房地產評估中收益法的應用分析

劉珂

摘 要：我國房地產市場迅速發展，房地產估價在房地產市場中扮演的角色也越來越重要。因此，對房地產價值進行合理的估價，有助于對房地產市場的供求情況和價格變化情況進行及時的掌握，同時也有利于相關政策和法規的制定。

關鍵詞：房地產評估；收益法；應用

當前房地產評估行業面臨著新的機遇和挑戰，進一步進行房地產評估技術的完善和行業自率越來越引起人們的重視。在房地產評估實踐中通常在數據選用上存在著主觀性的弊端，房地產評估的還原法作為房地產評估的基本方法之一也難以避免上述弊病，因此，通過對房地產評估在應用中的現狀分析、房地產各種評估方法介紹、著重對收益法進行了理論和應用案例的研究，獲得制度上或方法上的創新與發展，以便更好地服務房地產評估實踐工作，對實際工作具有一定的參考意義。

1 收益法的含義及應用范圍

收益法又稱為收益還原法、收入資本化法、資本法，是以還原率將待估房地產未來產生的正常純收益貼現到估價時點，通過選定的貼現率計算貼現之和，即得出待估房地產的價格，此方法廣發的應用于收益性房地產的評估中，以收益法得出的待估房地產價格又稱為收益價格。采用收益法的理論前提是待估房地產能夠在未來時期內（評估時點后的時期內）產生斷的收益，因此適用于有收益的房地產和土地評估中，例如寫字樓、旅店、家庭公寓等，而不適用于公園、學校、醫院、公益性房地產的評估中。因此，收益還原法的實質便是對房地產年收益進行折現，從而得到房地產的評估價格。收益還原法以效用價值論和地租理論為理論依據，并與替代理論相關。

2 收益法的理論依據

還原法對于土地的估價，是以地租理論為依據的，盡管純粹的“土地不是勞動產品，從而沒有任何價值”，但由于土地的特殊使用價值，因而在一定條件下，土地能為人類持續提供收益，即產生地租。地租是土地價格的基礎。正如馬克思所說“實際上，這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格…，土地的價格無非是土地出租的資本化收入?！被蛘哒f“資本化的地租表現為土地價格?！蓖恋貎r格實質上就是將土地年收益分別進行折現而資本化。

3 收益法本身缺陷、難點

作為預期收益額的確定本身就有著自身先天性的弱點。首先，收益額預測的復雜性、預測方法的局限性、以及預測本身所固有的缺陷，這些都是使用收益法的先天性缺陷。不管多么完善的預測方法，它也只是對未來的預測，這種預測肯定會受到現有條件的制約，而且，每種預測方法也只是考慮到預測對象的某方面的特征，不可能兼顧預測對象各個方面的特征，因此，預測方法的選擇和應用也增加了預期純收益確定的難度。其次，收益法的預期原理決定了確定預期收益額本身也需要借助一定的基礎進行分析判斷，包括全面了解委估房地產的歷史、現在及預計未來一定時期的經營狀況，結合統計資料和經驗積累等，由現在據以推知未來。這種分析判斷，如果不保持足夠的職業專業謹慎，不采取科學的態度，不掌握全面的資料信息，就可能嚴重偏離實際，經不起時間與實踐的檢驗，提供具有重大過失乃至虛假的評估結果報告，進而就可能給委托人、依賴評估報告的第三人等造成損失，從而導致評估責任的產生，給評估帶來風險。從某種意義上來說，收益法涉及的預期收益額的確定過程，也就是包含可能的缺陷和局限的累積過程即評估的最終結果未滿足公正與有效性所帶來的評估風險的形成過程。

收益法公式看似簡單，但是，要想用收益法準確的評估出房地產的價值就需要準確的預測未來每一年的純收益和還原利率。然而，純收益與還原利率隨著市場狀況而起伏波動，要想準確還原未來每一年的純收益幾乎是不可能的。因此在估價中，估價師一般假設還原利率、純收益固定不變或者以一定的比例、數額穩定增長，很明顯，這在一定程度上偏離了實際情況。并且預期純收益的水平和變動趨勢的假設往往與實際不符。因此采用簡化的公式計算不可避免地會產生誤差。而且房地產的收益年限一般是較長的，可達幾十年甚至更長的，因此，要根據房地產純收益的影響因素來確定房地產投資在估價時點或以后若干年內的純收益和還原利率也是很難做到的，而要準確的確定長達幾十年甚至更長時間的純收益和還原利率也是不可能的，這也是使用收益法評估的一大難點。純收益的確定受各方面因素的影響較大純收益的確定受房地產市場的發展變化以及社會經濟條件各方面的因素影響，每一種房地產都有著自身的收益水平，也就有著不同的還原利率，采用市場法參考類似房地產得到的收益水平和還原利率必然與客觀值存在著一定的誤差，使得精確估價難度較大，并且，未來純收益是取決于客觀純收益，是排除了特殊因素、超額利潤和虧損等情況以后的純收益。由于不同時期房地產純收益的影響因素很多，如供求狀況、自身條件、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因索、行政因素、心理因素、國際因素等等，這些因素對房地產價格的影響程度是不同的，各個因素在不同時間對房地產純收益的影響也是各異，因此，要準確的預測到各個影響因素在不同時點對房地產純收益的影響也是相當困難的。因此，對收益法中的還原利率的確定也是一個難點。在收益法中，由于純收益的特性不同，收益法的具體公式也不相同，同時，評估的對象不同，采用的還原利率的性質也不相同。而還原利率選取的不同，將會造成房地產評估結果很大的差別。一般認為還原利率實質上是一種投資的收益率，應等同于與獲取估價對象房地產產生的純收益具有相同風險的資本的收益率，它有種確定方法市場提取法、安全利率加風險調整值法、投資收益率排序插入法和投資復合收益率法。采用投資收益確定還原利率，但實際操作也很困難。

4 對策研究

我們知道對收益性房地產判別不清，會限制收益法在房地產評估中的應用，從而會影響房地產的評估價格。筆者主要從以下兩個方面對其進行了判斷、該項房地產是不是具有可以為其擁有者帶來經常性的出租收入或者其他收入的能力。這是判斷一宗房地產是不是收益性房地產的一個基本的標準。但是僅憑著一個標準并不能準確的判定一宗物業就是或者不是收益性房地產。如果一個有特殊需求的客戶租用了一個位于邊遠農村的住宅，那么這個住宅就可以被稱為收益性房地產嗎這就需要用第二條標準來衡量。該項房地產在市場上是不是存在大量的交易或者出租的實例，也就是市場是否接受或者說是是否承認該項房地產為收益性房地產。因為通過大量的可比實例，才能確定該類房地產的租金或者其他收益的客觀、合理的數額，這樣的一個房地產才能稱為真正的收益性房地產。

當然，這種判別標準值是建立在筆者對其認識的基礎上，還需要進一步完善和改進。筆者認為國家行業協會及主管部門應該盡量列舉出一些能用收益法評估的房地產類型，給評估師一個參考的范圍，從側面引導其運用收益法去評估。

5 結語

收益法評估作為現今被歐美發達國家廣泛應用于企業價值評估的先進評估技術，將成為我國資產評估業走向世界的主要途徑?？梢哉f，為收益法提供良勝發展空間，也就是為我國資產評估業的發展推開走向世界的大門

參考文獻

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