淺析“租售同權”政策

李藝璇

摘 要：2017 年 7 月 17 日，隨著《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》（以下簡稱《通知》）的發布，引來社會各界高度關注的一條就是“租售同權”。住建部也表示會立法明確“租售同權”以保障多方利益，實現租房與買房居民享同等待遇。與此同時，除廣州以外，深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等其他城市也成為首批開展住房租賃的試點。由此看出，租賃房屋被納入“合法穩定住所”范疇成為新的趨勢。

關鍵詞：租售同權；購租并舉；租賃市場；房地產

一、“租售同權”的內涵

“租售同權”一詞是在2017 年 7 月 17 日發布的《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》中提到的。顧名思義，租房與買房居民享同等待遇，住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。對“租售同權”的理解應該首先對于其權利的范圍進行詳細的認知。首先，在廣州市發布的該《通知》中“租售同權”主要針對的是賦予符合條件的承租人子女，使其享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。其次，2017年7月18日，住建部、國家發改委、公安部等9部委發布的文件《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》涉及這方面的內容是：“推進部門間信息共享，承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務。”更進一步講，國務院發布的《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》中，我國城鎮居民基本公共服務包括：“公共教育、勞動就業創業、社會保險、醫療衛生、社會服務、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務等八個領域的81個項目”。由此可以看出，“租售同權”的權利主要集中在以上規定中提到的范圍內。

二、“租售同權”的法律意義

（一）從憲法上的平等權看待“租售同權”

如果按照規范的法律意義來說，“租售同權”一詞其實并不是很準確。原因在于，在買賣合同的基礎上獲得的房屋所有權與基于租賃合同獲得的租賃權，分別屬于不同的民事權利，其性質根本不同。但是，根據中國目前租賃市場的具體情況，將租賃權與憲法上的平等權聯系起來，是這項政策最大的亮點。

我國憲法規定，公民在法律面前人人平等，并且這是我國公民的基本權利。相對應的，國家作為義務人，應當保障公民的平等權。就我國房地產市場而言，房屋的所有權和戶籍捆綁在一起，而且城市戶籍在一些公共福利方面有很大的優勢，這就不斷的導致房價上漲。而”租售同權“制度的提出，使得非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）更明確規定，承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規定的基本公共服務。這便使得承租人和房屋的所有權人在相關的基本公共服務方面享有平等的權利，也是國家保障公民平等權履行義務的體現。

（二）從民事權利角度看待“租售同權”

從民事權利角度看，租賃權屬于債權，其效力強度遠不能跟物權相比較。但是，在中國現行的法律中，存在著對承租人特殊保護的法條，如：買賣不破租賃；承租人對承租房屋享有優先購買權；在先成立的租賃權可以對抗在后的抵押權等。《征求意見稿》第 13 條第 2 款規定的承租人同等條件下的優先承租權也值得肯定。

為了更好的保護承租人的權利，《征求意見稿》第 11 條對租賃期限的問題作出了相應的規定。鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同；住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。第14 條規定出租人不得扣留押金；第15條禁止出租人擅自進入租賃住房。在現實生活中，承租人面臨最大的問題是所有權人的任意解約，驅逐承租人。第 17 條規定了解約限制，出租人只有在符合法定情形時才能解約，如承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，且未在寬限期內繳納；未經出租人同意將住房轉租或者出借給他人或擅自改變住房用途、結構等，這些事由都是承租人嚴重違約的情形。最后，它還規定了出租人違法解約驅逐承租人的公法責任。它們并非國家對承租人承擔的義務，而是國家基于特殊的社會政策考量，為出租人設定的法定義務。

三、“租售同權”的實現路徑

“租售同權”的實現路勁在總體上可以分為以下兩個層次：

第一，通過制定相關的法律規范，直接規定承租人與房屋所有權人在相應的基本公共服務方面享有平等的權利。2016 年《國務院辦公廳關于加快培育和住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）規定，非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務；廣州市賦予承租人子女獲得義務教育的權利。同時，強化承租人權利的行政保護。在現實生活中，存在很多承租人的權利被損害的情況，比如房東提前解除合同或者提高租金等，最需要注意的是“黑中介”問題的存在。行政管理部門在這方面大有可為，其中最重要的是對“黑中介”進行持續的行為監管，并建立“黑名單”制度，全面建立相關市場主體信用記錄，向社會公布租房企業和中介從業人員的信用信息，通過信息公開化遏制中介機構的各種敗德行為。

二是通過擴大房源、支持租房租賃企業的發展等措施，促進租賃市場的發展，從而擴大租賃權主體，惠及更多人群。主要通過盤活空置的存量房，使其物盡其用，緩解大城市日益增長的居住需求與住房有限的緊張關系。但是不能因為相關的政策鼓勵租賃市場的發展就采取強制出租的方式，因為這種方式將會危及所有權自由行使原則，至多通過稅收方式調節。其次是新增出租房。《意見》提出了若干有操作價值的舉措，其中最重要的是增加租賃住房的土地供應，鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應。

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（作者單位：天津工業大學）