調控政策變遷對萬科財務的影響研究

倪陽 劉譯

摘 要：房地產宏觀調控政策是多年來熱議的話題，萬科作為我國房地產標桿性的企業，因此研究房地產調控政策變遷對其影響具有代表性意義。本文以萬科為例，探討了2014年～2017年間我國房地產調控政策變遷對于萬科財務狀況的影響，并提出相應的對策建議。

關鍵詞：宏觀調控 房地產 萬科

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）03（a）-090-02

改革開放后我國房地產市場逐漸起步，1994年《關于深化城鎮住房制度改革的決定》的頒布標志著房地產市場的正式開啟。隨之應對亞洲金融危機所帶來的沖擊，國務院出臺了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，房地產市場的改革由此開始迅速開展，房地產市場開始了蓬勃的發展。2003年，中央政府在《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中明確的指出：房地產行業已經成為我國國民經濟的重要支柱性產業。但是，伴隨著房地產行業的高速發展，局部性的投資過熱現象開始出現。為了保證我國房地產業的健康、可持續發展，中央政府開始相繼出臺了一系列宏觀調控舉措。至此，我國政府對房地產市場的宏觀調控政策登上歷史舞臺。

1 我國房地產宏觀調控政策變遷

2014年～2017年我國的房地產市場大致經歷了 化解房地產庫存階段和短期調控和建立長效機制相結合階段，相對應政府所出臺的調控政策亦分為兩個階段。

1.1 化解房地產庫存階段（2014年～2016年）

十八大后，我國經濟總體面臨較大下行壓力，進入經濟新常態。房地產市場總體呈現“總量放緩、區域分化”的格局，具體表現為主要一二線城市高房價和三四線城市高庫存的狀況同時并存。針對這一形勢，宏觀調控政策的主要目標開始聚焦在去庫存之上，房地產政策由之前的緊縮開始向寬松刺激轉變。

2014年6月，大部分原先限購的城市開始取消限購政策。9月，央行和銀監會聯合發布通知，通知要求：購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，利率下限調整為基準利率的0.7倍；對于擁有1套住房并還清貸款，購買改善性住房的家庭，適用首套房貸款政策。2015年3月，住建部、央行、銀監會聯合發文，要求：二手房營業稅免征限期由5年縮短為2年；二套房商業貸款最低首付比例降至40%；公積金貸款首套房首付比例降至20%。2016年2月，國稅總局、財政部、住建部聯合發布通知，規定：首套房（144平方米以上的）契稅由3%降至1.5%；二套房（不包括北上廣深）90平米以下的，契稅由3%降至1%，90平米以上的，由3%降至2%；購買2年以上房屋交易（不包括北上廣深）免征營業稅。同時，在2014年11月～2016年2月間，央行7次下調存貸款基準利率，多次下調存款準備金率、公積金貸款利率和中長期貸款利率，并且五年以上長貸利率降至4.9%，五年以上公積金貸款利率降至3.25%，達到歷史最低水平。

1.2 短期調控和建立長效機制相結合階段（2016年～2017年）

伴隨著經濟基本面回穩，以及2015年～2016年的房地產刺激政策所引起的一二線城市房價新一輪暴漲，刺激房地產市場以謀求穩增長的任務階段性完成。與此同時，由高房價引發金融系統性風險的可能逐漸開始凸顯。2016年7月中央政治局開始強調要“抑制資產價格泡沫”、10月開始強調要進行“防風險”。2016年12月，中央經濟工作會議強調調控政策開始從穩增長向防風險和促改革進行轉變。由此，房地產調控政策再次開始從寬松刺激刺激轉向緊縮。

2016年8月底，央行重啟14天逆回購，隨后又重啟28天逆回購，并加大MLF操作力度。9月底，19個熱點城市在不到一個月的時間內開始陸續推出了各項限貸限購的調控政策以遏制房價過快上漲。12月，中央召開經濟工作會議，強調要“促進房地產市場平穩健康發展”，首次提出要建立“長效機制”，習近平總書記提出了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”。2017年1月，央行宣布對22家金融機構開展MLF操作共2455億元，6年內首次上調政策利率。4月，住建部、國土資源部聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求：對消化周期在36個月以上的地區，停止供地；18～16個月的，減少供地。5月，住建部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，提出要建立購租并舉住房制度。

2 房地產調控政策變遷對萬科財務影響

2.1 償債能力影響

本文選取流動比率、速動比率這兩個反映短期償債能力的指標，資產負債率和產權比率這兩個反映長期償債能力的指標來討論宏觀調控政策對于償債能力的影響。根據2014年～2017年間的萬科A的年報和半年報的財務數據，我們可以發現萬科的速動比率始終維持在0.4左右，低于一般認為的0.65的房地產公司的合理水平，這說明以萬科為代表的大型房地產企業的短期償債能力始終處于一個較低水平。同時，可以看到其流動比率在寬松刺激政策下基本處于1.3左右的水平，當國家政策趨緊時，則逐漸下降到1.2左右，說明緊縮的國家調控政策會對萬科的短期償債能力產生負面影響。而在長期償債能力方面，我們發現從2016年下半年開始，萬科的資產負債率和平均產權比率都出現了一定的上升，這表明在趨緊的調控政策下，萬科的長期償債能力進一步下降，財務風險進一步上升。

