我國房地產(chǎn)金融風險分析及防范措施探究

【摘要】從二十一世紀初以來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房價高企、投機性需求不斷增加等問題開始凸顯，相關(guān)金融機構(gòu)在為其提供大量資金支持的同時，也面臨著一系列風險。本文通過對房地產(chǎn)金融風險的系統(tǒng)闡述，提出了新形勢下我國防范房地產(chǎn)金融風險的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融風險 防范措施

作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的健康運行直接影響到我國國民經(jīng)濟長遠發(fā)展。基于此，加強對于我國房地產(chǎn)金融風險的識別，建立相關(guān)風險預警機制和防范措施，對于我國當前的房地產(chǎn)市場，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)金融風險的類別及其特征

房地產(chǎn)金融指的是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費過程中，圍繞資金獲取所開展的所有金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融包括房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。圍繞房屋從生產(chǎn)到消費的所有融資活動就是房產(chǎn)金融；地產(chǎn)金融則是指圍繞土地有償使用的融資活動。房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融密不可分，其實質(zhì)就是指房地產(chǎn)在生產(chǎn)消費過程中的資金融通活動。金融風險，指在融資的各個環(huán)節(jié)中，由于受到各種不確定因素影響，融資主體的實際收益與預期出現(xiàn)偏差而受到損失的概率。房地產(chǎn)金融風險屬于金融風險的一種特殊形式，指金融機構(gòu)在圍繞房地產(chǎn)業(yè)的金融服務(wù)中，因為各種原因?qū)е沦Y產(chǎn)及信譽受損的可能性。判定房地產(chǎn)金融風險的大小，可以用以下指標來進行衡量：第一，不良貸款率。就是不良貸款額與總貸款之間的比率，其數(shù)值越大則風險越大。第二，貸款集中度。就是房地產(chǎn)貸款余額與金融機構(gòu)貸款余額總數(shù)的比值，其數(shù)值越大，表明風險越大。第三，貸款回收率。指金融機構(gòu)以房地產(chǎn)業(yè)的累計貸款與貸款收回額之間的比值，其數(shù)值越大，表明風險越大。第四，房地產(chǎn)投資與投機的需求率。指房地產(chǎn)投資與投機需求的比值，數(shù)值越小則風險越大。由于投資與投機在實踐中往往很難進行區(qū)分和識別，所以這一指標在實際應用中存在操作性不強的問題。

房地產(chǎn)風險可以分為系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。系統(tǒng)性風險，指的是會因為政治、經(jīng)濟政策、社會心理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)價值大幅下降，致使為房地產(chǎn)提供金融服務(wù)的機構(gòu)產(chǎn)生損失的可能。房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險所導致的后果非常嚴重，當系統(tǒng)性風險發(fā)生以后，作為房地產(chǎn)市場供給主體的開發(fā)商和作為消費主體的購房者履約同時出現(xiàn)困難，圍繞房地產(chǎn)服務(wù)的金融機構(gòu)即使采取各種措施，也無法避免嚴重損失。非系統(tǒng)性風險有以下六種：第一種，市場風險，指開發(fā)商、購房者和金融機構(gòu)由于市場不穩(wěn)定因素而產(chǎn)生的各種損失。第二種，信用風險，指由于借款人違約致使金融機構(gòu)難以回收貸款本息，并因此遭受損失的可能性。信用風險主要來自于開發(fā)商或者購房者的違約行為。第三種，流動性風險。流動性風險主要由于金融機構(gòu)在發(fā)展中無法降低負債水平或者增加資產(chǎn)造成，嚴重的流動性風險可能導致金融機構(gòu)破產(chǎn)。流動性風險分為原發(fā)性和繼發(fā)性，原發(fā)性風險指房地產(chǎn)行業(yè)長期貸款比例過高，致使金融機構(gòu)出現(xiàn)流動性不足而產(chǎn)生風險，繼發(fā)性風險是指房地產(chǎn)作為金融機構(gòu)提供貸款的抵押物，由于貸款者難以還清貸款而對抵押物處理又出現(xiàn)困難，因此產(chǎn)生的金融機構(gòu)流動性風險。第四種，利率風險，指因為利率波動而產(chǎn)生的風險。第五種，通脹風險，指金融機構(gòu)因為通脹率不斷增加實際利率不斷下降所承擔的風險。第六種，操作風險，指由于金融機構(gòu)員工個人原因或者業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問題致使損失產(chǎn)生的可能性。所以，房地產(chǎn)金融風險作為金融風險的一種特殊形式，不僅具有金融風險所具有的一般特征，還具有隱蔽性、擴張性、周期性和可控性特征。

