關于房地產企業會計核算重難點問題的幾點思考

姜媛

摘要：隨著社會公眾日益增長的美好生活的需要，對房地產不再是傳統的住宅需求，而是提出休閑度假、商業購物等等綜合性的需求，對房地產企業來說即將迎來高速發展時期，而且其產業將會集土地開發、房屋建設、商業地產、銷售等融為一體，從而給房地產企業的會計核算帶來一定的難度。為了能夠保障房地產企業的經濟效益，必須要對會計核算當中的重點、難點等問題進行系統化梳理，從而能夠提升會計核算的效率。文章將會在分析房地產企業會計核算的重點、難點的基礎上，提出優化對策，幫助提升房地產企業會計核算的有效性。

關鍵詞：房地產企業；會計核算；重難點問題

房地產行業屬于高投入、高風險的行業，首先從房地產企業的風險規避方面來看，房地產企業的投資數額、規模等較大，而且涉及到土地、建設、銷售等多個會計核算環節，而會計核算繁冗復雜能夠引起整個房地產企業的連鎖反應，因此會計核算的重要性就體現出來了；其次從企業利潤角度來看，當下的房地產市場競爭十分激烈，房屋庫存量較高，存量資產不易盤活，通過有效的會計核算提升房地產企業財務管理效率，降低企業成本，為房地產企業拓寬利潤空間等等。加深對房地產企業會計核算的重點、難點問題研究是十分有意義的。

一、房地產企業會計核算的重點與難點

（一）房地產企業會計核算的重點分析

首先，房地產企業其涉及到的業務類別繁冗復雜，而且相關業務牽涉到的稅種也十分多，諸如增值稅、所得稅、房產稅、土地增值稅等等，各種不同的稅種其計稅規則、時間以及會計核算方式都各有不同，給房地產企業會計核算工作造成極大的難度，需要會計核算人員能夠在會計核算的同時重視稅務籌劃問題，將房地產企業所面臨的稅務風險降到最低。

其次，2016年5月1日起全國范圍內全面實行“營改增”試點，作為試點納稅人的房地產企業對會計核算提出了更高的要求，因此“營改增”下會計核算工作的轉變自然是重點內容。主要是對于新老項目的認定以及老項目的會計核算方式的選擇。對于“營改增”改革前的老項目，可以選擇簡易計稅方式進行會計核算，直接計入“應交稅費——應交增值稅”科目，不設三欄明細科目。而對于“營改增”改革后的新項目則統一根據新的增值稅會計核算原則完成會計核算工作。

最后就是房地產企業會計核算人才綜合素質的提升，會計核算工作是專業性極強的工作，而且加上房地產企業的繁冗復雜性，其會計核算業務繁冗復雜，對會計核算人員來說是極大的挑戰。但是目前房地產企業的會計核算人員缺乏創新性，不利于綜合素質的提升，多數都是根據會計準則完成基本工作，但是對于管理會計等新型的財務管理工具缺乏了解，以至于房地產企業在會計核算時不能夠運用管理會計等先進管理方式所提供的參考資料；還有就是會計核算工作人員不重視會計核算工作，對于會計核算工作更多的是將其作為任務完成，并沒有通過會計核算工作挖掘出房地產企業財務管理上存在的問題。

（二）房地產企業會計核算難點分析

首先，房地產企業的會計核算機制與平臺搭建是難點。由于房地產企業大小不一，規模不同，不同的房地產企業所需要的會計核算規模與平臺都是不一樣的。因此對財務人員在項目剛剛開始就提出了必須要制定具有大局觀的綜合可行性研究報告，一定要將項目成本核算、當地稅務監管等各方面因素進行綜合性考慮。但是這對財務人員的綜合素質提出更高的要求，而財務人員的綜合素質提升需要大量的經驗作為基礎，需要房地產企業花費大量資源進行解決。而且房地產企業在進行會計核算機制、會計核算平臺的搭建上更多的是依賴財務部門，財務部門的資源有限，很難將資源傾斜在會計核算的機制、平臺建設上，對于房地產企業的會計核算發展是極為不利的。

其次，核算業務繁冗復雜，加大難度。當下的房地產企業并不只是從事簡單的房屋建設與銷售，通常還需要涵蓋負責房屋配套設施建設與裝修設計等方面的綜合性業務，自然就增加了房地產企業會計核算的類別難度。另外，房地產企業的各個項目的完成周期是十分長的，也對會計核算的整個完成周期產生影響。當會計核算的周期延長后會將房地產企業的稅務籌劃、財務資金配置等部署打亂，從而會影響到整個房地產企業的發展，會計核算業務的繁冗復雜以及時間跨度長是房地產企業進行會計核算的難點。