2.2 盈利能力影響

我們選取了資產報酬率、總資產凈利率、凈資產收益率、 營業毛利率、運營利潤率、營業凈利率六個指標來討論萬科的盈利能力。我們可以看到，資產報酬率和總資產凈利潤率兩個指標在0.05～0.20之間震蕩，而凈資產收益率則在0～0.05之間震蕩。與此同時營業毛利率、運營利潤率與營業凈利率在2014年～2016年間都呈現出一定的下降態勢，在2016年下半年以后卻不降反升。由此可見，國家的宏觀調控政策對于萬科的盈利能力的影響并不顯著，決定萬科盈利能力的主要還是房地產市場行情。

2.3 周轉能力影響

針對萬科的周轉能力，我們選取了營業周期、 應收賬款周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率以及存貨周轉率五個指標來考察影響。我們可以發現，應收賬款周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率和存貨周轉率四個指標走勢基本相同，都在2017年上半年出現了明顯的下滑。其中流動資產周轉率、總資產周轉率和存貨周轉率三個指標在2017年6月30日分別為0.086、0.075、0.095，皆為2014年下半年以來的最低值。與之相對應，營業周期在2017年則表現為明顯的上升，達到了1915.068天，為四年來最高值。這說明國家緊縮的宏觀調控政策會對萬科的周轉能力產生負面影響，削弱其周轉能力，減慢其商品房銷售速度，增長其回籠資金的周期。

2.4 發展能力影響

主營業務收入增長率、凈利率增長率、凈資產增長率與總資產增長率是用來考察企業發展能力的指標。分析萬科這是四指標的數據，我們發現，其總資產增長率和主營業務收入增長率在緊縮的宏觀條款政策下是呈現出明顯的下降趨勢的，尤其是主營業務收入增長率，在2016年12月31日和2017年6月30日的指標在2014年以來的四年內連破新低。但與此同時，可以看到，萬科的凈資產收益率增長率和凈利潤增長率卻不減反增。這表明，一方面，緊縮的調控政策會對萬科的發展能力產生負面影響，會明顯的降低萬科的擴張速度和營業收入。另一方面，由于房價已經上漲，國家的調控政策在短時間內并不會對其盈利能力產生立竿見影的效果，前期房價上漲的紅利會讓其在一段時間內的凈利潤繼續增加。

3 對策建議

在償債能力方面，我們發現宏觀調控政策對于萬科的短期償債能力和長期償債能力都會產生負面的影響。對于短期償債能力來說，最關鍵的無疑是現金流，因此，以萬科為代表的大型房地產企業必須要重視流動資產的保有量。可以看到，萬科的流動資產常年保持在90%以上，同時其持有的貨幣資金量亦不斷增加，2017年半年報中更是破千億，這說明萬科十分注重保持自己的償付能力以應對流動性風險。這也就是為何即使在調控政策的影響下，萬科的流動比率始終處于1.2這個合理值以上。而在長期償債能力方面，房地產作為高債務結構的行業，必須擴大企業的籌資來源，降低財務杠桿，減少債務籌資以增強企業的長期償債能力。

在盈利能力方面，萬科的盈利能力對調控政策的敏感程度是有限的，更具決定性的影響是市場行情。一方面，房價在2015年開始快速上漲。另一方面國家調控后房價一直處于高位橫盤的狀態，這使得萬科的盈利能力并未在調控政策出臺后受到太大的影響。

在周轉能力方面，我們看到緊縮的房地產調控政策對于萬科的周轉能力會有顯著的影響。這就要求萬科這樣的房地產企業必須在熱點城市的優質板塊開發房地產項目。由于房地產行業開發周期長，風險較高，只有選取熱點城市的優質板塊才能保證企業能夠加快存貨周轉速度，盡快的回籠資金，增強周轉能力。

在發展能力方面，不難發現主營業務收入增長率與總資產增長率對調控政策是敏感的，雖然凈利率增長率和凈資產增長率在房地產市場價格的影響下短時間內并沒有立刻出現下降，但是在主營業務收入增長率和總資產增長率長期下降的情況下，這兩個指標的下降也只是時間問題。因此，要保證企業在緊縮政策下保證發展能力，萬科為首的房地產企業必須要改變資產結構，要加大對無形資產和輕資產的投入，注重經營項目多元化，避免完全依靠重資產發展模式，以保證企業可持續發展。

4 結語

萬科作為我國房地產行業標桿性的公司，國家宏觀調控政策變化對其財務狀況的影響是值得討論的，毫無疑問，對于其他房地產公司也是有借鑒意義的。在當下政府不斷強調“房子是用來住的不是用來炒的”并且長期堅持緊縮性調控政策的背景下，如何保證房地產企業在新時代可持續發展，是值得廣大學者研究重要的課題，對社會經濟發展具有深遠的影響。

參考文獻

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