二、我國房地產(chǎn)面臨的市場風險和金融風險

當前我國面臨的房地產(chǎn)市場風險主要有以下幾種：

第一，區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風險。從2003年至今，我國房屋銷售價格年均增長率超過10%，高于城鎮(zhèn)居民收入增長。按照世界銀行的房價與收入合理比值范圍，發(fā)展中國家的房價與居民年收入的合理比值在3-6倍之間，我國房價與收入比值已經(jīng)達到7.5左右，在一些一線城市，如北京、上海、廣州、深圳等，這一比值已經(jīng)超過10倍，據(jù)此判斷，我國房地產(chǎn)存在區(qū)域性泡沫風險。第二，房價下跌風險。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有周期性特征，在我國目前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟增速下降、宏觀調(diào)控增強的背景下，近年來一直高位運行的房價出現(xiàn)下跌的可能性也在增大。第三，房地產(chǎn)投機泡沫風險。由于我國房地產(chǎn)價格逐年上漲，其高額投資回報率使得對于房地產(chǎn)的投資有增無減，如果房地產(chǎn)投機泡沫一旦破裂，可能會產(chǎn)生房地產(chǎn)價格迅速下降，不良貸款增多等風險。第四，房地產(chǎn)盲目投資所造成的資源浪費。雖然在房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中出現(xiàn)的空置房由于統(tǒng)計上的問題一直無法得出準確的數(shù)據(jù)，但是在一些地區(qū)由于過度投機，使得房價高企，一方面剛性需求消費者根本無力購買；另一方面投機者大量囤積閑置，房屋的居住功能難以發(fā)揮，造成資源浪費。

對應于房地產(chǎn)市場所面臨的風險，我國房地產(chǎn)金融在當前也面臨如下風險：第一，貸款過度集中，金融機構(gòu)面臨流動性風險。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，開發(fā)商和購房者在銀行的貸款不斷增加。在一些商業(yè)銀行的貸款中，房地產(chǎn)所占用的貸款比例居高不下。由于我國房地產(chǎn)貸款基本屬于中長期貸款，如果金融機構(gòu)無法及時補充現(xiàn)金，一旦其流動性難以滿足需求，就可能面臨流動性嚴重不足的問題。第二，不良貸款影響金融機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量。相關(guān)國際經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)不良貸款的風險暴露以貸款后2至3年為一個周期，我國多家銀行對于房地產(chǎn)的貸款持續(xù)加大，因此產(chǎn)生的風險值得關(guān)注。第三，地方政府土地儲備貸款風險。我國地方政府以其控制的土地為抵押獲取了金融機構(gòu)大量貸款，由此面臨債務(wù)風險，同時也產(chǎn)生了金融風險。第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風險。根據(jù)近年的一些統(tǒng)計指標，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到70%左右，遠高于50%的國際警戒線，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難等嚴重問題，將為金融機構(gòu)帶來很大的風險。

