淺析物業企業全面預算管理的全面性

韓字智

摘要：近年來，隨著我國市場經濟的快速發展，物業企業從新興行業逐漸走向成熟，企業管理也愈發完善。作為企業管理工具之一的全面預算管理，在各種類型的企業包括物業企業得到了廣泛的應用，它的核心要素就是全面性。全面預算管理的全面性表現在以下幾個方面：完全將企業戰略貫穿始終；全員參與；時間全面覆蓋；全面反映企業經營管理活動；全過程跟蹤控制。本文對這五個特點進行了詳細的闡述。并以SK物業為例，分析了全面預算管理的全面性在應用中存在的四個問題：被弱化或忽視的非財務考評指標；部分人員片面的認知導致被動參與；企業信息化建設不夠完善；執行過程中分析控制的拖延現象。針對上述問題，擬采取以下對策加以解決：完善考評指標體系，科學設計適合本企業的考評指標；進行全員的全面預算管理基礎理論培訓，和有側重的針對不同工作崗位特點的再培訓；整合、完善信息系統，實現數據共享；嚴格分析控制制度，實行期中考核。通過采取以上措施，切實實現全面預算管理的全面性，從而促進物業企業的全面預算管理發揮充分、有效的作用，使物業企業在提供高質量服務的前提下，提高管控水平，實現企業戰略目標。

關鍵詞：全面預算管理；全面性；物業企業

物業管理雖然是新興行業，但是在我國市場經濟快速發展的背景下，人們對美好生活的需要日益增長，客觀需求使得物業企業快速走向成熟。作為企業管理工具之一的全面預算管理，已經得到了廣泛的應用，它的重要性為人們所普遍認知。在實施全面預算管理的過程中，各環節均突顯出全面性的重要。本文詳述了全面預算管理的全面性特征，并以sK物業為例，就物業企業全面預算管理的全面性應用中存在的問題及解決方法進行探討，希冀切實實現全面預算管理的全面性，促進全面預算管理發揮充分、有效的作用，進而使物業企業提高管控水平，實現企業戰略目標。

一、全面預算管理的全面性

從傳統的財務預算到如今的全面預算管理，最大的區別之一就是“全面”二字。全面性是全面預算管理的核心要素和特征。全面性是全局與個體的結合；是縱向與橫向的結合；是各個環節的關聯、銜接和循環；它應該是綜合的、多維度的。全面預算管理的全面性表現在以下五個方面：

（一）完全將企業戰略目標貫穿始終

先看一下全面預算管理的流程，見圖1：

從全面預算管理流程可以看出，全面預算管理的目的是實現企業戰略目標，戰略目標又通過全面預算管理細化到具體的工作中，使得每一項工作都具有導向性，將戰略目標貫穿始終。

戰略目標的設定具有全面性，需要對企業內外部環境進行全面考慮。對企業外部要判斷經濟形勢和國家相關政策的變化，再結合企業內部生產經營實際情況等，合理制訂本企業的戰略目標。將戰略目標細化為預算目標后，編制全面預算即是將預算目標用數字語言全面地反映出來。各預算目標之間相互銜接，層層落實到各個部門。全面預算的執行緊緊圍繞戰略目標有序展開，由全面預算分析和控制全程保駕護航，確保經營管理活動不偏離企業戰略目標。最后用以戰略為導向的考評指標考核每個部門、每個員工，評價其實際工作績效，同時確定戰略落實效果，并為下一年度目標的規劃和制定提供反饋信息。

（二）全員參與

企業能夠從事經營活動并帶來收益，離不開股東的出資、管理者的決策，員工的執行。人是企業管理中的關鍵要素。全面預算管理是企業所有部門的全體人員參與的活動，全員參與是全面性特征的重點。

全面預算管理從縱向和橫向兩個視角展示了上至企業領導下至基層員工，橫向至各個職能部門、分支機構全員參與全面預算管理的特點，并且各層級權責明確。作為一把手工程，領導層重視支持全面預算管理，高度參與此項工作，才能調動起員工主動參與的意識。由財務部門牽頭，其它部門相關人員共同進行全面預算管理的組織和日常工作，增強各部門之間的協調與配合。最終全員執行全面預算，將管理活動延伸到細枝末節，實現預算目標落地。

（三）時間全面覆蓋

全面預算管理反映的是未來特定期間的行動目標，確定這一期間是為了反映執行的結果，它是不問斷連續進行的。全面預算管理分為年度預算、半年度預算、季度預算、月度預算，企業根據自身具體情況及管理重點編制不同時段的預算。一般來說，為了與會計年度保持一致，通常編制年度預算，在此基礎上編制季度、月度預算。對于現金預算的管理，往往更加詳細地按月、周編制。工程項目預算根據項目周期編制，超過一年的，分解為各年度預算。預算的分析控制期間，以及考核周期與預算期間一致，按年度、季度、月度進行。

