商業地產投資風險與回報

李蕾

[摘 要] 商業地產是房地產行業的重要業務單元，商業地產與住宅地產共同組成了龐大的地產體系。與住宅地產相比，商業地產具有資金投入量大、持續性收益率高及政策引導性強等特征。對房地產投資風險與收益的研究，有利于實現對商業地產的全面管控，尋求多點平衡。基于此，通過對商業地產投資的發展背景進行全面闡述，系統的分析了商業地產投資的意義，并從不同層面對商業地產投資的風險來源進行有效解釋，以期為實現商業地產投資的持續性、穩健性提供有益借鑒。

[關鍵詞] 商業地產；投資回報；風險

[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）09-0088-02

一、引言

商業地產是指區別于住宅地產的開發形式，主要包括經營、管理及服務等多個環節。就住宅地產來說，當開發商與最終消費者達成一致協議后，消費過程完成，屬于典型的單次消費行為。而商業地產的投資則帶有很強的市場性特征，即投資的目的是實現物業增值和租金收益，也就是說，商業地產的盈利來源主要分為兩類，一是商業地產的開發經營而獲得的管理費收益，二是商業地產租售而獲得的營業收入。

與住宅地產的開發模式不同，商業地產的開發涉及投資者、經營者與消費者等多個主體，且投資者和消費者處于相對核心的地位。開發商將地產模塊轉交給經營者以后，經營者才有可能從消費者購買行為中獲益，從而將租金等按時按期交給投資者。同時，商業地產開發商為了在項目開發中獲得增值收益和品牌溢價，也為了吸引投資者的資金投入，往往會結合市場發展特點對消費者的消費能力、行為傾向及需求特征等進行深入分析，以確保項目投資的準確性和穩定性。項目預期較好、經營者有利可圖，大批商家才會進駐商業地產項目，進而形成良好的商業環境。反之，消費者處在不利的消費環境中，就會影響群體認知，產生系統性消費偏差，經營單位會由于消費者信心不足甚至喪失而導致經營業績持續低迷，直至發生虧損，嚴重損害了投資者、經營者與消費者的共同利益。

二、商業地產投資的意義

商業地產與住宅地產相比，具有較高的投資收益率。根據商業地產產業資訊中心的數據，近三年來，商業地產的平均投資回報率穩定在10%左右的水平，其中，酒店項目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經營效益較好的購物商場項目的投資收益率則普遍超過了40%。另外，隨著商業地產投資規模的不斷擴大，該領域趨向飽和，商業地產市場逐步由增量時代向存量時代轉型。以北京、上海兩個最具投資吸引力的兩個城市為例，在商業地產投資的規模、頻次等方面，京滬要明顯高于其他城市。中國商業地產市場發展年報的數據表明，2015-2017年，上海市商業地產投資交易總額為150.8億美元，而北京市商業地產投資交易總額為47.4億美元，京滬兩市的商業地產投資呈現出巨大的市場前景，接近甚至超過同時期亞太地區的主要經濟城市。同時，商業地產項目的快速增長也促使非理性投資行為的出現，大量的地產開發商由于受高收益率的驅使，紛紛由住宅開發項目轉向商業地產開發項目，伴隨著商業地產項目的快速增加，現有的市場無法有效消化現有存量，進而造成商業地產項目停滯、空置現象突出。商業地產開發商應正確認識高收益背后的市場經濟發展規律和運作規律，充分考慮與收益相匹配的項目風險度，防止出現商業地產的非理性投資與違規建設現象。

商業地產的投資模式具有發展性的特點，這主要表現為，經過十幾年的發展，我國商業地產的投資方式、處理方法逐步實現了與國際的趨同。商業地產開發商可以充分利用各種投資模式進行投資選擇和市場運作，以使商業地產在獲得穩定收益的同時，實現經濟效益和社會效益的統一。

商業地產的盈利模式主要可分為三種，分別是投資開發模式、持有發展模式和混合模式。其中，持有發展模式是商業地產開發企業的主要運營方式。持有發展模式是指商業地產企業以出租的形式，而不是將項目整體或部分出售獲得增值收益的盈利方式。租金收入是商業地產企業的重要現金流來源。商業地產企業在進行項目開發時，都是基于利益驅動進行的生產活動，根本目的是實現成本效益的最大化，具體來說，商業地產開發企業長期持有物業可以在未來預期內實現資產價值增值，另外，商業品牌溢價、土地溢價及開發溢價等都能有效增加企業的投資收益。這也就意味著，商業地產的持有發展盈利模式實現了價值互換基礎上的經營效益最大化，即商業地產企業在付出項目使用權的同時，獲得了與此相匹配的利益回報，是一種非連續性的市場投資行為。

