互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)轉(zhuǎn)型研究

摘要：在現(xiàn)代信息科技與政府宏觀調(diào)控政策的雙重影響下，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對于我國地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定具有重要作用。本文從闡述我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀入手，并以互聯(lián)網(wǎng)+為時(shí)代背景，提出實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性；隨后對當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過程中的現(xiàn)存問題進(jìn)行總結(jié)分析。最后，在對問題進(jìn)行深入剖析的基礎(chǔ)上，探索提出當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)轉(zhuǎn)型的對策路徑。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代；房地產(chǎn)估價(jià)；轉(zhuǎn)型研究

隨著現(xiàn)代信息科技的深化發(fā)展，以信息共享、方便快捷為特征的互聯(lián)網(wǎng)+改變著人們生產(chǎn)生活的方方面面，作為我國土地開發(fā)和房地產(chǎn)投資情況“晴雨表”的房地產(chǎn)評估行業(yè)，也面臨數(shù)據(jù)信息技術(shù)的沖擊和市場經(jīng)濟(jì)體制改革，還存在許多轉(zhuǎn)型發(fā)展的困境及難題。因此，在時(shí)代背景下，房地產(chǎn)評估行業(yè)如何科學(xué)合理地利用現(xiàn)代信息技術(shù)，給金融風(fēng)險(xiǎn)控制提供直觀、準(zhǔn)確、全面的數(shù)據(jù)信息支持，順利實(shí)現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代背景下的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為國家政策、個(gè)人財(cái)富投資提供咨詢服務(wù)，逐漸成為相關(guān)研究機(jī)構(gòu)及社會合理廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概述

（一）發(fā)展概況

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在我國為新興行業(yè)，始于20世紀(jì)80年代，在發(fā)展起步期，由于大部分的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)源于國有企業(yè)或事業(yè)單位，業(yè)務(wù)大多局限于“關(guān)系戶”的動拆遷評估，行業(yè)發(fā)展較為緩慢。

20世紀(jì)90年代以后，隨著市場經(jīng)濟(jì)的深化改革，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)伴隨土地使用制度改革和房屋商品化政策的推行得到了迅速發(fā)展，迎來了第一個(gè)發(fā)展黃金期，政府通過建設(shè)專業(yè)人才隊(duì)伍、明確執(zhí)業(yè)資格管理制度等措施，使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的職業(yè)素質(zhì)和能力都得到進(jìn)一步的規(guī)范。

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)范圍得到全面拓展，從對基準(zhǔn)地價(jià)、出讓地價(jià)和房地產(chǎn)買賣的評估業(yè)務(wù)，拓展至作價(jià)入股、核資、司法仲裁等抵押評估業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，以不動產(chǎn)為抵押物的金融產(chǎn)品越來越豐富，房地產(chǎn)評估行業(yè)也進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)及收益并存的局面，發(fā)展趨于穩(wěn)定。

（二）互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代背景下房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型必要性分析

近年來，現(xiàn)代信息科技的發(fā)展突飛猛進(jìn)，尤其以數(shù)據(jù)信息平臺構(gòu)建為基本特征“互聯(lián)網(wǎng)+”的出現(xiàn)，顛覆了許多傳統(tǒng)行業(yè)，“互聯(lián)網(wǎng)+”大數(shù)據(jù)的操作系統(tǒng)方式改變了傳統(tǒng)單筆評估的低效模式，使得大范圍、大批量、高頻率的房地產(chǎn)復(fù)估成為可能。為了適應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代發(fā)展需要，房地產(chǎn)評估也面臨著變革轉(zhuǎn)型的壓力：

（1）內(nèi)容重點(diǎn)發(fā)生變化。數(shù)據(jù)平臺建設(shè)實(shí)現(xiàn)了各類數(shù)據(jù)的整合使用，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)化、查勘工作信息化、估價(jià)工作自動化和估價(jià)業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化，價(jià)格測算、撰寫報(bào)告等評估師傳統(tǒng)工作，都可由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)替代完成，評估師線上輸入評價(jià)對象、現(xiàn)場調(diào)研信息，即可自動測算得到價(jià)格及評估分析報(bào)告。由此，要求評估師的工作重點(diǎn)發(fā)生變化，在提高評估工作效率的同時(shí)，也在數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)管理能力提高等方面給評估師帶來極大的壓力。

