銷售過程中宣傳資料效力的實證分析

王欽 徐瓊 黃博

摘 要：發放商品房宣傳資料是開發商宣傳樓盤的主要方式，因宣傳資料引發的糾紛在實踐中大量存在。該類案件的爭議焦點往往是該宣傳資料內容的法律效力問題。盡管相關司法解釋對此進行了特別規定，但在司法實踐中對該條款的適用仍然存在諸多爭議。因此，筆者擬從中國裁判文書網等網站上搜集相關判決，試圖通過對浙江各地法院判決的梳理，探究浙江法院對宣傳資料效力認定的裁判思路和處理態度。

關鍵詞：商品房 宣傳資料 要約 要約邀請

中圖分類號：F724 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）07（a）-062-02

商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會公開出售的[1]，購房者往往基于開發商在宣傳資料中的說明和允諾才簽訂合同。當購房者認為實際交付的房屋與宣傳資料不符時，雙方爭議主要在于未載入商品房買賣合同的宣傳資料內容能否被視為合同內容。

對宣傳資料內容效力的規定，主要體現在《中華人民共和國合同法》第15條（下稱“《合同法》”）和最高院頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條（下稱“《解釋》”）規定。《合同法》第15條明確規定，宣傳資料原則上屬于要約邀請，但宣傳資料的內容如符合要約規定，視為要約（參見《中華人民共和國合同法》第十五條）。筆者通過分析《解釋》第3條得出，未載入商品房買賣合同的宣傳資料內容，如要被視為合同內容，必須同時符合以下三個條件：（1）描述的商品房及相關設施在開發規劃范圍之中；（2）說明和允諾是具體確定的；（3）對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響（參見《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件后用法律若干問題的解釋》第三條）。該規定對處理相關案件具有重要的指導意義，但有不足之處[2]，以致對該規定的適用存在諸多爭議。

通過上述分析，筆者認為爭議主要源于對宣傳資料內容是否具體確定，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定是否有重大影響均沒有可量化的、明確的標準。因此筆者擬通過對相關公開的裁判文書梳理，探究浙江法院對宣傳資料效力認定的裁判思路。

1 對相關裁判文書的研究

1.1 裁判文書的研究方法

考慮到裁判文書的權威性和穩定性，本文檢索裁判文書的范圍為浙江省內有關商品房宣傳資料效力認定的二審和再審判決或裁定。筆者在“中國裁判文書網”“浙江法院公開網”“無訟案例”上搜集相關裁判文書182份。經過篩選，排除了71份爭議焦點與宣傳資料的效力問題無關的裁判文書，其后筆者對111份裁判文書進行歸納形成21個裁判要旨（囿于篇幅限制未列入）。需要說明的以下幾點。

（1）囿于部分判決和裁定不在網上公布，本文選取的判決和裁定無法涵蓋浙江省法院有關商品房宣傳資料效力認定的所有案件；（2）囿于調解書不在網上公布，故本文無法涵蓋調解結案的案件；（3）部分案件屬于案情及裁判結果較為相似的集體訴訟，故筆者將該類案件的判決總結為一個裁判要旨。統計分析時作為一個計數單位進行分析。

1.2 111個案例情況概述

從分布地區上看，杭州市有30個，嘉興市有6個，寧波市有16個，溫州市有3個，湖州市有5個，臺州市有47個（大部分為集體訴訟），紹興市有4個，具有一定廣泛的地域代表性。

從分布年份上看，前述案例的審理時間在2009—2016年之間，可借以觀察到近8年來浙江各地法院對宣傳資料的認定態度的區別以及總體的傾向性。歸納出的21個裁判要旨中，僅4個裁判要旨認定宣傳資料構成要約，所占比例約為19%；相比之下，有17個裁判要旨認定宣傳資料不構成要約，所占比例約為81%。

從上述可以看出，浙江省各地法院對宣傳資料的效力認定問題，總體上保持一個謹慎的態度，一般將宣傳資料視為要約邀請，被視為要約作為例外。

2 對法院考量依據和援用情況統計分析

沿著上述研究思路，筆者通過分析裁判要旨總結出，法院一般從以下五個方面來認定宣傳資料的效力。

（1）是否針對開發規劃范圍內的房屋及相關設施。首先明確宣傳資料對規劃范圍外的周圍環境的渲染、描述等應予以除外[2]；（2）是否具體確定。具體確定要求說明和允諾不是抽象的、籠統，且不存在不同解釋的可能；（3）對合同訂立及房屋價格確定是否有重大影響。如何界定是否有重大影響是審判實踐中法官需要根據具體的事實和證據加以認定的問題；（4）遵循舉證責任的規則。如果購房者不能證明宣傳資料滿足上述構成要件，則應承擔舉證不能的不利后果；（5）是否排除自身構成要約。很多開發商不僅在宣傳資料中明確圖片與文字不構成要約，還在購房合同和補充協議中約定宣傳資料僅作為參考，屬于要約邀請。

那法院主要是從哪些方面來否定宣傳資料構成要約的呢？為研究該問題，筆者從法院認定不構成要約的裁判要旨中統計出上述考量依據的援用次數和援用比例。其中，“針對開發規劃范圍外的說明和允諾”援用了8次，比例為20%；“不具體確定”援用了11次，比例為27.5%；“難以認定對合同訂立及房屋價格確定有重大影響”援用了7次，比例為17.5%；“舉證責任的規則”援用了6次，比例為15%；“明確排除自身構成要約”援用了8次，比例為20%。

