網絡租房法律規制研究

摘 要 隨著網絡租房的方式被人們普遍接受，其憑借手續簡單，網上支付便捷的同時，租房信息登記不全、安全存在隱患、監管不到位以及缺乏法律條文規范的弊端也十分突出，所以本文欲通過查閱現有法律規范以及借鑒美國、德國和日本的租房管理辦法在此基礎上提出可行性方法來解決網絡租房現有問題。

關鍵詞 網絡 租房 法律規制

基金項目：浙江省新苗計劃2017年申報課題：《網絡租房法律規制研究》；指導老師：余湘青、何宇華。

作者簡介：梁文超，浙江警察學院治安系公安法制方向專業學生。

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.269

隨著網絡技術的高速發展，各大房屋中介公司紛紛采用O2O的經營模式 。大多數租房網站主打手續簡單，微信支付，輕松快捷等優勢，匯聚了大量出租房源和客戶資源。但在快捷便利的同時，租房信息登記不全、租房安全防范、監管不到位等不足，使得網絡租房的弊病也非常明顯。網絡租房又由于起步晚，我國對于網絡租房問題缺乏相應的法律條文規制，管理顯得較為乏力，并未提供行之有效的管理之策，網絡租房問題亟待解決。

一、網租房的理念分析

（一）網租房的概念及特點分析

網租房是基于互聯網發展而興起的一種新型租房模式，它與傳統租房的區別在于網絡租房是一種將線下的商業機會與互聯網相結合的O2O經營模式 ，即網絡中介平臺通過懸掛出租方相應的租房信息來提供給承租方選擇，承租方可以根據相應的房源信息線下與出租方取得聯系，以便完成后續的租房行為，這種租房模式拓寬了出租房屋的渠道，增加了相應出租房屋的可能，與傳統租房方式相比具有相當大的優勢。

網絡租房因與網絡媒介相結合，使其具有相較于傳統租房方式不同的特點，具體概括為以下三點：

第一個特點是即時性，租客能夠通過網絡很快的找到最新的房源信息，而出租方也能將自己的房源信息隨時隨地地發布到網絡當中，提高了相應的信息交互的效率。第二個特點是全面性，網絡租房中介平臺能夠通過網絡廣泛的收集各地不同的房源信息，并將房源信息進行分類，能夠給具有不同租房需求的租客高效的提供所需的房源信息，有效的解決了傳統租房模式無法處理海量的房源信息以及租客個人搜集房源信息能力有限的問題。第三個特點為虛擬性，網絡環境是虛擬的具有很強的隱蔽性，這一特性使得網絡租房環境存在較大的風險性。

（二）網租房的種類分析

網絡租房的種類主要有兩種形式，一種是B2C模式的租房 ，B2C網絡租房模式是指出租方通過網絡經營第三方中介平臺來懸掛自己的房源信息，以交易平臺為依托與承租方進行交易活動，在這個過程當中涉及到承租方、出租方以及網絡中介平臺三方。

另一種是C2C模式的租房 ，這種租房模式是指出租方直接通過網絡、微信朋友圈以及一些網絡媒介來宣傳自己的房源信息，而承租方通過網絡媒介獲取信息之后與出租方取得聯系來完成交易行為，這個過程當中所涉及到的主體僅有出租方與承租方兩者。

二、網租房的現狀分析

（一）網絡租房市場冗雜

網絡租房市場的規模十分龐大，其擁有巨大的客戶量、瀏覽量以及交易量。在網絡租房高需求量的情況下，網絡中介平臺憑借著網絡信息傳播迅速、交易流程快捷等優勢快速地壯大，平臺種類繁多，其服務質量也是參差不齊。而在租房市場中，日租房、短租房日益成為了網絡租房市場的中流砥柱，這部分租房具有住房人員流動快、更迭頻繁，更給租房的管理帶來了巨大的挑戰。

（二）網絡租房參與者現狀

1.承租方存在問題分析

租客在實際租房過程中很容易被價格上的差距和達成交易的難易程度所左右，往往需要越少的交易步驟登記越少的身份證明越受到青睞，而忽視了場所的安全性和規范性。更有租客利用虛假的身份信息來進行網絡租房來從事一些犯罪活動，以此逃避公安機關的偵查。

此外租客的警覺性與維權意識普遍不足，遇到問題后一般采取消極的方式應對，僅有少數人會通過法律的途徑來解決問題，維權意識上的缺乏、維權手段的單一，使得網絡租房的問題有擴大化的趨勢。

