房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)算的問(wèn)題淺議

齊曉華

摘 要：在房地產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)量作為重要組成部分，不僅包含房屋面積預(yù)測(cè)與房屋面積實(shí)測(cè)內(nèi)容，同時(shí)降低房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積誤差也是當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪中的重點(diǎn)。分析房產(chǎn)測(cè)繪中產(chǎn)生誤差的原因，在誤差分析基礎(chǔ)上優(yōu)化房屋預(yù)測(cè)方案，可以將誤差降到最小。以下本文就來(lái)淺談在房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積測(cè)算問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房產(chǎn)測(cè)繪；房屋面積

0、引言

房產(chǎn)測(cè)繪，不僅是房產(chǎn)管理中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來(lái)源，也是為房產(chǎn)管理中重要的部分，房屋的坐落、房屋分幅平面圖以及建筑面積，都是由測(cè)量房屋面積而來(lái)。房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)定范圍主要是與房屋相關(guān)的信息，運(yùn)用測(cè)繪儀器以及測(cè)繪技術(shù)手段測(cè)定房屋、自然狀況、權(quán)屬狀況、土地、位置以及質(zhì)量。以下就來(lái)主要淺析在房產(chǎn)測(cè)繪房屋面積測(cè)算中的問(wèn)題。

1、房屋面積測(cè)算中的預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積

在房產(chǎn)測(cè)繪中，對(duì)于房屋面積測(cè)算中，主要根據(jù)房屋的建筑狀況，可以在竣工前測(cè)算建筑面積以及在竣工后測(cè)算建筑面積。

1.1 房屋預(yù)測(cè)面積

預(yù)測(cè)面積，也就是指在有預(yù)售銷售證商品房期房銷售中，可以根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，由專門的房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)，認(rèn)定有測(cè)繪資質(zhì)房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，依據(jù)房產(chǎn)施工圖紙以及實(shí)地考察對(duì)施工房屋面積進(jìn)行預(yù)先測(cè)量，以此來(lái)作為開(kāi)發(fā)商合法銷售的房屋面積依據(jù)。

1.2 房屋實(shí)測(cè)面積

實(shí)測(cè)面積，也就是在房屋竣工驗(yàn)收之后，由房屋工程規(guī)劃的相關(guān)主管部門在審核合格之后，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)國(guó)家規(guī)定，從而委托有測(cè)繪資質(zhì)房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，參考房屋圖紙、房屋預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與測(cè)繪規(guī)范規(guī)定，對(duì)房屋面積進(jìn)行實(shí)地測(cè)算而得出的面積。

2 房屋面積測(cè)算中存在的差異

在房屋面積測(cè)算中，針對(duì)其預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間，還會(huì)存在差異，影響房屋面積測(cè)算的準(zhǔn)確性。首先，就是在開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋建設(shè)過(guò)程中，對(duì)實(shí)際的房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行了較大的變更，如在戶室大小設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)范圍設(shè)計(jì)以及共有共用面積設(shè)計(jì)中作了相應(yīng)的調(diào)整，這就會(huì)導(dǎo)致房屋預(yù)測(cè)面積與時(shí)間面積之間存在差異。再有就是，在房屋預(yù)售面積測(cè)算中，其測(cè)算單位在測(cè)算房屋面積時(shí)，其測(cè)量技術(shù)不到位，掌握的國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不夠，從而會(huì)導(dǎo)致測(cè)算面積發(fā)生一定的差錯(cuò)。其次，就是一些不良房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為了一己私利，他們私自更改房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣就會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更影響房屋面積，導(dǎo)致房屋尺寸大小以及使用功能發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致房屋總面積以及分戶面積在預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間發(fā)生偏差；特別是在變更建筑尺寸的大小方面，更是可以直接影響房屋的建筑面積，刀子房屋使用功能發(fā)生變化。最后，就是在房屋竣工后，因?yàn)閷?shí)測(cè)單位在丈量尺寸以及測(cè)算面積中發(fā)生差錯(cuò)，從而會(huì)導(dǎo)致房屋面積測(cè)算出現(xiàn)偏差。

3優(yōu)化房屋面積測(cè)算問(wèn)題的措施

因?yàn)樵趯?shí)際房產(chǎn)測(cè)繪中，其房屋面積種類繁多，在房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置以及房屋面積統(tǒng)計(jì)中的計(jì)量單位繁多，因此，為降低房屋面積測(cè)算中實(shí)際測(cè)量面積與預(yù)測(cè)面積之間的誤差，可以優(yōu)化房屋面積測(cè)算方法，從多個(gè)方面改善當(dāng)前房屋測(cè)繪弊端。

