹窄，促使新時期的房地產開發市場競爭愈加激烈。基于此，文章立足于新市場形勢，探究新時期房地產開發企業融資模式，以期改善企業融資渠道狹窄問題，推動房地產市場發展。

[關鍵詞] 房地產開發；融資模式；限貸政策；融資渠道

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.092

房地產開發是一項耗資巨大的行業，地產開發投資額高、回收周期長、風險大，很容易受到市場波動影響。作為一種資本密集型產業，房地產開發企業是否能夠長遠生存和發展，很大程度上取決于資金鏈的穩定。由于房地產開發企業的融資渠道狹窄，在國家宏觀調控下，激烈的市場競爭壓力和資金短缺問題，成為當前房地產開發首要面臨的問題之一。加強對其研究，可以為房地產開發融資模式創新提供支持，其重要性不言而喻。

1 房地產開發企業的主要融資渠道

1.1 自籌資金

自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但隨著房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

1.2 銀行貸款

銀行貸款是房地產開發企業融資的主要渠道，商業銀行通過對房地產開發企業資質考核，為其提供開發資金，并約定相應利率和歸還期限的融資行為。通過土地儲備貸款、房地產銷售按揭貸款以及房地產開發貸款等多種方式，為房地產開發企業提供充足的資金支持。縱觀當前我國房地產開發企業的銀行貸款現狀來看，貸款資金總額高達65%以上，成為當前房地產開發企業融資的主要方式。

1.3 信托融資

信托融資同樣是房地產開發企業的主要融資方式，主要是指房地產開發企業委托信托機構，通過房租租賃和買賣來籌集資金。

1.4 民間借貸

民間借貸是游離于國家正規金融機構之外的、以資金籌借為主的融資活動。通常情況下，此種借貸方式雖然融資利率高，借款額度有限，但是可減少融資審批程序，融資速度快，資金周轉效率高，同樣是一種滿足企業生產資金需求的有效方法，特別是中小房企，在資金鏈明顯趨緊的形勢下，為滿足企業發展的需求，就會采取此種方式。

1.5 債券融資

由于我國市場特性，對于企業的債券融資要求十分嚴格，中小企業不具備資格發行債券，只有大型公司才有資格發行債券，而我國的債券市場規模較小，所以房地產開發企業債券融資難度較大，存在較大的風險，并非是當前房地產開發企業主要的融資方式。

1.6 其他融資

主要有上市融資、房地產證券融資、房地產私募股權投資基金等。

2 我國房地產開發企業融資中存在的問題

2.1 融資渠道單一，風險系數較大

我國當前的房地產開發企業融資渠道較為狹窄，風險系數較大。大型房地產開發企業可以通過發行債券、信托和海外融資方式進行融資，獲取充足的開發資金。但是這種通過外界資金籌集和政府政策資金支持方式，極大程度上制約了房地產抵押貸款和信用貸款業務發展。當前我國房地產開發企業融資更多的是依賴于商業銀行貸款支持，主要是由于政府對于債券融資、股票融資和信托融資方式限制較大，限制了其他融資方式的發展，導致房地產開發企業缺乏充足的資金支持，金融市場自主性不足，加劇了企業財務風險，嚴重制約了房地產開發企業健康持續發展。

2.2 融資策略預測性缺失，融資成本較高

相較于國外房地產市場發展歷程來看，我國的房地產開發市場行程時間較短，所以對于國際房地產市場尚未形成明確的認知，自身發展方向不確定，在制定融資策略時預測性缺失。大型房地產開發企業可以憑借自身良好品牌形象和規模優勢，通過海外融資和發行債券方式融資，即便前50強房企融資成本也高達7%～12%，而中小房地產開發企業自身銀行貸款難度較大，更多的是通過信貸方式來解決資金不足的問題，資金成本更高，為15%～20%。

2.3 抗風險能力較差

為了規避房地產泡沫化，降低房地產信貸風險，國家出臺了一系列的調控政策。2017年以來，央行貨幣政策逐漸調整為穩健中性，對開發貸款和土地貸款規模進行嚴格控制，同時進一步強化對電子銀行監管力度。控制土地供應，減少土地供應和審批方式來增加房地產開發企業拿地難度。同時，對于投機型購房者進行嚴厲打擊，如限購政策，在一定程度上給房地產開發企業資金鏈帶來了沉重負擔。而房企資金運營能力、開發實力、項目資金周轉情況等，將直接影響到企業的抗風險能力。如果房企上述幾種能力不足，不具備大規模項目的開發能力和資金運營能力，可能出現資金斷裂風險，影響到房企的生存和發展。

3 新市場形勢下房地產開發企業融資措施

3.1 拓寬融資渠道，創新融資模式

為了提升企業融資能力，應該拓寬企業的融資渠道，創新融資模式，如房地產私募基金、資產證券化、供應鏈融資等。通過房地產私募基金，可以憑借資金優勢與房地產開發企業建立合作關系，采用股權投資方式參與到地產項目開發中，提供項目開發和建設資金支持；開展資產證券化業務，只要存量物業有一定的現金流基礎，在資產證券化的融資方面都會有很多的操作空間，ABS、ABN、REITS等產品在主流融資產品中仍將占據相當大的分量，尤其是在產品合規性方面，資產證券化產品將從實質上解決很多產品設計和通道等方面的問題；在目前的監管環境下，一些民間的擔保類公司、地方AMC公司在眾多融資渠道中可能因其靈活性而存在一定的探索與合作的空間。另外，基于“服務于實體經濟”的視角，供應鏈金融、保理這些融資渠道亦有可能是不錯的選擇；此外，并購融資、產業融資、符合保險投資條件的項目融資也有可能存在一定的探索空間。

3.2 加強企業融資制度建設，構建完善的融資體系

拓寬企業融資渠道的同時，還要建立完善的融資體系，推動企業融資制度建設。深入金融市場，盡可能降低潛在的融資風險，營造良好的融資環境，對于房地產開發企業監控持續發展具有重要促進作用。在此基礎上，企業后續融資工作可以有章可循，嚴格遵循國家政策和制度開展各項工作，逐漸朝著規范化和標準化發展。房地產開發企業采用多元化融資模式，完善房地產融資法律條款和政策制度，盡可能降低其中的金融風險隱患，推動房地產開發企健康持續發展。

3.3 優化現有融資模式，增加資金持有率

當前房地產開發企業盲目投資現象十分嚴重，導致資金的嚴重浪費，給企業帶來沉重的資金壓力。所以，房地產開發企業應該立足于實際情況，綜合考量資金融資能力，對現有融資模式進一步優化和完善，提升自有資金持有率，吸收更多外部資本投入，拓寬融資渠道，提升房地產開發企業市場競爭優勢。

4 結 論

綜上所述，面對當前嚴峻的市場競爭和挑戰，房地產企業需要正確看待市場發展趨勢，拓寬融資渠道。為了獲得充足的資金支持，避免產業資金鏈斷裂，產生不必要的資源浪費現象，推動企業融資模式創新和改進，建立完善的內部融資體系，對于提升企業市場競爭優勢具有重要促進作用。

參考文獻：

[1] 楊康.房地產開發企業多元化融資方式的選擇 [J].企業改革與管理，2018，20（6）：106，113.

[2] 懷淑艷.房地產開發企業融資的方式、難點問題及解決對策探析 [J].現代經濟信息，2017，36（13）：272.