新視角下河南省養(yǎng)老地產發(fā)展困境與抉擇探究

摘 要：近年來，河南省人口老齡化形勢嚴峻，老年群體多樣化需求增加，迫切需要養(yǎng)老地產的發(fā)展緩解養(yǎng)老壓力。與此同時，隨著市場環(huán)境的轉變，養(yǎng)老地產的形勢也在轉變。因此，文章基于新的市場環(huán)境，通過新視角分析河南省養(yǎng)老地產發(fā)展現狀，剖析河南省養(yǎng)老地產發(fā)展困境，探究河南省養(yǎng)老地產發(fā)展抉擇，以期為河南省養(yǎng)老地產的發(fā)展做出一份貢獻。

關鍵詞：老齡化；養(yǎng)老地產；運營模式

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2018）05-23-02

一、 引言

隨著我國人口老齡化形勢不斷嚴峻，近年來養(yǎng)老地產一直備受關注。根據聯(lián)合國教科組織的標準，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口占總人口的比例超過10%或者65歲以上人口占總人口的比例超過7%，則認定該國家或地區(qū)進入了社會老齡化階段。按照這個標準，我國人口年齡結構已經步入了老齡化的階段。另外，預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總人口比重提升到17.8%左右；80歲上的高齡老年人將增加到2900萬人左右，我國人口老齡化形勢正趨于嚴峻。作為擁有10788.14萬人人口的河南省，面臨的人口老齡化形勢同樣十分嚴峻。因此，2017年9月24日，河南省政府辦公廳印發(fā)《河南省人民政府辦公廳關于全面放開養(yǎng)老服務市場提升養(yǎng)老服務質量的實施意見》，要求加快推進養(yǎng)老服務業(yè)供給側結構性改革，讓廣大老年群體享受優(yōu)質養(yǎng)老服務。這為河南省養(yǎng)老地產的大發(fā)展提供了立足點。因此，文章在新視角下全面探討河南省養(yǎng)老地產發(fā)展困境與抉擇，以期為河南省養(yǎng)老地產的發(fā)展做出一份貢獻。

二、 河南省養(yǎng)老地產發(fā)展現狀

（一）市場需求量大、供給不足

河南省統(tǒng)計局數據顯示，截至2016年底，全省60周歲及以上老年人口1，534萬，占全省總人口的14.2%，占常住人口的16.1%，其中，65歲及以上人口941.8萬，占常住人口的9.9%，80歲以上高齡老人約160萬，空巢老人約600萬，失能、半失能老人250多萬。另外，近兩年，隨著人民物質文化生活水平的不斷提高，以及中等收入階層的不斷擴大，群眾對健康養(yǎng)老的需求持續(xù)增大，健康養(yǎng)老地產這一朝陽領域正呈現方興未艾的發(fā)展勢頭。而從機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的現狀看，河南省的養(yǎng)老市場明顯供給不足。截至2016年底，全省擁有各類養(yǎng)老服務機構3913家，養(yǎng)老床位49.5萬張，其中醫(yī)養(yǎng)結合型養(yǎng)老機構315家，護理型養(yǎng)老機構只有122家，護理型養(yǎng)老床位嚴重不足。此外，社區(qū)養(yǎng)老功能不全、服務能力不強的現象也普遍存在。

（二）敗多勝少

目前市場仍然是“真房產，假養(yǎng)老”的項目多，大多數房地產開發(fā)商僅僅想借養(yǎng)老地產的噱頭，進行普通住宅的買賣，快速回籠資金。例如，河南鶴壁養(yǎng)老院用地建別墅，河南鄭州“500畝五星級專業(yè)養(yǎng)老大社區(qū)”（指鄭州愛馨陽光城）公然違規(guī)對外銷售，一些養(yǎng)老機構入住率低，導致許多房源出現在二手房交易市場等等。

（三）未富先老

河南省人均可支配收入普遍不高，老年人退休金更是少之又少，經濟支付能力差。養(yǎng)老機構收費大多為每月2000元以上，高檔型養(yǎng)老機構收費更高，而河南省2017年居民人均可支配收入兩萬元左右，月均僅1680左右，經濟支付能力差，呈現出典型的“未富先老”的景象。