（四）全面反映企業經營管理活動

全面預算管理是實現戰略目標的工具和方法，因此它必須嵌入企業活動的各個領域、各個環節，不僅包括財務事項、經營行為，還包括管理活動，它全面反映了這些對象的情況。所以全面預算管理的全面性還表現在全面反映企業所有經營管理活動。全面反映的特點貫穿于全面預算管理整個過程。首先，預算目標的設定全面反映了企業的發展特征、運營狀況、資源條件。其次，預算編制用數字語言詳細闡述了預算期間企業應實施的各方面的活動。再次，由于預算目標的設定、預算編制都具有全面反映特點，那么在此引導下的預算執行和反饋過程也是具有全面反映經營管理活動的特點的。尤其是預算分析控制，對預算的執行進行監督和糾偏，更應該全面反映企業的經營管理活動，以保障預算目標的實現。

（五）全過程跟蹤控制

為保障預算目標的實現，全面預算管理就需要實施全過程的跟蹤控制。從企業內部看，全過程跟蹤控制要滲透到全面預算管理的事前、事中和事后，不斷循環往復。事前，將預算目標詳細分解到具體的活動中，使得未來每一個活動步驟都有據可依，按規定流程進行。在預算執行過程中，即事中，通過監控與對比，分析實際情況是否按預算目標進行或者偏離及其原因，采取合理方法及時解決存在的問題。其中應重點關注企業風險點和重要項目。事后對預算的執行結果進行分析總結，評價部門和個人的工作績效，反映企業預算目標實現度，預警存在的機會和風險，并為改進下一個預算年度全面預算管理工作提供依據。從企業外部看，要實時關注國家政策法規、經濟形勢、行業動態等的變化。當實際情況發生重大變化與預算目標產生差異，以致嚴重影響了全面預算管理的執行，就要及時按照規定程序申請進行預算調整。

二、物業企業全面預算管理的全面性實際應用中存在的問題

物業企業是服務性行業，屬于人員密集型產業，業務活動也比其他類型的企業更加復雜，所以對管理的要求非常高。以sK物業為例，該企業進行全面預算管理起步較早，在實際運用中也逐漸趨于成熟，但對全面預算管理的全面性在實施過程中仍存在一些需要改進的地方。

（一）被弱化、忽視的非財務考評指標

物業企業戰略發展的重點之一是高品質的服務，若評價某一期間物業服務好或差不能僅看主營業務收入一物業費收入實現了多少，還要配合全面預算考評指標的“業主滿意率”這一項非財務指標。業主滿意率指標體現了全體業主對物業服務工作的認可度，滿意率高，則未來物業費收繳率就有很大可能提高，甚至舊欠物業費回收率也會提高。反之，就要對物業服務及時進行整改。由此例看出，非財務考評指標在物業企業的考評中是非常重要的。但是sK物業在實際的考評環節中，非財務指標或者一帶而過，或者干脆不存在，導致了注重短期效益的現象出現，不能全面體現企業的戰略意圖，全過程跟蹤控制的對象也是不全面的。

（二）片面的認知導致被動參與

物業企業人員密集，眾多的從業人員自身水平差異較大，對于全面預算管理工作的理解、重視程度也各有區別。在sK物業盡管預算目標已經分解到每一個部門、每一個人，但是仍存在有把全面預算管理工作認為是個別部門的個別工作，或者片面的只看重物業費收繳工作的錯誤認知。在全面預算管理過程中，大部分工作仍是由財務部門完成，掌握著準確一手信息的物業部、多種經營部等部門被動參與，并且產生了抵觸、抱怨情緒。各部門之間協調性也較差。財務部門得不到其它部門的積極配合，不僅造成財務部門工作量增大，而且難以保證預算的及時性和準確性，全員參與也打了折扣。

（三）企業信息化建設不夠完善

物業企業業務內容復雜，除了物業管理收支，還涉及多種經營、開發商遺留甩項工程等等。僅物業費收入，各項目部（或子、分公司）根據承接項目的不同可能涉及幾百到幾萬戶，每戶繳費情況皆不相同，已繳費用的時段也不一樣。這就需要有一個完善的信息系統作支撐，提升全面預算管理的全面性的實施效果。在sK物業，除了日常文書類辦公用0A系統外，物業部門使用益點通系統，財務部門使用用友財務軟件及國資委相關軟件，人力資源部門使用EHR系統。每種軟件就其使用部門來說都是功能強健的，但是軟件之間各自為政，互不關聯。操作人員也只是熟知本部門的辦公系統，對其他系統比較陌生。工作中若要取得所需數據，仍需向有關部門反復詢問，甚至制作ExcEL表以便理解溝通，使得工作反倒變得更加繁復拖沓。