（2）產(chǎn)生新型業(yè)務(wù)類型。互聯(lián)網(wǎng)+使海量數(shù)據(jù)平臺的應(yīng)用成為可能，在房地產(chǎn)價(jià)值規(guī)律、數(shù)據(jù)分析方面出現(xiàn)了翻天覆地的革新。與此同時(shí)，在強(qiáng)大數(shù)據(jù)支持下，房地產(chǎn)評估流程將被簡化，金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)得到動態(tài)監(jiān)控，自動估價(jià)、貸后復(fù)評等逐漸成為房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要業(yè)務(wù)，政府土地開發(fā)評價(jià)、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品及土地開發(fā)可行性研究、房地產(chǎn)投資運(yùn)行管理等一批新的業(yè)務(wù)類型也得以催生。

二、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)評估行業(yè)轉(zhuǎn)型困境綜述

（一）從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平不高，難以適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型需求

正如前文所述，“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下，房地產(chǎn)評估師的數(shù)據(jù)分析能力十分關(guān)鍵。適應(yīng)新形勢，掌握數(shù)據(jù)庫、應(yīng)用數(shù)據(jù)平臺，在行業(yè)實(shí)現(xiàn)由單純價(jià)值評估向綜合咨詢的轉(zhuǎn)型過程中，占據(jù)非常重要的地位。然而，從當(dāng)前行業(yè)發(fā)展趨勢來看，由于缺乏資金支持，房地產(chǎn)評估師的教育培訓(xùn)權(quán)利無法保障，導(dǎo)致其業(yè)務(wù)素質(zhì)能力停滯不前，最后使行業(yè)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)層次難以提升、業(yè)務(wù)范圍難以拓展，這是制約行業(yè)順利轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵因素。

（二）從業(yè)機(jī)構(gòu)觀念陳舊，難以推動行業(yè)順利轉(zhuǎn)型

面對互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展對房地產(chǎn)評估行業(yè)的強(qiáng)大沖擊力，受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維模式影響，仍然有很大一部分企業(yè)視野狹隘、不思進(jìn)取，思想觀念保守、陳舊，依舊在房地產(chǎn)抵押評估、出具評估報(bào)告等底端領(lǐng)域重復(fù)惡性競爭，在主動轉(zhuǎn)變工作思路、技術(shù)創(chuàng)新和突破、拓展業(yè)務(wù)類型等方面無法適應(yīng)新形勢下行業(yè)轉(zhuǎn)型的需要，部分企業(yè)甚至面臨被市場淘汰的危險(xiǎn)。

（三）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善，難以為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供支撐

我國市場經(jīng)濟(jì)改革正處于攻堅(jiān)克難的深水區(qū)，房地產(chǎn)評估行業(yè)的市場化發(fā)展也尚處于起步階段，很多行業(yè)轉(zhuǎn)型路徑亟待明確，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定亟待建立。然而當(dāng)前行業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)體系、規(guī)范更新滯后的現(xiàn)象比比皆是，以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為例，從出臺至今僅修訂過兩次；行業(yè)協(xié)會缺乏對良性競爭市場行為的約束、對評估機(jī)構(gòu)品牌建設(shè)的引導(dǎo)，加上受行政干預(yù)、房地產(chǎn)市場變動等因素帶來影響，加劇了行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的混亂局面。

三、以互聯(lián)網(wǎng)+為視角，完善行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的對策探討

（一）轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”數(shù)據(jù)信息平臺給行業(yè)發(fā)展帶來的機(jī)遇

