老舊小區物業管理存在的問題與建議

文/諸振，上海理工大學管理學院

1 老舊小區的概念

所謂“老舊小區”，從字面意思理解就是指代那些建造年代已經比較久遠的住宅小區。我國的老舊小區很大一部分是由早期國有企業或者集體企事業單位、機關團體、地方政府部門等主持建造并結合員工的崗位級別以及工齡等進行分配，通常只收取低廉的租金或者以很低的內購價格出售給員工，具有十分濃烈的計劃經濟色彩。當然，也有部分老舊小區是早期開發商投資興建以供出售的商品房，這是早期住房改革的產物。

2 老舊小區物業管理的一般實踐

老舊小區物業管理困難度高，物業管理工作難以開展的情況普遍存在，因此，很多立志做好老舊小區物業管理工作的物業管理公司都會嘗試進行管理能力的提升和管理方式的改進，具體而言，大多數老舊小區物業管理工作通常都采取了諸多實踐與探索。例如綠化改善了小區的空氣，加裝安全監控探頭則提升了小區的居住安全，通過一些列老舊小區改造手段，確確實實對提升了小區的居住功能、優化了小區環境、提升了安全品質。不少老舊小區物業管理公司還正在探索以業委會為主的居民自治模式，引導居民自治工作，從而構建小區有序管理新模式。

3 老舊小區物業管理主要存在的問題

3.1 規劃設計存在缺陷，基礎設施損壞嚴重

老舊小區受制于早期的設計及施工等，從現代的角度看，很多規劃與設計都存在一定的不足，而且因為年代久遠，基礎設施也存在嚴重的損毀情況，特別是當前隨著居民生活水平的提升，很多家庭普遍擁有了私家車輛，而且這個私家車保有量還在迅速攀升，而對老舊小區而言，其原始規劃設計的停車位數量是遠遠無法滿足當前居民停車需求的。再加上很多老舊小區當初在規劃的時候未能配備停車位，使得很多老舊小區安裝地鎖的現象極為常見，不僅占用了車道和人行道，也給小區居民正常生活和出行帶來不便，因為停車而發生的糾紛經常上演，成為影響老舊小區居住舒適感和對物業管理滿意度的一大絆腳石。

3.2 物業管理難度大，問題錯縱交織

很多老舊小區是早期為了解決職工群體住房困難問題而建設，并未充分考慮居住的舒適感。而且，從最初的規劃中，老舊小區就是重視建設而輕視運營管理，這導致小區的各種硬件設施長期得不到維護。隨著當前經濟社會的快速發展和人們生活水平的提升，很多老舊小區的居住條件和基礎設施已經不能滿足當前業主的需要。不僅如此，老舊小區的基礎設施維修費用高昂，這也直接拉高了物業管理的成本投入，物業公司自身也很難承擔相關維修費用，最終帶來一系列的歷史遺留問題。還有不少居民是單位退休職工，他們認為物業費應該是原單位承擔，不愿意接受現代物業管理模式，出物業費享受物業服務的意識尚未形成。

3.3 居民主人翁意識不強，缺乏自治能力

許多老舊小區是多年計劃經濟體制下居民住房福利制度的產物，這也使得跟多居民理所當然的認為其應該享受無償性的服務，而且這種觀念還較為根深蒂固。習慣了由原來的單位來管理小區，他們缺乏足夠的主人翁意識，也沒有自治能力，認為物業管理就是要多收錢，即使物業公司收取物業費也應該是要求原單位上繳。不僅如此，老舊小區因為居住環境落后，再加上住戶多為老人、退休職工、弱勢群體和外來租房人員，他們普遍收入偏低，這也導致他們很難樹立起主人翁意識，缺乏足夠的自治參與感，導致物業問題沒有合法主體牽頭解決。

4 改善老舊小區物業管理的建議

4.1 逐步提升老舊小區基礎設施投入

老舊小區的基礎設施落后問題是多年歷史遺留問題，很顯然對基礎設施進行大規模的徹底換新是物業公司難以承受的。因此，筆者提倡物業公司需要針對老舊小區的基礎設施等情況制定一個長期的更新維護計劃，每年通過合理收支分配實現對老舊小區基礎設施的逐步換新，最終實現老舊小區各項設施的逐步完善，并最終走向規范化，現代化的物業管理模式當中。與此同時，通過積極樹立物業管理的良好形象，逐步引導業主形成花錢賣服務的正確意識，進而通過健康的物業費資金流而不斷加強對老舊小區的改造力度，切實以規范化物業管理需要的條件為導向，更新、維護老舊小區基礎設施，從而不斷提升物業公司服務的質量和積極性。

4.2 探索精準化物業管理模式

老舊小區的情況比較復雜，同新小區相比，每一個老舊小區都有自身存在的獨特問題。為了更好的做好老舊小區的物業管理工作，需要物業公司積極探索針對性的精準化物業管理模式，結合老舊小區實際，因地制宜開展物業管理。根據業主的需求和喜好開展物業管理和服務，不斷以提升業主的滿意度和幸福感為物業管理工作的目標，積極嘗試菜單式物業管理服務模式，堅持低標準收費，高標準管理，不斷滿足業主需求，贏得業主信任，最終實現業主從傳統意識像現代物業管理意識的順利過渡，為后續更好的探索精準化物業管理模式提供強有力的保障。

4.3 促進小區居民依法自治

要想實現老舊小區各項事務的健康有序運轉，單純依賴物業管理還顯然力不從心，因此，老舊小區的物業管理應該積極的幫助小區構建起小區的事情就是所有業主的事情之理念，積極引導小區業委會建設，依法推進小區居民自治工作，由廣大業主共同選出的業委會不但能夠協調化解業主之間的矛盾，也能夠起到溝通物業和業主之間的橋梁，還能夠對小區內各項公共收益的征收和使用進行監督和維護，齊心協力促進小區健康發展，提升小區治安管理水平。與此同時，物業還可以通過當前的互聯網和新媒體等網絡溝通渠道的搭建，與業主開展即使的互動，這樣不僅可以避免探討問題的尷尬，而且也可以使每一個業主都可以平等地發表自己的意見，對于提升整體小區居民的滿意度，實現物業管理能力的提升具有深遠的意義。

【參考文獻】

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