商業銀行個人住房貸款問題風險管理研究

吳冠虹　丁曉云

摘 要：隨著我國銀行信貸體系的不斷完善，個人住房貸款成為商業銀行個人信貸業務中的主體。在了解個人住房貸款特點及概念的基礎上，分析出商業銀行個人住房貸款業務中存在的風險主要有宏觀、銀行內部以及外部不可控因素，并依據其影響程度劃分準則層，來分析不同影響因素的不同權重。最后，根據個人住房貸款中存在的風險，針對減小個人住房貸款風險提出建議。

關鍵詞：商業銀行；住房貸款；風險控制；主成分分析法

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2018）06-0106-02

一、 個人住房貸款

（一）個人住房貸款的概念

個人住房貸款，顧名思義，就是商業銀行向需要購買住房的居民所提供的一項個人信貸業務。為了確保客戶能夠按時還款，商業銀行通常需要客戶在辦理業務時提供可以作為抵押的擔保物或資信度較高的擔保人。如果發生違約情況，銀行直接收回擔保物或向擔保人尋求賠償。

（二）個人住房貸款特點

1. 貸款金額大

個人住房貸款的目的是為了支付高昂的購房款項，因此其金額與房價的變化是息息相關的。隨著近年來通貨膨脹的壓力和土地價格的上漲，房價也在逐步攀升。以北京市為例，十年內房價上漲了181個百分點，導致市民對住房貸款金額的需求也隨之上升。

2. 利率水平高

相比較其他貸款，個人住房貸款的利率固定，但是利率水平偏高。以20年的償還期限為例，2017年我國個人商業住房貸款年利率已經達到了5.15%，比人民幣貸款基準利率多了0.25個百分點。

3. 定期還款

個人住房貸款的還款來源主要是個人工資和獎金，都是一些固定性收入。因此，個人住房貸款每月還款金額固定，還款時間固定。

（三）個人住房相關政策

2017年起，我國開始執行住房公積金首套放貸新政。該政策規定，凡是在2017年6月8日前通過公積金貸款購買的住房，利息的繳納降低。并且，2017年個人住房公積金貸款利率經歷了兩次下調，年利率變為4%，五年以上的貸款，年利率也下降到了4.5%。

雖然對首套個人住房的利率有所下降，但是對于二套房貸的利率卻進行了上調，規定二房房貸利率上浮10個百分點，該措施在一定程度上遏制了炒房現象。

二、 個人住房貸款存在的風險

（一）宏觀風險

宏觀風險主要從市場和政策兩個方面產生風險。從市場角度而言，當市場形勢良好，社會經濟處于繁榮發展時期時，人們更傾向于安居樂業，對個人住房貸款需求大；當經濟萎靡不振、市場情形不樂觀時，人們大多處于觀望狀態，對個人住房貸款需求小。

從政策角度而言，如果國家采取降低個人貸款利率，實行寬松的房地產政策時，個人或家庭對房產的需求會增加；反之，如果個人貸款利率過高，對二房條件政策趨緊時，房地產的需求往往呈現下降的態勢。

（二）信用風險

信用風險又稱違約風險，是指由于還款人無法履行合同中預先規定的還款義務，而造成銀行承受經濟損失的行為。還款人不及時償還貸款主要分為兩個層次，一是由于國民素質水平不高，還款人信用意識淡薄而導致的違約；二是因還款人沒有還款能力，惡意騙取貸款。

（三）銀行內部風險

近幾年以來，隨著房地產市場的不斷擴容，個人房貸業務也逐漸增多。而高素質銀行從業人員的補充存在滯后性，銀行員工存在操作不規范、違規操作的現象。不僅如此，為了占據更多的市場份額，對貸款的批準條件放開，對貸前、貸中、貸后缺乏跟蹤監管，也都給商業銀行帶來了巨大的風險。

（四）抵押物風險

個人申請住房貸款需要提供易變現的抵押物，住房貸款的擔保物主要包括貸款人的房屋和銀行認可的個人財產。既然是可變現財產，那么就存在風險性。首先，有些開發商為了騙取貸款，利用質量不高的樓盤騙取貸款后出逃。其次，一些信譽不高的開發商為了周轉資金，變相利用個人信貸籌資。一旦資金鏈斷裂，銀行的貸款追回的可能性極小。

三、 商業銀行個人住房貸款風險的層次分析

（一）層次分析模型構建

（二）主成分分析評價指標

為了保證結果具有較高的準確性，本文的評價標準由走訪的工農中建交等國有商業銀行部分信貸經理進行評判，通過一致性檢驗，得到評價商業銀行個人住房貸款評價指標專家打分（見表1）。

分別構造目標層對準則層和準則層對方案層的判斷矩陣，并進行一致性檢驗，對通過一致性檢驗的矩陣求權重系數。

（三）主成分結果分析

得到目標層對準則層的權重w和準則層對方案層的權重w1，w2，…，w8，兩者的乘積即為最后的綜合權重（見表2）。

通過表2可以發現，信用風險和銀行內部風險在個人貸款風險中占據較大比重，而信用風險權重大是由于借款人客觀風險導致的，銀行內部風險則是由借款準入風險導致。因此，要想降低個人貸款存在的風險，重點應放在如何防止借款人無力還款和審查借款人資質這兩個方面上。

四、 商業銀行個人住房貸款風險控制措施

（一）加強貸款監管力度，嚴格執行國家政策

做好市場調研工作，日常關注國內房地產發展情況和國家政策導向，預測房貸業務的發展與經營規模，及時調整房貸的利率，防范由于市場的波動導致的損失。在此過程中，還要結合地域特點和人口需求做出適當的調整。

（二）跟蹤借款人資金狀況，防范違約風險

對符合條件的借款人，定期進行貸后追蹤，建立個人貸款征信機制，調查借款人工資收入變動情況，提醒貸款者履行定期還款的義務。一旦發現借貸者存在資金異動或者資金抽離，立即凍結其相關抵押物。

（三）商業銀行加強內部風險管理機制

商業銀行定期組織內部培訓，規范內部業務考核制度，提高銀行從業人員的個人素質，防范道德風險。建立嚴格的房貸準入機制，嚴格執行貸前調查和貸中審查工作，加強與同業銀行之間的交流，從源頭上根治不良貸款的產生。

（四）加強與工商部門聯系，防范抵押物風險

銀行不僅要對借貸人的情況進行評估，還應該對借貸人抵押的房屋進行實地調查。與工商部門進行核實，審查房地產公司的真實合法性，防止騙貸現象的發生。不僅如此，還要審查公司的經營狀況、資金流動情況以及抵押質押狀況，防止開發商利用房貸變相融資。

五、 結論

房貸業務的發展與房地產行業息息相關，房地產事業的不斷繁榮擴展刺激了房貸規模的擴大。在影響個人住房貸款業務各種各樣的風險中，信用風險對個人住房貸款的影響尤為重要，主要體現在個人信用風險和房地產商的信用風險上。因此，加強信用評級制度，完善貸款審查是當代商業銀行針對住房貸款義務的當務之急。

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作者簡介：

吳冠虹，女，山東泰安人，安徽財經大學金融學院學生，研究方向：金融學；

丁曉云，女，安徽合肥人，安徽財經大學經濟學院學生，研究方向：區域經濟學。