為了適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下社會各界對行業(yè)發(fā)展的需求，各級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)改變過去那種“吃老本”的錯(cuò)誤做法，健全制度、統(tǒng)一規(guī)劃，重新審視房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，把機(jī)構(gòu)放在時(shí)代浪潮下進(jìn)行重新定位，充分認(rèn)識到在信息數(shù)據(jù)科技革命下，創(chuàng)新發(fā)展、行業(yè)轉(zhuǎn)型的緊迫性。梳理整合現(xiàn)有業(yè)務(wù)內(nèi)容和范圍、主動調(diào)整業(yè)務(wù)類型，可以采用舉辦“互聯(lián)網(wǎng)+”知識講座、深入業(yè)主調(diào)研等活動形式，以宣傳來有效提高員工的轉(zhuǎn)型意識，同時(shí)按照行業(yè)公約和評估師準(zhǔn)則，強(qiáng)化自律管理，確保每個(gè)人都把轉(zhuǎn)變工作思路、提供精細(xì)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)當(dāng)作自己的責(zé)任來執(zhí)行，系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)從詢價(jià)、回價(jià)、委托、實(shí)勘、完成評估報(bào)告全流程的線上操作，為機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)從單純評估向綜合咨詢轉(zhuǎn)型奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）加大資金扶持，提高行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)水平

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)加大對評估師的培訓(xùn)力度，特別注意將數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)分析作為培訓(xùn)主要內(nèi)容，要有計(jì)劃、有步驟地選拔人才繼續(xù)深造，為房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展儲備技術(shù)過硬、實(shí)踐能力超群的人才。依據(jù)新業(yè)務(wù)流程調(diào)整機(jī)構(gòu)內(nèi)部部門機(jī)構(gòu)，建立科學(xué)完善的制度體系，確定合理透明的職稱職位制度。政府應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)資金，以獎金鼓勵(lì)相關(guān)技術(shù)人員積極開展有關(guān)技術(shù)革新工作，提升數(shù)據(jù)處理能力，研究數(shù)據(jù)庫建立、數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用技術(shù)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)作業(yè)模式更新、數(shù)據(jù)庫和案例庫升級，確保行業(yè)順利轉(zhuǎn)型。

（三）健全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，完善相關(guān)管理制度，有效防范評估風(fēng)險(xiǎn)

“互聯(lián)網(wǎng)+”為評估機(jī)構(gòu)運(yùn)用數(shù)據(jù)進(jìn)行估價(jià)提供了良好發(fā)展條件，在此基礎(chǔ)上，政府有關(guān)部門及相關(guān)研究機(jī)構(gòu)應(yīng)牽頭建立數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范數(shù)據(jù)采集，通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和采集渠道標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)同案同估，有效規(guī)避因數(shù)據(jù)來源、采集和管理各不相同而引起評估風(fēng)險(xiǎn)，對各種隱患、問題做到未雨綢繆。另外，針對目前普遍存在的房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格、方法、收費(fèi)不規(guī)范的局面，需充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，可通過建立和維護(hù)多重代理系統(tǒng)，利用互聯(lián)網(wǎng)移動客戶終端為成員提供信息共享的交易平臺，防止低效無序的惡性競爭出現(xiàn)。必要時(shí)，需采用行政管理手段，凈化市場運(yùn)行秩序，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，規(guī)范評估市場，促使互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)成為房地產(chǎn)評估行業(yè)轉(zhuǎn)型的有力支撐。

結(jié)語

綜上所述，“互聯(lián)網(wǎng)+”是一把雙刃劍，它的長足發(fā)展既給房地產(chǎn)評估提供了轉(zhuǎn)型發(fā)展的動力和技術(shù)工具，也給行業(yè)帶來了轉(zhuǎn)變思路、提升能力的挑戰(zhàn)。面臨“從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平不高，難以適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型需求；從業(yè)機(jī)構(gòu)觀念陳舊，難以實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)型；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善，難以為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供支撐”等諸多現(xiàn)實(shí)困境，政府部門應(yīng)加大資金扶持，健全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，完善相關(guān)管理制度，在鼓勵(lì)技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新、提升數(shù)據(jù)處理能力的同時(shí)，規(guī)范評估市場，有效防范評估風(fēng)險(xiǎn)；而相關(guān)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，充分利用數(shù)據(jù)信息平臺給行業(yè)發(fā)展帶來的機(jī)遇，切實(shí)拓展業(yè)務(wù)范圍，多措并舉，為房地產(chǎn)評估行業(yè)長足發(fā)展做出各方應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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作者簡介：

張麗雅（1982.6- ），女，河南洛陽人，碩士研究生，副教授，研究方向：資產(chǎn)評估與房地產(chǎn)評估。