最后，房地產企業的成本核算難度大。會計核算的項目逐漸增加，在進行核算對象的確定時就需要耗費較長的時間，在核算對象的鑒定方面存在難度；另外成本費用的分攤缺乏科學性，并沒有對其分攤進行明確的規定；最后就是在分期項目的成本分攤上需要會計核算人員能夠對項目進行周期劃分，而且這樣的劃分對于財務人員來說是極大的挑戰。而且會計核算工作人員的綜合素質提升也是極大的難點，房地產企業通常不會重視對于會計核算人員綜合素質的提升，基本上是依靠其主觀能動性來進行自我提升，從而使得會計核算人員缺乏綜合素質提升的積極性，不利于房地產企業復雜成本會計核算業務工作的展開。綜上所述，房地產企業的會計核算難點主要集中在平臺搭建、業務復雜等方面。

二、房地產企業會計核算的優化策略

（一）房地產企業會計核算重點的優化策略

首先，對于稅務風險的防范，必須要加強企業財務人員和稅務機關人員的交流溝通，對于當下的稅務政策、與房地產企業相關的政策等進行及時的了解掌握，一定要在核算范圍內進行會計核算工作，避免違規操作。還有就是需要做好稅務籌劃工作，一定要結合國家的相關稅務優惠政策，結合“營改增”新的改革方案進行合理避稅。同時提升財務人員的風險防范意識，提升會計核算工作人員的積極性，要細致的完成各項核算工作，降低人為操作風險的出現。其次對于“營改增”改革后，新老房地產項目的會計核算一定要根據其界限完成相應的會計核算工作。

其次，加強房地產企業會計核算人才綜合素質的提升，房地產企業一定要重視會計核算人才的培養，積極的進行會計核算業務培訓與提升，同時要加強其與優秀的房地產企業會計核算人才的交流。其可以憑借房地產企業的資源將會計核算工作人員外派到其他優秀的房地產企業進行學習，學習其先進的會計核算技術、經驗等等，從而結合自身房地產企業會計核算工作的特點，最終形成房地產企業獨有的會計核算模式，不僅提升了會計核算人員的綜合素質，同時也提升了會計核算工作的效率。

（二）房地產企業會計核算的難點的優化策略

首先，房地產企業在進行會計核算體系的選擇與構建平臺時，一定要從戰略的角度進行考慮，尤其是針對大型房產開發，通常都要盡可能的選擇成立多個子公司的核算機制，而且由于子公司作為獨立的法人資格，其通常是能夠作為獨立的融資主體，同時具備簽訂合約，獨立核算的權利，因此通過構建子公司能夠擴大融資規模，將核算主體、財務風險、稅務范疇等都進行明確的劃分，還能夠將房地產企業的風險進行降低。運用子公司核算體系，能夠將項目進行分期滾動開發，能夠依據規模大小，盡最大的可能在一個賬套內進行分期核算。不僅僅只是有利于非直接費用歸集與分配，同時由于進行滾動開發，能夠使得后面投入的項目其前期不會耗費太大的資源，也能夠達到降低稅負的目的。

其次，對于核算業務以及周期長的難點，一要對房地產企業的各個業務進行合適的分類，依據各個業務的類別對其進行會計核算；二要將會計科目進行優化，依據國家不斷出臺的會計政策及時地對房地產企業的會計核算科目進行更新，同時充分的結合房地產企業自身業務的特征進行二、三級科目的優化，使得房地產企業的會計核算業務更加清晰；三就是要加強資源利用，對于其周期長一定要更加注重資源的配置利用，才能夠在其漫長的周期內提升資金周轉率等等。

三、結語

總而言之，房地產企業的會計核算工作是財務管理中的重要部分，財務管理部門一定對其進行重視，并且進行適當的資源傾斜，才能夠保證房地產企業的會計核算重點、難點問題得以解決。同時隨著房地產企業規模的不斷擴張應該成立專職的會計核算小組，針對房地產企業的會計核算工作完成相應的工作，能夠提升整個房地產企業會計核算工作的效率，從而推動房地產企業的發展。

參考文獻：

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[3]肖靜.房地產開發企業會計核算的難點和重點探討[J].財經界（學術版），2015（14）.

（作者單位：江門富港投資有限公司）