全力進軍海外業務長實更上一層樓

股巿和樓巿的關系相當有趣，不少研究顯示，股巿會領先實體經濟或樓巿半年至九個月。事實上，港股恒指今年1月見頂，而中原樓價指數（CCL）卻繼續上升了半年多，到了8月才回落，近日樓價指數跌勢轉急，上周急跌了1.28%，為三年來最大按周跌幅。

有部份大型物業代理行在個多月前仍看好樓市，然而中原老板施永青卻撰文指，如中美貿易戰持續，香港樓巿可能會調整三至五年。另一家外資大行仲量聯行亦發表報告，預計2019年香港樓價可能會跌15%，最悲觀則可跌25%。至于耀才證券（01428.HK）主席葉茂林更預測，在最差情況下，恒指可跌至15，000點，而香港樓價則會大跌四成。

假如中原樓價指數可作技術分析，相信現時已跌穿自2016年初以來的上升軌，可說確認了跌勢。不過有趣的是，香港恒生地產股分類指數，在10月份見今年新低時卻出現了9天RSI底背馳，近日不跌反升，似在挑戰6 月初以來的下降軌。

地產指數升穿下降軌

樓價下跌當然不利地產股，但近期地價也急跌，如早前啟德首幅跑道地皮，僅以每呎樓面地價1.45 萬元（港元.下同）售出，遠低于今年中另一幅啟德非跑道、景觀較差的地皮每呎樓面地價1.78萬元。地價回落，其實有利發展商營運和減低風險，加上現時不少地產股股價較資產有四成以上的折讓，所以就算不看好樓巿，地產股也有博反彈的空間。

如地產股指數能升破下降軌，只要做好止蝕準備，可考慮買入一些表現相對強勢的地產股，如信和（00083.HK）。該股股價今年明顯跑贏對手如新地（00016.HK）及恒地（00012.HK），原因是稍后信和會回到賣樓高峰期。地產股折讓大，有反彈空間，而股巿和樓巿的一個重要分別是，買地產股交易費用少而買賣容易，更不用付辣稅，就算大勢向下也可博反彈。

接連收購英國項目

現時買賣物業投資要付高昂的辣稅，且在跌巿不容易出貨或止蝕，難以短炒或博反彈。在眾多地產股中，可考慮頻頻回購的長實（01113.HK）。長實近年積極進軍歐洲市場，今年6月先以10億英鎊（約106億港元）收購倫敦甲級寫字樓5 Broadgate，繼而在本月初洽購位于英國倫敦的豪宅項目，估值超過7.07億英鎊（約72億港元）。

5 Broadgate位于倫敦市Liverpool Street火車站及地鐵站毗鄰，為一幢建筑面積約120萬方呎的甲級寫字樓。物業自2015年落成后由瑞銀集團（UBS）承租作為英國總部，租約年期至2035年。長實早已表明，地產業務一向是其本業，會按照每個項目本身之條件審慎考慮。長實預測市盈率僅5.5倍，預測息率3.1厘，估值低企。技術上，可博長實短線回試前浪高位約61元。