2.中介方存在問題分析

網絡租房中介平臺種類繁多，服務水平存在較大的差異，沒有具體的市場準入標準以及經營標準，也沒有相應的統一管理，所以網絡租房市場相對較為復雜，一些釣魚網站詐騙網站應運而生。此外中介網站作為網絡租房信息重要的發布平臺，理應對客戶負責，但在巨大的利潤的驅使，以及難以對海量的房源信息真偽、真實性、租房者信息一一進行審核下，使得租房中介平臺在信息審核方面工作存在嚴重的缺漏。

網絡中介平臺又由于僅僅只是網站形式的經營服務，沒有具體的辦公場所，所以沒有像傳統的中介公司具體的人員分工以及專業能力，內部管理較為混亂，由于管理問題引起的一房多租、用戶信息泄露等現象時有發生，這些因素造成了網絡租房問題的頻發。

3.出租方存在問題分析

出租方應當如實告知中介或者承租方真實的房源信息，房屋是否存在安全隱患，是否符合房屋住房的標準等，此外，出租方也應當及時對租房人員的信息以及相應的訪客信息進行登記，問清承租房的實際用途，但是在網租房中出租方并沒有履行相應的義務。

在網租房中有些出租房屬于私人的住房，房主以此來從事出租行業，但并沒有經過工商部門以及其他監管部門的登記并取得合法的經營資格，由于缺乏法律程序上的審核，所以在經營過程中會存在許多詬病。

4.管理者存在問題分析

網絡市場的管理監督面臨著職權不明的情況。首先是傳統租房與網絡租房存在較大的差異，在對其進行管理時，是否可以依照傳統租房進行管理監督還值得商榷，其次在職權分配上，法律也并沒有進行詳細的規制，網絡租房主體之間的法律關系也較為模糊，造成歸責困難。

三、國外租房法律規制比較研究

（一）美國租房法律規制借鑒

一方面，美國是一個十分重視個人信用記錄的國家，如果因為個人的誠信違規而產生信用記錄會對日后的生活和工作造成十分嚴重的影響，在美國許多方面都會嚴格考核個人記錄，并且把不良記錄作為用人的重要標準之一。所以遵守信譽是每個美國公民都十分重視的東西，在租房的交易過程中，交易方以及中介方都會遵守自己的信譽，網上發布的租房信息也都能夠真實的反應租房情況，讓承租方能夠客觀了解，信用措施極大的促進了網租房的自律行為。

其次，美國規定了中介從業人員必須經過專門的職業資格考試才能夠擔任，并且需要嚴格的信譽審核和背景審核，所以中介人員的職業素養和個人素質都較高，能夠較好的對工作負責。

（二）德國租房法律規制借鑒

第一，在對中介機構管理的方面，德國對于房屋中介機構提供的信息，會有有關部門嚴格審查，對于虛假信息一經發現將會嚴懲不貸，這樣一來保證了租房市場的穩定以及透明性，避免了房屋中介欺騙違約的現象。

第二，在出租方和承租方關系的處理上，為了避免兩者之間的糾紛與矛盾，德國政府不斷細分有關的規定，為了保障承租方的相關利益，德國的租房合同規定了出租方要保障住房的安全，不得隱瞞住房的隱患；為了保障出租者的利益，承租者在租房前需要提供有關的信用證明，財務收入情況等，還確定規定需要承租者在租房期間對出租方所進行的改變還原成出租前的原樣，進一步保證出租方的利益。

（三）日本租房法律制度借鑒

日本的租房審查機制較為完善，分為多級審查，第一層審查由管理公司進行，管理公司會在客戶租房前對客戶的身份信息、條件進行審核，之后才會把房源信息發給租客；第二層審查由保證會社負責，在第一層審查中，管理公司只負責審核申請材料種類是否齊全、是否有錯填漏填，而保證會社會對材料再次進行審核，之后會分別和客戶、緊急聯系人、連帶保證人聯系。日本租房審核機制我們可以發現其租房審核有著程序要求嚴格、材料齊全的特點，保證了客戶的質量、也保證了租房的質量。

日本的出租市場是賣方市場，更傾向于出租者，并根據他們的要求對租房者進行分層分級，實行租戶篩選制度，而在中國則是買房市場，法律強調客戶挑選房屋的正向選擇的過程，更少考慮出租者挑選客戶的逆向選擇過程。

四、網絡租房行為法律性質分析

（一）B2C租房模式法律性質分析

B2C租房模式因為涉及到承租方、出租方以及網絡中介三方，所以與傳統民法意義上的居間行為相類似，即出租方通過網絡經營第三方中介平臺來懸掛自己的房源信息，以交易平臺為依托與承租方進行交易活動。