3 對如何認定宣傳資料的效力之思考

接下來筆者將逐一論述各個司法考量依據，并結合21個裁判要旨的共性和個性，嘗試總結出浙江法院對宣傳資料效力的認定思路。

3.1 如何認定說明和允諾構成具體確定

最高院民一庭編著的《商品房買賣合同司法解釋問答》中指出，要審查其說明是否有清楚明白的具體內容和事項，允諾是否有明確的標準和肯定的含義，要注意結合具體的事實加以認定[4]。筆者將上述判例匯總后分析，發現浙江各地法院在裁判思路有以下共識。

（1）如宣傳資料的表述沒有具體到可以衡量的標準，一般難以認定為具體確定；例如：有的法院認為宣傳資料描述的“超大游泳池、五星級會所”均無明確具體的衡量標準，故該項宣傳內容不足以構成合同要約（詳見溫州市中級人民法院（2015）浙溫民終字第1330號判決書）。

（2）宣傳資料中如無具體的建設面積、時間、方位、結構、型號等數字標注或文字描述的，一般難以認定為具體確定；例如：有的法院認為宣傳資料僅概括稱國際新能源市場分兩期，無具體的開發建設時間、方位、結構、面積等，不符合“說明和允諾應具體確定”的條件（詳見嘉興市中級人民法院（2015）浙嘉民終字第256號判決書）。

（3）宣傳資料如采用“約”“近”“預計”等表述，一般難以認定為具體確定；例如：有的法院認為宣傳資料用了“約”“近”等字樣，該說明和允諾并不具體確定（詳見寧波市中級人民法院（2008）甬民二（一）終第36號判決書）。

從上述三點裁判共識總結中，可以看出大多數浙江法院對具體確定的標準是要求較高的，只有模糊的描述是很難獲得法院的支持。如“貴族品質”“輕奢風格”等模糊的描述，只能被視為要約邀請；對層高、綠化面積等作出了詳細描述，如“綠化面積X平方米”則很可能被認定為具體確定。

3.2 排除宣傳資料構成要約條款的效力

上述案例中，有的開發商在宣傳資料中明確其中的圖片和文字不構成要約，有的開發商在購房合同和補充協議中明確宣傳資料為要約邀請，試圖借此排除宣傳資料構成要約的適用。在歸納的21個裁判要旨中，8個裁判要旨在判決書中引述此類條款作為否定宣傳資料構成要約的裁判依據，由此可見此類條款是有實際效果的。

此外，有的購房者主張該類條款構成格式條款并請求法院判定該類條款無效，但未獲得法院的支持。例如：有的法院認為，相關合同條款并不存在免除自己責任、加重對方責任或排除對方主要權利之情形，相關條款亦已通過加粗、加黑處理提醒原告注意，故對購房者認為相關條款系無效的格式條款的主張，不予支持（詳見寧波市中級人民法院（2015）浙甬民二終字第725號判決書）。綜上所述，排除宣傳資料構成要約條款能得到部分法院的支持。

3.3 對合同訂立及房屋價格確定是否有重大影響的認定

對“合同訂立及房屋價格確定有重大影響”的認定沒有一個明確的標準，故只能由法官依據具體的事實和證據自由裁量。浙江各地法院要求購房者提供充分的證明，除非特別明確的情形，難以認定某項因素對合同訂立及房屋價格確定具有重大影響。例如：有的法院認為，噴泉水景并非為滿足買受人購房的特定心理需求或者購房目的，一般而言，是否建有噴泉水景并不會影響到買受人購房與否的決策（詳見湖州市中級人民法院（2015）浙湖民終字第457號判決書）。

3.4 對是否屬于開發規劃范圍內的房屋及相關設施的認定

解決該問題的關鍵是如何理解開發規劃范圍和相關設施。開發規劃范圍可以規劃局批準的規劃設計圖紙為準。至于相關設施，應當包括基礎設施和配套設施，前者包括供暖、供電、供水、小區內景觀和道路、停車場等。后者則包括商品房規劃范圍內的配套設施，如商業、服務業、醫療、教育和公共交通等配套設施。

上述案例中，許多宣傳資料包含對商品房周圍設施及環境的宣傳，而部分設施是在開發規劃范圍外的，例如地鐵、學校、醫院等。浙江各地法院一般認為宣傳資料對在開發規劃范圍外的房屋及相關設施所作的說明和允諾只能認定為要約邀請，無法視為合同內容。

綜上所述，浙江各地法院裁判謹慎嚴格，思路大致是，讓購房者對宣傳資料符合《解釋》第3條的構成條件承擔的證明責任，再看宣傳資料及商品房買賣合同（包括補充協議）有無明確排除宣傳資料構成要約的文字說明，一般在無上述文字說明且宣傳資料符合《解釋》第3條的構成條件，才可能認定宣傳資料構成要約。

參考文獻

[1] 最高人民法院民事審判第一庭.關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用[M].北京：中國法制出版社， 2003.

[2] 隋彭生.論要約邀請的效力及容納規則[J].政法論壇，2004（1）.

[3] 韓延斌.關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的理解與適用[J].法律適用，2003（6）.

[4] 最高人民法院民事審判第一庭.商品房買賣合同司法解釋問答[M].北京：法律出版社，2003.