我國以房養老的可行性分析

張莎莎

摘 要：隨著我國進入加速人口老齡化的行列，老年人養老壓力不斷增大，社會養老金只能滿足退休人員的基本生活，很難進一步提高生活水平和質量，單靠養老金已經不能滿足現代社會的養老需求。如何緩解養老壓力，發展多樣化的養老形式就成為了亟待解決的問題，而以房養老作為新的養老模式也越來越受到社會各界的關注，但是中國發展以房養老可能會存在許多問題，本文就以房養老是否可行這一問題，從產權理論視角進行了分析，認為以房養老實質上是產權交易行為，能夠優化老人財產的配置。

關鍵詞：以房養老；產權交易

以房養老是指老人將自有房屋的產權進行抵押，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到 7%作為國家或地區進入老齡化社會的標準。我國早在 2001年就進入了老齡化社會，2013年底我國60周歲及以上人口占總人口的 14.9%，65周歲及以上人口占總人口的9.7%，有關專家預計，到2050年我國老齡人口將達到總人口數的三分之一，可見我國正處于加速人口老齡化的背景下。基于我國人口加速老齡化、家庭結構變化、年輕人養老壓力大、空巢老人不斷增加的背景，為了緩解老年人養老壓力，補充養老方式，我國政府也將發展以房養老模式提上日程，努力在我國早日實現以房養老制度的健康有序發展。

但要發展好以房養老模式，需解決三個關鍵問題：觀念的轉變；房產換來的資金是否足夠支付養老所需；房產處理以后老人能否安居。從目前已有的幾個試點狀況來看，均沒有取得實質性進展。故有學者認為把以房養老作為一種養老方式有一定的局限性，最早提出以房養老的孟曉蘇就認為，以房養老屬于一種小范圍的養老保險產品，更適合無直系繼承人的老人，比如失獨者和丁克家庭等。這一觀點有一定的道理，但也縮小了這一方式適用的對象；也有人認為推行以房養老有現實意義，應積極引導實施。本文試圖從產權理論視角對以房養老的可行性加以討論。

1 以房養老實質上是一種產權交易

住房作為一種商品，價格因供求力量的變化而波動，近年來伴隨著經濟增長不斷升值。根本而言，人口流入地區房產需求旺盛，房價抬升，反之則降低。我國困于人多地少的現實，房屋建筑面積不可能大范圍擴張，房地產價格的長遠走勢對養老很有利。尤其是城市中心地段、商業價值較高的房屋，土地和房屋不斷增值，但資本升值不能為老人提供他們所需要的醫療服務、生活護理、陪伴等服務，如果僅僅用來居住就造成資源的浪費。

以房養老的實質，就是以房屋置換為養老服務，是一種產權交易，主要形式是“養老房屋倒按揭”。但現實操作中存在一些問題：養老房往往在城郊，醫療設施配套不夠，“養老地產”開發不到位，限制了這種養老方式的開展。借鑒香港的“長者安居樂計劃”，廣州擬通過引入社會資本，為空巢老人建養老社區，采用產權置換的方式，讓老人在社區里享受優質的養老服務。其合理性就在于以政府的社會福利支出形式，既有利于培育養老地產的開發，又帶動養老產業鏈的完善。

2 影響以房養老開展的幾個因素

有學者指出傳統觀念根深蒂固、推行機構公信力不高、房屋評估欠科學、養老設施不完善、參與條件苛刻等，阻礙了以房養老的實施。這些問題有待今后的制度完善，以培育和開發養老服務市場。就現實而言，影響和阻礙以房養老開展的重要因素有以下幾個：

首先，房地產價格的不穩定性，承辦貸款的銀行面臨較大風險。我國城鎮發展不平衡、城鄉二元結構等成就了城市房地產市場的價格居高不下。當前房地產泡沫破滅論與城市房地產價格上漲論都不利于以房養老的推進，因為承辦房產抵押業務的銀行難以回避價格巨變的風險。產權交易面臨著很大的不確定性，交易成本偏高。

其次，產權期限問題。我國住宅用地使用權期限為70年，雖《物權法》明文規定了這類地產期滿后自動續期，但沒有出臺具體的操作規程，使金融機構、房產持有人都無法進入以房養老的市場。這些問題需盡快解決。

再次，以房養老市場的主體有失規范。政府鼓勵非營利性組織、金融機構等社會資金參與興辦養老產業，政府從土地劃撥、稅收、水電等方面給予支持。但這些參與機構是否能夠提供合格養老服務實踐中提供養老的機構無法取得老人的信任，于是老人寧可獨自居家養老。還有些地產商以養老房為名取得各種優惠支持，卻興商業地產之實，賺取高額利潤。必須盡快規范參與養老服務主體的行為，提供合格的養老服務供給。

3 政策建議

以房養老既是解決我國當前“未富先老”壓力的制度創新，也是滿足多層次的養老服務需求的重要方式。但它在我國屬于新生事物，且有悖于我國傳統的價值觀念，實踐表明這一養老方式的開展還需在政策方面予以支持。

3.1培育養老服務市場

以產業培育的思路逐漸完善制度規則，規范參與養老機構行為，在市場運營中優先扶持規范的運作組織發展壯大；培育專業化的養老服務人才，改善服務質量，支持開發養老產品；逐步完善配套制度，降低收益的不確定性，減少產權交易成本，使以房養老真正成為一個改善養老服務的重要方式，拓展養老產業的發展空間。

3.2政府、市場和社會組織等力量的協調

合理界定政府、市場與社會組織的職責邊界，激發多方力量，合力改善社會養老服務。養老所需的基本醫療和基本生活保障應由政府承擔，支持社會公益組織提供專業性和有針對性的養老服務，高收入群體的個性化養老需求由營利性的商業養老組織來滿足；同時建立評估養老服務質量的機構，促進形成公辦民營或者政府購買服務的競爭機制，優勝劣汰，鼓勵社會資金投入養老產業。

參考文獻

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