房地產(chǎn)一級市場的相關(guān)分析

鄭鵬

摘要：房地產(chǎn)一級市場涉及到作為城市土地所有者的國家、與房地產(chǎn)銷售緊密相連的地方以及實際的土地使用者三者之間的利益關(guān)系，如何才能在已定控制條件下使得參與者獲得利益最優(yōu)化是三者最為關(guān)心的問題。筆者根據(jù)相關(guān)理論研究，對三者在房地產(chǎn)市場中的相互關(guān)系以及利益聯(lián)系進行了深入淺出的分析，就房地產(chǎn)一級市場的相關(guān)內(nèi)容進行了闡述。旨在于拋磚引玉，誘發(fā)更多人關(guān)注這一領(lǐng)域的現(xiàn)狀與問題，進而推動房地產(chǎn)一級市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；一級市場；相互關(guān)聯(lián)

房地產(chǎn)一級市場關(guān)聯(lián)到眾多經(jīng)濟實體的利益，如何才能在已定控制條件下使得參與者獲得利益最優(yōu)化是三者最為關(guān)心的問題。當他們的最終受益發(fā)生相關(guān)沖突或出現(xiàn)一定問題時，必然會產(chǎn)生不可避免的矛盾。筆者根據(jù)相關(guān)理論研究，從“房地產(chǎn)一級市場法律制度上的相關(guān)問題”“中央政府與地方市場、企業(yè)間的矛盾問題”“從現(xiàn)有問題入手尋找解決途徑”三個方面入手，對三者在房地產(chǎn)市場中的相互關(guān)系以及利益聯(lián)系進行了深入淺出的分析，就房地產(chǎn)一級市場的相關(guān)內(nèi)容進行了闡述。旨在于拋磚引玉，誘發(fā)更多人關(guān)注這一領(lǐng)域的現(xiàn)狀與問題，進而推動房地產(chǎn)一級市場健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)一級市場法律制度上的相關(guān)問題

隨著房地產(chǎn)市場的繁榮與現(xiàn)代人對于房屋產(chǎn)權(quán)意識的不斷增強，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律條約逐漸完善，作為土地壟斷者的國土政府部門，也在積極出臺相關(guān)的法律條約來規(guī)范現(xiàn)有市場運行狀況，努力打造更為平等、公正的房地產(chǎn)市場環(huán)境，通過一定的制度條例頒布與市場環(huán)境制約我國的整體房地產(chǎn)運行環(huán)境已經(jīng)有了初步的改善，但是對于相關(guān)的法律條文諸如國有土地使用權(quán)出讓制度等相關(guān)規(guī)定還是存在一些有待商榷的地方。眾所周知，物權(quán)法是為了維護我國現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展與市場秩序的法律條款，在我國人民群眾的相關(guān)利益受到損害的時候，都可以參考這一條款找到相應(yīng)的處理措施，但是這一條款卻只能從大的方面對建設(shè)用地的相關(guān)要求做一梗概性說明與規(guī)范，這樣一來權(quán)責方面并不夠明晰，也給使用者帶來了一定的困擾。土地管理法則是國家管理國有土地資產(chǎn)與相關(guān)資源的有效管理憑據(jù)，法律自1986年審議通過之后又修改過了三次，可見國家對這一法律條款的重視，但是，這一條款內(nèi)容也并未全面地囊括和土地相關(guān)的所有內(nèi)容，其中更多的將注意力放在了政府機關(guān)對土地的監(jiān)控、監(jiān)督方面，而對于和土地后期使用以及流轉(zhuǎn)的相應(yīng)對策卻并未言明，這種相對較為含糊的解釋也使法律規(guī)范制度不夠明晰。

二、中央政府與地方市場、企業(yè)間的矛盾問題

中央與地方的土地收益問題上存在著執(zhí)行順序上的差別與信息的不同步性，因此，中央政府與地方政府在能夠獲得一定的利益收益的前提下如何控制好彼此的收益比例，是值得廣大決策部門深入思考的一個問題。房地產(chǎn)一級市場產(chǎn)權(quán)分配的分割、應(yīng)享有的權(quán)利與職責等法律功能的不足，嚴重影響了地方政府的權(quán)限分配，使得地方市場的土地使用權(quán)握在了少數(shù)幾個核心部門和個別政府要職人員的手中，容易衍生尋租問題。從廣義上來理解，尋租就是部分權(quán)力的持有者依仗手中的指揮棒，將公權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樽陨慝@取私利的一種非生產(chǎn)性活動。我國的土地市場資源豐富、房地產(chǎn)發(fā)展需要空間巨大，眾多的投機人員嗅到了金錢的氣息，想盡辦法去搜尋可以利益最大化的具體措施，導致尋租活動不斷出現(xiàn)，為我國的房地產(chǎn)市場繁榮與穩(wěn)定帶來了危害。因此，反土地尋租已勢在必行。近些年，在利益的驅(qū)動與金錢的誘惑下，我國的土地尋租案發(fā)比例一直高居不下，根據(jù)國土資源部門的相關(guān)統(tǒng)計調(diào)查，我們可以感受到土地尋租問題的嚴峻性。顯而易見，這樣拙劣的行為是有悖于房地產(chǎn)市場規(guī)范的，也從一定層面上反映出了政府機構(gòu)監(jiān)管、執(zhí)行中的漏洞與腐敗。開發(fā)商與政府部門相勾結(jié)通過這一行徑，獲得了無數(shù)的財富，而在他們獲得利益的同時犧牲掉的是廣大普通勞動者的切身利益與國有資源的大量流失。尋租這一舉動破壞了原本公平、公正的房地產(chǎn)市場秩序，使守規(guī)矩、重誠信的的使用者無法通過正常的市場途徑來獲得土地，因此土地所有的利益也受到了巨大的損害。

三、結(jié)論

中央政府可以通過降低土地收益分配比例來進行調(diào)控，借助這一策略地方市場的收益分配比例可以有所擴大，中央政府在運用這樣的行政策略進行積極調(diào)控的過程中，雖然自身有所讓步但是卻可以在一定程上使地方政府有更多的權(quán)限與空間進行調(diào)配與資源的控制，如此一來對于增強土地使用率、嚴防因為想要急切獲取利潤而造成的政府內(nèi)部腐敗，都有其積極的意義。從政府與企業(yè)的角度出發(fā)可以看到，企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)商為了尋求利益的最大化，一直在想方設(shè)法地投機倒把、鉆政府、地方的空子，或者通過尋租等活動方式來達到自己的利潤目標，鑒于此種情況，房地產(chǎn)一級市場應(yīng)正視現(xiàn)階段出現(xiàn)的問題，實行市場化運作方式來調(diào)控管理這一問題。

總而言之，房地產(chǎn)一級市場是房地產(chǎn)市場最核心也是最關(guān)鍵的組成要素，政府部門應(yīng)在現(xiàn)行法制規(guī)定的基礎(chǔ)上，制訂出更多更為完善的法律政策，以推動房地產(chǎn)一級市場健康發(fā)展。

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