（二）C2C租房模式法律性質分析

C2C租房的模式是出租方直接通過網絡、微信朋友圈以及一些網絡媒介來宣傳自己的房源信息，而承租方通過網絡媒介獲取信息之后與出租方取得聯系來完成交易行為，這個過程當中所涉及到的主體僅有出租方與承租方兩者，雙方交易行為屬于個人租賃行為。

五、網租房法律規制探析

（一）C2C網絡租房模式法律規制研究

C2C租房模式中由于不涉及到第三方中介機構，僅僅只是承租人與出租方之間的租賃關系，所以應當在滿足傳統民法租賃合同中規定的權利義務關系的基礎上去分析討論網絡租房模式所不同的方面。

1.出租人方面

（1）如實告知義務。出租人在通過網絡媒介、微信朋友圈以及其他互聯網途徑懸掛自己的租房信息，這個過程中要求出租人懸掛的租房信息應當真實可靠，符合現實當中租賃房屋的狀況，不得夸大房屋的功能性質以及內部設施，或者美化租賃房屋的外觀使租客在主觀上產生錯誤的認識，影響原有的判斷能力。

（2）保障住房安全義務。出租人應當確保所租賃的房屋能夠依照合同約定正常使用，滿足居民住房的基本要求以及房屋出租條件，租賃房屋不屬于危險和違章的建筑，對于不符合消防安全和治安管理規定中規定的房屋不得出租。出租方有義務確保所出租的房屋符合相關的消防安全以及住房安全，房主也應當積極配合公安機關進行消防安全方面的檢查，及時發現和排除不安全隱患，確保住房的安全。

（3）審查監督義務。出租方對于承租方具有一定的審查監督義務，首先要對承租人的身份信息進行審查，對于身份不明或者沒有合法有效證件的人不得將房屋出租，并且應當向承租人明確租房用途，不得給其提供從事非法活動的場所；此外，對承租人改變房屋使用功能和結構是否符合安全要進行相應的監督工作，發現承租人有違反安全的行為予以制止；另外，明知租房的租客是犯罪嫌疑人或者被公安機關通緝的人員應當及時向公安機關報告，并且在日常租房管理過程當中，應當定期對租客的住房情況進行檢查，尤其是發現承租方進行違反犯罪活動時，須及時向公安機關進行報告，履行監督的義務。

（4）信息登記以及保密義務。根據《租賃房屋治安管理規定》第七條規定，出租人應當對承租人的姓名、性別、年齡、長住戶口所在地、職業等基本情況進行登記，并有向公安機關派出所備案的治安責任。對于涉及到的住房信息，出租方應當履行相應的保密義務，嚴禁職員或者房主將承租方的個人信息泄露，如果違反了相應的信息保密條例，出租方則應當承擔相應的補償措施，并且公安機關應當對其采取相應的行政處罰，承租方因出租方原因個人信息泄露導致嚴重后果的，則可以追究其刑事責任。

（5）出租房屋申請登記義務。根據租賃房屋治安管理規定第六條規定，進行私有房屋出租的，出租人必須持房屋所有權證或者其他合法證明、身份證、戶口簿，向房屋所在地公安機關派出所申請登記，經審核符合規定要求的出租條件之后，簽訂治安責任保證書才能從事租房活動。

2.承租人方面

（1）告知基本信息義務。承租人在租用房屋的過程中，應當將自己的真實姓名、年齡、戶籍所在地、職業等個人基本信息告知出租人，借鑒德國租賃法中對于出租方的保護方法，承租人也應當提供一定財政收入證明，證明自身的經濟收入能力，方便出租人履行登記的義務保障出租人的利益。另外，如果承租人是外來暫住人員應當在規定時間內到公安機關申報暫住戶口登記，不得隱瞞個人的真實信息，給公安機關對流動人口的登記管理造成困難。

（2）妥善使用房屋義務。承租人應當依照租賃合同的約定來使用租賃房屋，不準用于生產、儲存、經營一些易燃易爆、有毒的危險物品，并且不得在租賃房屋內從事其他非法的活動；與此同時，承租人還應當妥善保管租賃物，不得故意損害租賃房屋；在沒有征得出租方同意的情況下不得擅自改變房屋的結構。

（3）支付租金義務。承租人負有依照租賃合同的約定向出租人支付租金的義務，如果承租人超過一定期限不繳納租金，出租方有權單方面解除租賃合同。

（二）B2C網絡租房模式法律規制研究

由于B2C網絡租房模式相對于C2C模式中間有著第三方網絡中介平臺的參與，所以相應的責任義務關系有所不同，尤其是網絡中介平臺方面存在較大的差別，所以對于B2C租房模式主要通過網絡中介平臺為基點，來分析網絡租房參與人的責任義務關系。