3.1處理好房屋面積測(cè)算問(wèn)題

針?lè)课菝娣e計(jì)算中陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算問(wèn)題，全封閉的陽(yáng)臺(tái)面積將會(huì)全算，對(duì)于不封閉陽(yáng)臺(tái)面積只能計(jì)算一半，如入戶陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)8米，寬3米，屬于半封閉，則在計(jì)算房屋面積時(shí)，是按一半計(jì)算加入在套內(nèi)；而規(guī)劃是對(duì)進(jìn)深超1.80米的要計(jì)算全面積，那么房屋面積測(cè)算中，就需要在房屋其它面積的基礎(chǔ)上加24平米的入戶陽(yáng)臺(tái)面積，而規(guī)劃容積率時(shí)陽(yáng)臺(tái)是8*1.8*0.5+1.2*8=16.80，這樣得到的才是最終測(cè)算的規(guī)劃面積。

3.2準(zhǔn)確計(jì)算陽(yáng)臺(tái)實(shí)測(cè)尺寸

在房產(chǎn)測(cè)繪中，陽(yáng)臺(tái)指有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有永久性上蓋以及可以與房屋相連的房屋附屬設(shè)施，并可以將其分為非封閉陽(yáng)臺(tái)與封閉陽(yáng)臺(tái)。對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積處理中，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，以圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平的投影面積為準(zhǔn)：封閉陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算中，應(yīng)該按外圍水平投影面積來(lái)進(jìn)行計(jì)算，不封閉陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算中，應(yīng)該按外圍水平投影面積一半進(jìn)行計(jì)算，如果在房產(chǎn)中，陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃中未封閉，現(xiàn)在卻封閉，可以按規(guī)劃未封閉處理，計(jì)算其一半面積，如果規(guī)劃封閉，現(xiàn)未封閉，應(yīng)該按現(xiàn)狀未封閉處理來(lái)計(jì)算其一半的面積。例如：370mm外墻、240mm 內(nèi)墻、房長(zhǎng)20m、房寬10m、共6層為例，樓外墻軸線外250mm，軸線內(nèi)120 mm。則該外墻公攤中以中線為準(zhǔn)，可以得出：

S公1=0.185m×樓房周長(zhǎng)×層數(shù)

=0.185m×（20×2+（10 - 0.185×2）×2）×6

= 65.7786m2

按軸線執(zhí)行后可以得出：

S公2=0.25m×樓房周長(zhǎng)×層數(shù)

= 0.25m×（20×2+（10 - 0.25×2）×2）×6

= 88.5m2

3.3 優(yōu)化虛擬分割測(cè)繪

虛擬分割一般是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，以明確界址分割沒(méi)有實(shí)體圍護(hù)的小型單元面積，針對(duì)虛擬分割小型單元空間測(cè)算中，應(yīng)該根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，確保房屋基本單元內(nèi)權(quán)利人有直接支配與排他權(quán)利，提升虛擬分割面積的測(cè)算準(zhǔn)確度，解決房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積爭(zhēng)端，減少糾紛的發(fā)生。如在房屋測(cè)繪中，可以先委托開(kāi)發(fā)商出具平面圖，并對(duì)房屋建筑面積、分?jǐn)偯娣e進(jìn)行測(cè)量，確保分?jǐn)偤戏ā⒑侠?，維護(hù)界址分割的權(quán)威性。

3.4解決房屋面積測(cè)算差異的政策支持

房產(chǎn)測(cè)繪在房屋面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)中，應(yīng)該重視房屋面積測(cè)算差異問(wèn)題，解決房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間的差異。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，正視房屋測(cè)算面積差異的存在，將其面積誤差比絕對(duì)值控制在 3%以內(nèi)，當(dāng)時(shí)機(jī)中面積誤差比絕對(duì)值超過(guò) 3%時(shí)，此時(shí)買方人就有權(quán)退房，且房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在買方人退房30日內(nèi)，退還買方人已付房?jī)r(jià)款，且需要支付已付房?jī)r(jià)款的利息。

結(jié)論

綜上所述，優(yōu)化房產(chǎn)測(cè)繪方案，降低房屋面積測(cè)算中的誤差問(wèn)題，不僅可以有效解決房屋面積糾紛，還可以降低房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間的誤差，減少與實(shí)測(cè)之間的誤差，正確性預(yù)測(cè)房屋面積，不僅是房產(chǎn)測(cè)繪之本，同時(shí)也是提升房屋面積測(cè)算準(zhǔn)確性的根本。

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（作者單位：成武縣房產(chǎn)服務(wù)辦公室）