（四）醫(yī)療服務配套不足

河南省養(yǎng)老地產前期宣傳的各種醫(yī)療服務大多只定格在規(guī)劃圖紙上，等養(yǎng)老社區(qū)建成后，醫(yī)療服務配套與所述嚴重不符，所能提供的醫(yī)療服務有限。例如，新鄭一家養(yǎng)老機構（金秋樂園）規(guī)劃圖上的醫(yī)院最后被簡化成為向附近正規(guī)醫(yī)院申請的一個醫(yī)療急救站。除此之外，一些養(yǎng)老地產所述的醫(yī)療康健設備，最后被簡化成幾個老年運動器材。另外，各個養(yǎng)老機構所配備的老年人護理人員嚴重不足，而且其中一些護理人員未接受過系統(tǒng)性的養(yǎng)老護理培訓。養(yǎng)老機構的醫(yī)療配套服務根本無法滿足老年人文化娛樂、醫(yī)療、康復保健等方面的需求。

（五）盈利模式不成熟

養(yǎng)老地產屬于綜合性行業(yè)，需要綜合性的房地產開發(fā)與服務知識，而開發(fā)商大多只深耕普通商品房開發(fā)，缺少實際養(yǎng)老地產運營經驗，投資回報比難以確定，盈利模式不成熟，大多數養(yǎng)老機構都在虧損。例如河南省民政廳曾對舒心老年公寓、愛鑫老年公寓、晚晴山莊老年公寓進行實地調查。其中，舒心老年公寓投資400萬元左右，每月利潤不到2000元，并且是三家養(yǎng)老機構中唯一一家盈利的機構；晚晴山莊老年公寓虧損較少。這兩家老年公寓還屬經營較好的。

（六）理論研究與現實需求脫節(jié)

近幾年，雖然河南省各大房企都陸陸續(xù)續(xù)進入養(yǎng)老地產領域，但大多只是借養(yǎng)老地產“噱頭”進行普通商品房買賣。因此，深耕養(yǎng)老地產以及對養(yǎng)老地產深入研究的企業(yè)少之又少。另外，由于養(yǎng)老地產開發(fā)量少，房地產代理咨詢公司代理這類項目較少，也未針對這類項目進行重點研究。與此同時，河南省各大高校、社科院、研究所等理論研究系統(tǒng)對河南省養(yǎng)老地產研究也只處于表面，大多只是處于關注狀態(tài)，并未進行深入的理論研究。上述現象致使養(yǎng)老地產理論研究嚴重滯后，很難適應養(yǎng)老地產快速發(fā)展的需要，理論研究與現實需求脫節(jié)。

三、 河南省養(yǎng)老地產發(fā)展困境

（一）融資難

雖然國家出臺了一系列養(yǎng)老產業(yè)服務政策，支持房地產開發(fā)商、社會力量興辦養(yǎng)老機構，但養(yǎng)老地產的融資道路并沒有想象的那么順利，大多數都在融資上受挫。這是因為養(yǎng)老地產前期投入大，投資回收期長，基本上3—5年才能實現盈虧平衡，8—10年才開始逐漸盈利，資金回報率不高，這使得銀行為了提高資金收益率，不樂意貸款。所以，一些養(yǎng)老地產項目雖然與普通地產一樣通過招拍掛拿地，但卻常常因“養(yǎng)老”之名融資受挫，而通過政府劃撥方式獲得的土地，土地又不讓進行抵押融資。除此之外，我國當前對房地產行業(yè)緊縮的信貸環(huán)境，使得養(yǎng)老地產項目融資更是難上加難。這使房地產開發(fā)商、社會力量興辦養(yǎng)老地產在融資方面處于尷尬的境地。

（二）規(guī)劃設計未明確

養(yǎng)老地產的建設用地上并未明確劃分“養(yǎng)老產業(yè)用地”屬性，目前養(yǎng)老產業(yè)用地可以歸為綜合用地屬性，因為養(yǎng)老地產既有居住性質，又有商業(yè)與服務的性質。因此，以現有的用地劃分方法無法合理規(guī)劃養(yǎng)老地產用地，開發(fā)商也無法享受養(yǎng)老產業(yè)相關的用地政策優(yōu)惠，這相應增加了開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老產業(yè)的用地成本，使他們進入養(yǎng)老產業(yè)處于謹慎狀態(tài)。另外，在城市規(guī)劃指標體系中并未制定老年住宅的系列指標規(guī)范，這使得養(yǎng)老項目建設沒有標準依據。除此之外，是否建混合的養(yǎng)老社區(qū)、在哪里布局養(yǎng)老社區(qū)等問題仍未清晰；最后，養(yǎng)老地產規(guī)劃設計定位，養(yǎng)老地產受眾目標群體，與醫(yī)療服務機構如何對接，所建社區(qū)養(yǎng)老醫(yī)院的規(guī)格等市場定位仍未明確。