（四）執行過程中分析控制的拖延現象

全面預算管理的全面性從時間上來說是全面覆蓋的，物業企業出于管理目的劃分了不同的期間，每一個期間的工作有相應目標，并且要進行分析控制，達到全過程跟蹤監控的目的。在sK物業的工作中，往往預算的編制、下達和年終考評得到了高度重視，而執行過程中的分析和控制相比之下就有些松散，并且沒有年度中動態的考核進行警醒和激勵。造成了執行機構抱著等下次、看年底的觀念，使得機會錯失，更重要的是拖延讓已出現的偏差待到下一個分析控制期間可能已經擴大化，甚至在年底已難以挽回，常見在第四季度突擊收繳舊欠物業費或緊縮支出即是現象之一。全過程跟蹤沒有得到有效地實施，更影響了年度預算目標的實現。

三、改善物業企業全面預算管理的全面性實施現狀的對策

（一）完善考評指標體系

物業企業應根據戰略目標結合行業特點設計適合本企業的全面預算考評指標，它應包括財務指標和非財務指標，平衡二者的構成和權重，在指標體系里將它們有機的結合起來。非財務指標是不可或缺的，和財務指標同等重要，并且都要與激勵制度掛鉤。物業企業年初與各子、分公司（物業項目部）簽訂的經營責任書中應明確所有考評指標的作用和意義，在實施考評時，指標體系能全方位衡量被考評者的工作績效，為下一個預算期間經營管理工作的改進提供依據，實現預算考評承上啟下的作用。

（二）進行全員培訓

要想實現全員積極參與全面預算管理，就必須結合物業企業人員多、水平差異大的特點，首先從基礎做起，對全體人員進行全面預算管理理論知識培訓，達到所有人認識、理解全面預算管理，知曉全面性的重要。然后，根據各部門、人員不同的工作性質，有針對性的進行再培訓。比如收費人員和客服人員，他們是物業企業的一線員工，直接面對業主，然而卻并不直接參與預算的編制等工作，再培訓重點放在結合實際工作理解企業長期戰略和年度預算目標上。SK物業今年的目標之一是企業精細化管理，收費及客服人員再培訓的重點就是：精細化管理的含義，具體落實到本崗位要達到的標準以及如何操作等。當然，這一切都離不開領導層的重視支持，帶頭倡導全面預算管理理念。最終實現全員凝聚共識、主動參與，各部門溝通順暢，相互支持配合的局面。

（三）完善信息系統

隨著物業企業發展成熟，承接物業管理項目的增加，就必須要不斷加強完善信息化建設，使其能更好地適應內外部環境變化的需求，在全面預算管理工作中發揮重要作用。SK物業應將其各種信息系統進行整合、對接，在全面預算管理工作中以會計信息系統為基礎，結合其他管理系統，實現數據共享，貫穿經營管理全過程。信息系統的使用上，各部門要有專人負責并管理維護。對所有相關人員進行專業培訓，不僅了解企業的全套系統，而且夠熟練使用。最終達到各種信息能夠在企業內快速傳遞，提高全面預算管理全面性的效率和效果，保證全面反映經營管理活動的準確性，同時為全過程跟蹤控制提供有力支持。

（四）嚴格分析控制制度，實行期中考核

物業企業要加強全面預算管理過程中的分析控制，嚴格分析控制制度，甚至成為“內部法律”，提高監管機構的督促力度。根據物業企業實際情況，相關部門工作量的大小，增加設置與預算周期相匹配的期中考核，比如年度中期（第二季度末）考核。通過及時分析控制，揭示出物業企業運營中的機會和風險，保證經營管理活動緊緊圍繞目標開展。實施期中考核，明確現階段存在的差異，激發執行機構和個人改進問題、實現目標的積極主動性。

四、結語

全面預算管理在物業企業發揮著重要的作用，在實施過程中無處不彰顯全面性這一特征。全面性是全面預算管理的核心要素，也是它的優勢所在。物業企業只有做到完全將企業戰略目標貫穿始終、全員參與、時間全面覆蓋、全面反映企業經營管理活動、全過程跟蹤控制，才能切實運用全面預算管理實現戰略目標，提高企業綜合管理水平，在激烈的競爭環境中占據有利地位。

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