淺談我國的房地產金融風險及應對措施

摘 要：房地產金融是切實關系到老百姓住房的一種金融類別，但由于我國針對房地產行業(yè)的法律法規(guī)尚未完善，銀行等金融機構風險處理機制落后，導致房地產金融存在較大風險，例如市場風險、政策風險、操作風險以及誠信風險。因此，我國政府應當積極分析風險現狀，盡快出臺相應的措施，本文主要通過分析房地產金融面臨的四大風險，提出了轉變住房供給的結構、完善社會信用體系、建立長效調控機制以及限制房屋投資的應對措施。

關鍵詞：房地產 金融風險 應對措施

一、房地產金融風險

（一）市場風險。盡管我國的經濟增長方式在進行轉變，但就目前來看我國依舊是靠資金的支持來促進經濟增長，這也是為什么中國有“重投資，輕消費”的風氣。自從房地產行業(yè)大熱后，各類資金大量流入該行業(yè)，從而使得供給無法平衡，房地產的價格也無法真實體現，這就導致了人民群眾不能承擔過高的房價，只能依賴金融市場，這種情況所帶來的是大量房子的空置。現在很多城市都普遍存在“鬼區(qū)”現象，即某些小區(qū)的入住率極低。房地產企業(yè)斥巨資建設小區(qū)，結果卻無人居住，資金回籠情況可想而知，而且很多房地產企業(yè)為了在圈地后能進行建設，不惜向銀行大量貸款，長此以往，將會產生泡沫經濟，2008年的經濟危機就是一個例子。

（二）政策風險。政策風險，指的是政府對房地產行業(yè)的宏觀調控所帶來的風險。目前，我國房地產行業(yè)最為突出的問題就是房價過高，這容易導致樓市出現泡沫風險，故政府有必要進行適當干預，頒布相關的法律法規(guī)來抑制房價的持續(xù)上漲，但政府的宏觀調控會對房地產行業(yè)帶來一定的風險，例如交易量下降，房地產企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂等。另外，這些法律法規(guī)存在很多漏洞，而且部分領域政策缺失，比如由于部分土地的占有權并非通過招標等方式取得，從而導致交易時只能私下簽訂合同等，這都在一定程度上提高了我國房地產金融業(yè)存在風險的概率。

（三）操作風險。我國現有的銀行制度尚待完善，相關的法律條文也不夠齊全，這就導致了銀行在提供金融時會有很多操作上的不合理，從而給房地產金融行業(yè)帶來一定的風險，例如，銀行在獲知國家發(fā)布的政策以及法律法規(guī)上存在滯后，從而無法及時調整業(yè)務，加大了風險發(fā)生的概率，而且銀行的風險處理機制無法與市場環(huán)境相契合，很多銀行的風險處理措施較為落后，這就無法有效管理房地產金融風險。

而且，我國的銀行有很強的行政性質，缺乏現代企業(yè)的運營氣息，即便進行了改制，也無法擺脫與政府的密切聯系。2016年，中國金融業(yè)發(fā)生了最嚴重的“錢荒”，銀行在應對時并非關注如何通過市場盤活流動資金，相反卻在期待央行的儲備金下調政策出臺，由此可見，中國的銀行對于政府的依賴程度連市場的變動都無法降低。如此一來，如果房地產行業(yè)有變動，我國的銀行難免會陷入困境，無法有效應對。

（四）誠信風險。我國的社會信用體系一直是處于不完善的狀態(tài)。銀行該如何客觀地評判貸款人是否具有償還能力，該如何避免盲目貸款的問題出現，是目前亟待解決的，銀行的信用風險是絕不能忽視的。

二、應對措施

（一）轉變住房供給結構。目前，我國住房供給存在一大問題，即高檔房屋供過于求，而普通商品房和一般的保障性房屋供不應求，這導致了想買房的人卻買不起的情況大量存在于現實生活中。因此，優(yōu)化住房供給結構勢在必行：首先，需要對住房提供的總量進行一定的限制，避免大量“鬼區(qū)”的出現；其次，大力發(fā)展普通商品房的開發(fā)，將商品房、經濟適用房以及廉租房作為我國住房供給體系的主體，而非高檔房屋；最后，為了有效緩解房價的持續(xù)上漲，房屋的供給不足等問題，我國有必要調整二手房和房屋租賃市場，使得住房的市場秩序保持良好狀態(tài)。

（二）完善社會信用體系。為了能夠實時了解貸款人的資金流向以及更客觀地判斷貸款人的信用等級，銀行有必要建立一套完善的信用評分系統，這樣銀行在個人或是企業(yè)進行購房貸款時，有一個初步判斷該借款人是否具有承擔風險的能力。另外，我國可以借鑒國外的抵押保險制度，這可以使銀行在提供金融業(yè)務過程中操作合理，從而有效避免部分風險。

（三）建立政府的長效調控機制。近十年來，政府一直在為抑制房價的上漲而努力，出臺了一系列的房價調控政策，但是卻始終未從深層次上來改善房地產行業(yè)環(huán)境，反而“越調越高”，這主要是政府的長效調控機制的缺失。故筆者認為，政府應當改變“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的現行政策實施手段，而應當在深化房地產體制改革的基礎上，增加土地的供應以及大力發(fā)展商品房、保障房等，要避免過度干預，防止房地產行業(yè)對于政府過于依賴，要不斷引導市場去調整房地產行業(yè)。

（四）限制房屋投資。前文筆者提到，由于房價的不斷上漲，“炒房”的熱度也遲遲未消退，大量的資金不斷涌入房地產市場，這使得真正需要房子的人“買不到房，買不起房”。故政府有必要通過限制房屋的投資，來穩(wěn)定我國的房價，例如中央銀行在購房者購買第一套、第二套以及第n套房時，應當制定不同的信貸政策，通過不斷提高首付比例以及貸款利率的方式來限制投資，而且對于部分購房需求極高的城市，應當采取購買多套房屋不貸款的措施。同時，除了限制房屋貸款之外，政府還可以通過收取房屋空置稅、提高物業(yè)稅等方式來加大“炒房”者的養(yǎng)房成本。

三、結束語

住房以及房地產問題由于其關系到社會公眾的切實利益，歷來都是社會的熱點問題。從2008年的金融危機開始，我國的經濟呈下滑趨勢，房地產行業(yè)也受到了極大的影響，隨之帶來的是各種金融風險，例如市場風險、政策風險、操作風險以及誠信風險。房地產作為我國的國民經濟支柱產業(yè)，其市場的穩(wěn)定極為關鍵，故防范房地產金融風險迫在眉睫，筆者在本文提出了轉變住房供給的結構、完善社會信用體系、建立長效調控機制以及限制房屋投資的應對措施，從以上幾個方面入手，能夠在一定程度上防止房地產金融風險的發(fā)生，維持房地產市場的良好秩序。

作者簡介：張翔（1996年6月10日—），性別：男，籍貫：山東省德州市。華東政法大學，研究方向：邊防管理方向。