1.明確網絡中介準入條件

首先，網絡中介平臺作為電子商務經營主體應當在工商管理部門辦理個體工商戶登記，申請營業執照或者電子營業執照，并應當在網絡中介平臺網站顯著的位置公示營業執照信息，通過規定只有擁有營業執照，具有從事網絡房屋中介咨詢服務能力的網絡中介平臺才能夠在進行相應的合法經營活動，而對那些虛假的釣魚網站以及不具備相應經營資格的網絡中介平臺則進行了區分，這便讓委托人能夠了解該網絡中介平臺的合法經營資格以及基本經營信息，從而有效避免了委托人遭遇虛假中介網站詐騙的可能性，也有利于網絡監管部門的管理工作。

其次，根據網絡中介平臺所提供服務的種類，中介平臺所應當具備的專業能力條件也有應當所區別。若網絡中介平臺僅僅只是提供租房信息的服務，那么相應的專業能力準入條件則較提供進一步較高的租房咨詢服務較低。提供租房信息服務的中介公司要求員工具有基本的租房中介的業務知識，對房屋租賃的程序有基本的了解，能夠對租房信息進行審核，并且在過程中遇到的基本問題對委托人有解答的能力；但是對于提供更深一步的中介咨詢介紹服務的則要求從業員具備專業的房屋中介職業技能能力，借鑒美國對于從事中介服務人員要求，筆者認為對于網絡中介平臺的員工也應當要求其具有相應的專業能力，并且應當滿足相應的學歷要求，提高中介服務質量，具備租房信息審核能力、出租房屋經辦能力、租房問題處理能力，改善網絡中介平臺的環境。

2.中介網站內部職責細分

傳統租房市場的中介工作較為粗放、簡單，而進入互聯網時代的網絡租房如果延續傳統租房市場粗放簡單的特點，是無法滿足人們日益增長的需求的，因此改變傳統的租房中介模式，代之以新的體制，成了重要的任務。

因此中介網站需要開辟新思路，從專業分工上提高工作的精度、品質，如上文提到將團隊工作細分為地推團隊、信息團隊、租房經理人等，地推團隊負責主動尋找房源，因為要建立全新的買方市場依靠承租人提供并不足夠，更需要中介公司主動尋找房源；信息團隊負責房屋信息的更新、網站維護等，經理人則可以負責一對一、一對多等服務模式，提高溝通的效率，這樣才能形成健康的工作線，在提高效率的同時，也能對客戶的質量進行篩選。

3.加大信息審核管理

作為網絡租房中介應當加大對于委托人雙方的信息審核管理義務。一方面，網絡中介在對于承租方方面應當對其姓名、聯系方式等基本身份信息進行審查。要求承租人的個人信息準確，與租房本人相符。另一方面，在出租方方面，網絡中介應當對租房者發布的租房信息進行審核，應當包括房屋的權屬情況、房屋的抵押典當等權利限制信息、房屋的住房安全、質量信息、出租人的基本身份等信息都進行應有的審核。在審核的過程中，要求確定房屋的權屬屬于出租人，且出租房屋應當不處于典當抵押等不得出租的狀態。此外，網絡中介應當對出租方發布的租房信息進行審核，要求出租方提供的懸掛信息與實際的房屋信息相符，不得存在虛假的情況；中介公司也應當確保出租方出租房屋的安全質量符合標準，在發布前進行實地審查，確保住房安全。

在收集審核委托人信息的過程當中，網絡中介平臺應當注意收集個人信息的范圍，遵循合法、正當、必要的原則，不得收集與租房無關的個人信息，公開收集、使用規則，明示收集、使用信息的目的、方式和范圍 ，網絡中介平臺也應當對收集的用戶信息嚴格保密，并且應當建立健全用戶信息保護制度。因網絡中介平臺責任導致用戶信息泄露造成用戶個人權益受損的網絡中介平臺應當承擔相應的責任。

4.告知義務

網絡中介平臺在承擔保密義務的同時也應當承擔相應的告知義務，應當如實對承租人告知出租方租房的安全信息、住房信息、功能信息、屬性信息，不得虛報隱瞞事實，或者幫助出租人美化加工提供的租房信息，使承租人在租房選擇過程中產生錯誤的認識，在錯誤的認識上作出錯誤的選擇；在對于出租人方面，中介方也應當告知其承租人的個人基本信息，一定的財政收入信息以及承租人租房的用途，借鑒日本房東市場對于保護出租人的利益保護，中介公司應當對承租人的信息進行仔細的審核，保護雙方交易的合法性、真實性，不存在虛假詐騙的情況。