三、新形勢下我國防范房地產(chǎn)金融風險的措施

（一）嚴格控制房地產(chǎn)投機，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格

我國房地產(chǎn)市場供不應求的重要原因在于其中存在大量的投機性需求。如果任由這種需求長期大量發(fā)展，勢必對我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生嚴重威脅。因此，政府必須采取有力措施降低房地產(chǎn)市場的投機性需求，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場房價。在金融方面，要針對購買多套房的投機行為作出限制，對于購買第二套房的行為要提高貸款利率，對于購買第三套房的行為則不予貸款；在稅收方面，要對頻繁買賣房屋以及購買多套房屋的行為征收高額契稅和所得稅，對于住房空置的，要收取物業(yè)稅。

（二）強化金融機構(gòu)對于信用風險的防控

一是完善和落實對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征信制度，對于企業(yè)信用記錄良好的，則適當提高貸款額度，并給予一定貸款利息優(yōu)惠；對于信用較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則停止對其貸款；對于信用極差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅不予貸款，還要將其列入黑名單。金融機構(gòu)在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的審核過程中，要加強對其資本金的審查，并對相關(guān)信息進行嚴格審核，以防止其騙貸。二是嚴格把控抵押物價值，對于房地產(chǎn)貸款中抵押物的變現(xiàn)能力以及實際價值情況要進行嚴格評估，如果出現(xiàn)抵押物大幅降價無法有效擔保，必須要求借款人追加擔保以彌補其缺口。

（三）完善法律法規(guī)，加強金融監(jiān)管

對于房地產(chǎn)金融服務(wù)的相關(guān)法律法規(guī)要及時修訂完善，包括對于房地產(chǎn)抵押擔保、房地產(chǎn)金融運作、個人信用、住房公積金辦法等相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進行修訂，以加強對市場各方主體的約束和規(guī)范，切實維護房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。在房地產(chǎn)金融監(jiān)管的過程中，銀監(jiān)會、規(guī)劃部門等政府機構(gòu)要相互協(xié)作，密切配合，形成互補的有效監(jiān)管模式，對市場的合理需求進行積極引導，合理分配相關(guān)資金。另外，要建立健全風險預警機制，金融機構(gòu)要根據(jù)市場變化建立貸款的動態(tài)調(diào)整機制，充分考慮房地產(chǎn)市場價格下跌等原因帶來的各種風險，制定預案，防止風險積累。

（四）創(chuàng)新金融工具，分散金融風險

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，目前主要依賴金融機構(gòu)，在降低房地產(chǎn)市場風險的前提下，必須創(chuàng)新金融工具，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠采取與多個市場主體進行合作的方式獲取資金，將目前單一的融資方式向多樣化融資方式轉(zhuǎn)變。一是要擴大對住房公積金的貸款額度，擴大貸款覆蓋面，實現(xiàn)對于剛性需求購房者的保障和支持；二是發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，開辟房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，為其發(fā)展壯大提供資金支持；三是探索住房資產(chǎn)證券化；四是放寬其它金融機構(gòu)開展房地產(chǎn)信貸的門檻，使相關(guān)資金合法進入房地產(chǎn)市場，形成多元化發(fā)展體系。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，其資金的需求量將會越來越大，僅依靠銀行來為其提供金融服務(wù)，將難以滿足其資金需求。因此，非銀行金融機構(gòu)的介入，不但能夠拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，而且還能夠有效分散相關(guān)風險。

四、結(jié)束語

據(jù)上述的分析可知，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷變化，當前我國面臨的房地產(chǎn)市場金融風險主要有貸款過度集中、金融機構(gòu)面臨流動性風險，不良貸款影響金融機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量風險，地方政府土地儲備貸款風險以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風險，為妥善控制這些風險，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須多管齊下，采取嚴格控制房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，強化金融機構(gòu)對于信用風險的防控，完善法律法規(guī)、加強金融監(jiān)管，創(chuàng)新金融工具、分散金融風險等一系列防控措施。

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作者簡介：陳丐治（1977-），男，漢族，浙江永嘉人，本科（在職MPA學位），職稱：經(jīng)濟師，研究方向：金融。