從“現(xiàn)金流量表”透視房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作和管理尤為重要，高度關(guān)注資金管理與控制，提高資金使用效率，從而保證企業(yè)利潤最大化。本文從現(xiàn)金流量表出發(fā)，分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理面臨的問題，并提出解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；現(xiàn)金流量表

一、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析

現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)分析主要包括現(xiàn)金流入量和流出量的多少以及流入流出的構(gòu)成。分析的目的是使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的使用者可以清楚地看到企業(yè)現(xiàn)金流入量的主要流入來源有哪些，主要流向是什么，以及在企業(yè)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動中各項(xiàng)現(xiàn)金的使用狀況，從“量”上可以看到房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的管理和使用是否合理。

二、現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)分析

（一）支付能力分析

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出業(yè)務(wù)主要包括支付土地出讓金及拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用、發(fā)包工程、購買商品和接收服務(wù)、經(jīng)營租賃、支付職工薪資社保、支付各種稅費(fèi)及其他各類經(jīng)營支出。只有這些必要開支能夠按時足額支付的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)才能正常經(jīng)營和生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的整體現(xiàn)金流入量必須要保證上述基本支出，再用于償還債務(wù)本息、投資等一系列活動。只有做好現(xiàn)金的支付能力分析，才能有效籌劃和調(diào)度資金，提高資金使用效率，使房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定、長足的發(fā)展。

（二）償債能力分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中會進(jìn)行各種債務(wù)融資。企業(yè)只有具有良好的償債能力才能良性運(yùn)轉(zhuǎn)，否則企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，“資金鏈”一旦斷裂，對房地產(chǎn)企業(yè)來說可能是致命的。通過現(xiàn)金流量表分析房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，最直觀的是根據(jù)企業(yè)當(dāng)期流入的現(xiàn)金加期初結(jié)存的現(xiàn)金，扣除當(dāng)期生產(chǎn)經(jīng)營必須的現(xiàn)金支出后，還有多少現(xiàn)金可以用于償還到期債務(wù)的本息。通過分析，能有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力。

（三）盈利能力分析

盈利作為一個企業(yè)的長期目標(biāo)，不僅表現(xiàn)在過去和當(dāng)期，也與未來直接掛鉤。企業(yè)的再投資能力就是未來盈利的一種保障。企業(yè)的再投資能力越強(qiáng)，說明當(dāng)期資金越充足，反之則說明企業(yè)的資金不足，不能滿足未來的生產(chǎn)經(jīng)營需求。所以，從現(xiàn)金流量表看企業(yè)的投資業(yè)務(wù)，如果一個企業(yè)有效投資能力強(qiáng)，則說明企業(yè)盈利能力強(qiáng)、資金管理得當(dāng)、潛在盈利能力看好。

三、房產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）融資困難

房地產(chǎn)企業(yè)融資困難、融資風(fēng)險(xiǎn)高除企業(yè)內(nèi)部存在問題外，主要是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的外部環(huán)境較差。一是政府對于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，地方限購等一系列政策的出臺不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資；二是在政策調(diào)控下，銀行等金融機(jī)構(gòu)加大對于房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審核和監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限、融資難度和風(fēng)險(xiǎn)加大；三是缺乏一項(xiàng)完善的機(jī)制整合房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資混亂無序。

（二）資金使用率較低

我國房地產(chǎn)企業(yè)資金使用率較低是一個普遍的問題。主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)存在多頭開戶的問題，即開立過多的資金賬戶，資金分散而資金管理沒有跟上，資金利用率低下。二是盲目投資，熱衷于鋪新攤子，占用了大量的現(xiàn)金而沒有達(dá)到預(yù)期的獲利。甚至損失嚴(yán)重，使本來就十分緊張的現(xiàn)金流雪上加霜。三是現(xiàn)金的庫存過多，而企業(yè)負(fù)債卻居高不下，需要付出大量的資金使用代價，通過負(fù)債融資而來的現(xiàn)金沒有得到有效使用，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的信用和盈利能力下降。

（三）企業(yè)高層管理人員及財(cái)務(wù)人員資金管理意識和能力有待提高

目前很多房地產(chǎn)公司的高層管理者和財(cái)務(wù)人員資金管理意識薄弱，造成企業(yè)現(xiàn)金流量管理混亂，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增大、資金調(diào)度失靈、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大、資金鏈斷裂、財(cái)務(wù)狀況惡化。房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員應(yīng)逐漸由對“利潤”的關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)Α艾F(xiàn)金流量”的關(guān)注。縱觀美的集團(tuán)強(qiáng)大、先進(jìn)的資金管理系統(tǒng)，使集團(tuán)的內(nèi)外部資金流動瞬間完成，這一系統(tǒng)的使用就源于企業(yè)管理層充分的資金管理意識。

四、提高房產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）拓寬融資渠道

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，融資是主要問題之一。因此需要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，開展與之規(guī)模相適應(yīng)的融資業(yè)務(wù)，了解自身的融資需求，結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢，拓寬融資途徑，打造多元化的融資渠道。

（二）提高資金使用率

房地產(chǎn)企業(yè)提高資金使用率的途徑多樣，調(diào)整優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)；建立專業(yè)資金管理和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)；借助信息化手段加強(qiáng)資金管理；嚴(yán)格預(yù)算管理和內(nèi)控機(jī)制；加強(qiáng)項(xiàng)目投資可行性論證和盡職調(diào)查；加強(qiáng)各項(xiàng)資產(chǎn)管理，減少損失；嚴(yán)控融資規(guī)模和融資款項(xiàng)的償付，優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使融資良性循環(huán)，保證企業(yè)健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)人員的資金管理能力

企業(yè)管理者及財(cái)務(wù)人員直接管理企業(yè)的資金，他們的注意力往往集中在“利潤”上而忽視“現(xiàn)金流量”的管理。轉(zhuǎn)變這種管理觀念，加大對“現(xiàn)金流量”的關(guān)注是企業(yè)管理的一大進(jìn)步。現(xiàn)金流量是一個企業(yè)資金管理的結(jié)果，現(xiàn)金流量表就是企業(yè)資金管理的“晴雨表”。每個管理人員和財(cái)務(wù)人員都應(yīng)該加強(qiáng)對“現(xiàn)金流量表”的重視和研究，在其中找到企業(yè)資金管理存在的問題，提高自身的管理素質(zhì)和能力。

五、結(jié)論

越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將現(xiàn)金流量分析放在公司戰(zhàn)略的地位上，成為現(xiàn)代企業(yè)重要的財(cái)務(wù)決策手段，透過現(xiàn)金流量表對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題進(jìn)行探討，在企業(yè)發(fā)展的過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳婷.房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理探析[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011，30（11）：43-45.

作者簡介：

張春霞（1977-），女，漢族，四川瀘州人，大專，中級會計(jì)師，成都合力達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理，研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理。