另外，不得不討論的是在租房過程中遭遇問題時，網絡中介平臺什么情況下應當承擔連帶責任的問題。因為在委托人雙方在租房交易發生問題時，作為居間人身份的網絡中介平臺有著一定的責任歸屬問題。根據我國侵權責任法規定，行為人因為過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任，并且根據法律規定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的應當承擔責任 。所以網絡中介平臺如果因為自身工作疏忽的原因，導致委托人的權益受到侵害，那么委托人可以要求中介平臺賠償相應的損失，此外，如果中介平臺連同委托人一方侵害另一方的利益的，應當依法承擔連帶責任。

5.構建信用登記評定體系

相比于國外較為完善的誠信體系對于公民信譽方面的極大作用，并且網絡租房環境具有一定的虛擬性，所以誠信顯得尤為重要。不僅是委托人還是中介方都應當遵守誠信規則，確保租房交易的完成。

筆者欲想網絡中介公司應當構建一個信用登記評定的系統，要求中介公司在對于委托人的管理中踐行類似于國外的誠信體制的方法，公開信用評價規則，提供信用評價服務，對不良信用記錄情節嚴重實施懲戒機制。對于在該中介網站進行房屋租賃的委托人執行登記評定機制，若承租人在網租房流程中違反誠信原則，沒有如實告知自身的個人信息以及租房的意圖，那么網絡中介平臺應當對該承租人執行相應的懲罰措施，例如違反誠信記錄達到一定次數便限制其在該網站進行租房服務，同理，對于出租方，若其違反誠信原則，提供虛假租房信息或者隱瞞其他事實造成他人權益受損的，都應當記錄在誠信評定體系當中，網絡中介應當不再懸掛其房源信息的處理。此外，委托在對于網絡中介平臺方面的評價方面，可以建立一個類似于淘寶購物的服務評價系統，無論是承租方還是出租方在達成了租房事項對網絡中介進行一定的評分考核，網絡中介服務是否滿意，滿意度是多少，網絡中介平臺應當在網站的首頁顯示這一評分等級，能夠給用戶提供參考的評判標準，對現今網絡中介平臺繁多冗雜的情況能夠起到有效的作用。

6.電子合同的構想

面對網絡租房過程中發生問題事后取證困難，受害人在進行相應訴訟活動時往往面臨著無證可提取的情況，無論是網絡中介平臺還是交易相對方都對租房合同的建立存在很大的疏漏，往往是通過口頭上的約定，便達成了租房的約定，所以這也往往造成一旦發生問題，受害人難以維權的問題。

所以筆者提出了電子合同的構想，由網絡中介平臺為牽頭，協同承租方以及出租方，訂立一個電子合同，在合同中記錄交易雙方的個人必要基本信息，租房的基本信息情況、租房地址、租房價格、租房用途、中介費用等交易信息，以及違反合同的違約責任的規定，將交易的信息通過電子合同固定下來，并經交易雙方以及網絡中介平臺的參與撮合的工作人員進行電子簽名，這樣便能夠在網上方便快捷的訂立租房的合同，不必參與人一定要匯聚到一起進行簽訂合同的繁瑣行為，這也符合人們對于當前網絡租房方便快捷特點的要求，打破了傳統租房合同的弊端，在便捷的同時也能保證了時候取證困難的問題，對受害方提供了切實的保障，也對公安司法機關對證據的調取起到至關重要的作用。

注釋：

O2O即Online To Offline（在線離線/線上到線下），是指將線下的商務機會與互聯網結合，讓互聯網成為線下交易的平臺。

B2C是Business-to-Customer的縮寫，而其中文簡稱為“商對客”?！吧虒汀笔请娮由虅盏囊环N模式，也就是通常說的直接面向消費者銷售產品和服務商業零售模式。這種形式的電子商務一般以網絡零售業為主，主要借助于互聯網開展在線銷售活動。B2C即企業通過互聯網為消費者提供一個新型的購物環境——網上商店，消費者通過網絡在網上購物、網上支付等消費行為。

C2C是電子商務的專業用語，是個人與個人之間的電子商務。其中C指的是消費者，因為消費者的英文單詞是Customer（Consumer），所以簡寫為c，又因為英文中的2的發音同to，所以C to C簡寫為C2C。

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