商業地產投資不僅具有利益導向，產生良好的經濟效益，還能夠在更廣、更深層次上促進社會的發展。一方面，商業地產投資能夠帶動本地區經濟的發展，推動城市化進程的加快，即商業地產企業通過項目投資，有效改善了城市的面貌，實現了基礎設施的進一步完善，城市化發展水平顯著提升；另一方面，商業地產投資也改變了社會中商業企業的發展模式，實現了地產行業盈利模式的創新。此外，商業地產投資還在一定程度上增加了政府部門的稅收收入，降低了社會平均失業率水平及優化了金融機構的放貸方式等。

商業地產投資會產生經濟和社會雙重效益，具有良好的行業發展前景。同時，由于收益與風險具有相對一致性，且呈現出正比的關系，這決定了商業地產企業在項目開發與管理的過程中獲得穩定性收益的同時，還要承擔一定的風險。資金需求大、管理人才匱乏及從成本管控不足是商業地產企業在運營管理中應重點關注的風險表現形式。其中，資金不足及由此產生的資金鏈斷裂風險是商業地產企業在投資中必須考慮的核心問題，也就是說，在商業地產項目土地取得及開發過程中會產生大量的資金需求，而此時并沒有資金流入，若是幾個項目同時開工，會進一步加劇企業所面臨的風險，而一旦內部資產惡化或負債變動，則會引起資金鏈緊張甚至斷裂，影響商業地產企業投資的持續性。

三、商業地產投資的風險來源分析

（一）商業地產的大規模化、集中化開發導致產能過剩

根據中國指數研究院的相關數據，2017年，我國商業地產銷售面積為17594萬平方米，同比增長20.2%，全年累計開發投資額已達22401億元。商業地產投資規模的不斷擴大具有多層面的原因，一方面是商業地產投資與住宅地產投資相比，具有較高的投資回報率，另一方面，受房地產市場“三限”政策的影響，投資者在住宅市場的投資受限，紛紛轉向商業地產領域，再加上創新創業政策的導向作用、居民消費能力提升的影響，商業地產投資的熱度依然不減。商業地產建設項目的增加在一定程度上緩和了住宅市場的投機需求，投資者紛紛進入這一領域，再加上國家一系列利好政策的影響，商業地產開發達到了前所未有的水平。伴隨著商業地產供給量的不斷增加，如何在本區域內消化、吸收這些商業地產成為嚴峻的考驗。以銀川為例，作為一個三線城市，城市內部商業地產的開發規模與吸收能力呈現出嚴重的不匹配，即商業地產的大規模化、集中化開發導致產能過剩，無法實現對該區域內商業地產的有效利用，風險程度進一步加深。

（二）資金需求量大、融資渠道單一且流動性差容易發生資金斷裂風險

商業地產投資與住宅地產投資之間存在顯著性差異，一般來說，住宅地產投資資金需求量相對較小，融資渠道也更為多元，且資金的流動性較強，而商業地產投資項目的資金需求量則相對較大，融資渠道相對單一，且資金的流動性較差，在經營管理的過程一旦發生非常規性活動，極易造成資金鏈的斷裂，進而影響項目的投資效用。另外，商業地產的投資回報率一般要高于住宅地產的投資回報率，且高5%左右，這也就意味著，商業地產項目較高的投資收益是吸引投資者投資的關鍵性因素。此外，商業地產投資是一種長期投資，前期需要投入大量的費用，如土地取得費、項目開發費等，這些費用支出并沒有現實、穩定的收入作為支撐，而主要依靠商業地產企業雄厚的資金能力，這些都對商業地產企業的開發和運營提出了新的要求。

（三）商業地產投資開發經驗不足，開發人才嚴重匱乏

高收益性決定了商業地產投資開發的快速增長性，但企業往往容易忽略收益與風險的一致屬性，從而過度強調商業地產投資的高額投資回報率，視投資風險而不顧。具體來說，一是，商業地產開發商的投資經驗不足，人才也相對匱乏，這主要是因為目前從事商業地產投資的開發商大都是由住宅地產開發商轉變而來的，他們對商業地產的市場發展規律、經營規律等不甚了解，而商業地產開發具有極強的專業性，這就造成商業地產在選址、建造及營銷等環節存在諸多的不足，進一步來說，商業地產開發需要具備“商業+地產”知識的復合型人才，而現有的經營與管理人才嚴重不足，影響了商業地產投資的擴大化，也使得內部風險度上升；二是，商業地產本身是一種長期的投資行為，但目前來說，但多數商業地產開發商將其作為“圈錢”和“圈地”的途徑，以出售商鋪而不是獲取租金的方式來實現投資收益，這種投資短期行為容易造成經濟增長的泡沫化，使商業地產投資無法實現獲益的持續性，也直接增加了該行業投資的風險水平。

[參考文獻]

[1]曾鋒，陳敦旭，毛欣欣.2014年長沙商業地產投資回報研究[J].商場現代化，2014（10）：124-125.

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[責任編輯：潘洪志]