（三）運營模式不成熟

目前，河南省養(yǎng)老地產運營模式還未成熟，對于養(yǎng)老地產是直接銷售、長期持有或者持有+銷售等方面仍未確定。之前，河南省養(yǎng)老地產都是以直接銷售為主，快速回籠資金。目前，隨著市場環(huán)境的轉變，開發(fā)商也在做各種運營模式的嘗試。除此之外，養(yǎng)老地產的運營方面也存在各類風險，例如法律缺失、服務出現意外與服務質量、技能勞動力供應問題、運營管理問題等。

（四）相關政策細則不完善

對于養(yǎng)老地產，河南省相關政策細則仍未完善。養(yǎng)老地產屬性仍未界定清楚，在政策上缺少對養(yǎng)老地產融資、稅費上的傾斜政策，有優(yōu)惠政策的也是給予公辦或非營利性養(yǎng)老機構。因為養(yǎng)老地產固有的屬性，導致其前期投入巨大，投資收益回報緩慢，這使得其非常需要國家配套政策的大力支持。

（五）專業(yè)護理人員匱乏

目前，河南省超過250萬的老人處于失能、半失能狀態(tài)，需要不同形式的長短期護理。按老年人與護理員的比例為3∶1推算，河南省最少需要83萬名養(yǎng)老護理員，而目前，諸如老年病專業(yè)醫(yī)師、康復治療師等應該在老年社區(qū)中提供服務的合格的專業(yè)或準專業(yè)人員匱乏。

四、 河南省養(yǎng)老地產發(fā)展抉擇

（一）落實相關政策細則，加大政策扶植力度

落實相關養(yǎng)老產業(yè)政策細則，加大政策扶植力度。第一，出臺相關融資、稅費以及利率優(yōu)惠等傾斜政策，如將養(yǎng)老地產作為地方政府重點扶持項目，提供專用的融資通道、貸款優(yōu)惠，吸引開發(fā)商、社會力量進入養(yǎng)老地產開發(fā)；第二，加快完善養(yǎng)老住宅規(guī)劃設計指標規(guī)范，使養(yǎng)老地產項目有科學性指導、有標準可依。另外，為養(yǎng)老產業(yè)劃分專用的養(yǎng)老產業(yè)用地屬性，并提供相應的土地屬性特權；第三，養(yǎng)老項目的拿地方式可以根據項目的屬性采取不同的土地獲取方式，例如建高檔養(yǎng)老項目可以采取招拍掛形式獲取土地，低檔或公益性養(yǎng)老項目可以采取劃撥或協(xié)議出讓方式獲取土地；第四，地方政府可將城郊建設的小產權房收購并改建成租賃型養(yǎng)老社區(qū)，以彌補養(yǎng)老地產開發(fā)量的不足。

（二）養(yǎng)老地產運營模式多元化

針對河南省養(yǎng)老地產發(fā)展現狀，可以以中高端養(yǎng)老項目開發(fā)為主，探索運營模式，必要的時候短期可以采取先用適老住宅銷售反哺養(yǎng)老項目。另外，養(yǎng)老社區(qū)房產可采取直接銷售、長期持有、持有+銷售、會員制模式等方式靈活經營。目前，開發(fā)商可以在出讓土地上開發(fā)中高端養(yǎng)老項目，以獲取盈利，緩解資金壓力。而通過劃撥方式或協(xié)議方式獲得土地的，可以采用BOT、BT、PPP等方式吸引社會資本進入，最終通過資產證券化建立資金退出機制。除此之外，可以借鑒發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”經驗，盤活老年人的資產，提高老年人的經濟支付能力。

（三）加強老年護理人員培訓和管理標準建設

隨著養(yǎng)老需求井噴式增長，迫切需要相應的養(yǎng)老護理專業(yè)人員的供給，滿足養(yǎng)老需求。因此，醫(yī)院院校應該重點培養(yǎng)老年護理專業(yè)人才。另外，因為我國相應教育培訓和管理標準不完善，我我國應該加快建立符合我國國情的老年護理培訓和管理標準。

參考文獻：

[1]劉社.淺析河南養(yǎng)老地產發(fā)展面臨的困境與抉擇[DB/OL].2013-01-28.

[2]譚迎.淺析中國養(yǎng)老地產發(fā)展現狀及前景[J].經濟論壇，2017，（23）：136-137.

作者簡介：

鄭秋林，男，河南鹿邑縣人，河南財經政法大學房地產開發(fā)與建設管理專業(yè)學生，管理學碩士。