淺析“營改增”后房地產企業增值稅的稅收籌劃

童鵑

摘要：自2016年5月1日起，全面推開“營改增”，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業。“營改增”稅收措施能起到減輕企業稅收負擔作用，有效規避重復征稅現象。但由于房地產行業性質特殊，若不進行合理的增值稅稅收籌劃，“營改增”后房地產企業稅負可能不減反增。增值稅相對于過去的營業稅更加錯綜復雜，對企業的整體管理水平及會計核算都有更加嚴格的要求，房地產企業對增值稅進行合理籌劃勢在必行。文章主要闡述了房地產企業增值稅稅收籌劃的意義，指出房地產企業增值稅稅收籌劃存在的問題，提出了加強房地產企業增值稅稅收籌劃的建議。

關鍵詞：“營改增”；房地產行業；增值稅；稅收籌劃

一、房地產企業增值稅稅收籌劃的意義

（一）有利于提高企業整體管理水平，提高企業競爭力

房地產企業對增值稅進行合理的籌劃，有利于對企業全員進行增值稅稅法知識的普及，加強全員稅收籌劃意識。當企業全員有較好的稅收籌劃意識時，增值稅稅收籌劃方案將成為企業稅務管理的風向標，引導企業的一切經營活動在遵循增值稅籌劃方案及稅法允許范圍內合理有序的進行，促進企業的規范化管理，從而提高房地產企業的競爭力。

（二）有利于降低企業稅收成本，提高利潤空間

增值稅稅收籌劃可以減少納稅人的稅收成本，企業通過對增值稅的合理籌劃，不僅能有效避免多繳或重復繳納增值稅及附加稅，而且能防止納稅人因違反稅法而多繳納稅款及罰款的情形，降低企業稅收成本，減少企業資金的流出，提高利潤空間。

（三）有利于降低企業的經營風險

房地產企業由營業稅過渡到增值稅，從核算方法及計稅基礎都有所不同，在增值稅籌劃過程中，財務人員通過各種途徑學習增值稅相關知識，更加準確的理解增值稅稅收政策，避免觸碰稅法紅線，從而大大降低了企業的經營風險、保持良好的納稅信用、維護企業的社會聲譽，使企業更好的適應新的納稅環境。

二、房地產企業增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）房地產企業觀念未及時更新，墨守成規

自實施“營改增”以來，很多企業稅收觀念并未跟上稅法更新的步伐，經營方式上還是墨守成規，對稅收改革抱著僥幸心理。特別是一些稅收風險意識薄弱的企業高管，他們誤將偷稅漏稅理解為稅務籌劃。然而，當稅務機關對企業進行稽查時，才意識到在稅法面前，該繳的還得繳，該罰的還得罰，到最后不但要全額繳稅，而且還面臨罰款及滯納金的雙重處罰。

此外，在許多企業高管及其他部門人員的觀念里，稅的事都是財務部的事，與業務部門無關。有些企業合同評審流程不完善，在財務部門不知情的情況下簽訂各類合同，合同評審流程中無財務部門參與。合同簽訂后才意識到合同條款對企業的稅收不利，可此時財務部門也無法改變事實。

（二）財務人員對增值稅相關政策了解不夠透徹，缺乏稅收籌劃經驗

要做好增值稅的稅收籌劃工作，財務人員必須對增值稅相關政策了解得非常透徹，而房地產行業一直以來都是繳納營業稅，未涉及過增值稅，財務人員缺乏增值稅理論知識和實際操作經驗。房地產行業又不同于其他行業，其投資周期長，經濟業務繁多，財務人員對增值稅相關政策的吸收和消化需要一個過程，這對財務人員來說也是一個非常大的挑戰。

（三）進項發票獲取有困難

房地產企業在“營改增”后，有相當一部分經濟業務無法取得增值稅專用發票。房地產企業上游供應商繁多，大多是規模較小的企業甚至個人，比如從農民手里購得的磚瓦砂石幾乎開不了發票，施工隊也無法開具增值稅專用發票。

其次，稅法規定不能抵扣的項目也無法取得增值稅專用發票，如支付給被拆遷人的拆遷補償費用、支付給農民或村委會的青苗補償費用、貸款利息、差旅費等都無法取得增值稅專用發票。

（四）缺乏與稅務機關有效溝通

企業財務人員極少與稅務機關打交道，如今很多辦稅業務都可以通過網絡完成，企業財務人員與稅務機關的交流變得越來越少，導致稅企關系緊張，財務人員無法及時從當地稅務機關了解到最新稅收政策，導致增值稅的籌劃效果有失偏頗。

三、加強房地企業增值稅稅收籌劃的建議

（一）摒棄舊觀念，及時了解最新政策，加強培訓工作

首先，房地產企業高管不應迷戀過去的經營模式，應盡快適應新的納稅環境。“金稅三期”上線后，稅收信息更加公開透明，稅收分析比對更加高效便捷，能有效約束稅務機關規范稅收執法和管理行為，減少稅收執法的隨意性。房地產企業繼續使用老一套的經營理念是行不通的。企業高管應大力支持財務相關人員稅收新政的培訓工作，只有財務人員的稅收觀念與時俱進，企業的稅收籌劃工作才能得以有效的開展，有據可依的稅收籌劃方案才能使財務收益最大化。

其次，業務部門簽訂的合同決定了企業的稅負，合同決定業務流程，業務流程決定稅收。合同中的涉稅評審是降低企業稅收成本及風險的源頭所在。房地產企業應建立科學完善的合同評審體系，重視日常合同簽訂環節的稅收審核工作，在充分考慮稅收風險的前提下簽訂各項合同，避免被短期利益蒙閉雙眼，造成更大的稅收成本，得不償失。

（二）尋覓適合企業的增值稅籌劃方法

1.計稅方式的選擇

一般納稅人企業老項目可選擇按5%征收率簡易征收或按11%稅率一般計稅，房地產企業應根據企業的實際情況進行選擇。

在“營改增”實施前，房地產企業取得該項目合法土地憑證金額較小，又已大量簽訂合同且未與供應商約定開具增值稅專用發票的，此類企業增值稅可抵扣憑證較少，可選擇向稅局備案按5%稅率進行簡易征收。

在“營改增”實施前，房地產企業取得土地成本較大且有省級以上（含省級）財政部門監制的財政票據的，大量合同尚未簽訂且取得增值稅專用發票可能性較大的，此類企業能取得大量可抵扣憑證，可選擇按11%稅率進行一般納稅人計稅。

2.付款方式的選擇

房地產行業開發周期長，一般在開發中期才會實現收入，確認收入后方可抵扣進項稅額。房地產企業與供應商簽訂合同時在價格差異不大的情況下（價差可與企業融資成本進行比較），盡量將付款期限往后延。在有收入的同時取得進項發票，一是可以及時抵扣進項稅額，降低應繳納增值稅及附加稅費；二是能充分利用供應商提供的“無息貸款”，有效釋放企業的資金壓力。

3.供應商的選擇

房地產企業在“營改增”后應盡量選擇與一般納稅人供應商合作，一般納稅人供應商可提供增值稅專用發票，小規模企業只可提供增值稅普通發票，小規模企業雖可代開專用發票，但稅率較低，可抵扣金額少。當然，在選擇供應商時也應充分進行比較，如小規模企業價格優勢非常明顯，優惠力度大于可抵扣進項稅額時，企業可選擇與小規模企業合作，但要求供應商至稅局代開增值稅專用發票，以獲得部分可抵扣進項稅額。

4.增加精裝房比例

精裝房集環保、省心、可貸款等優點于一身，受到越來越多人的青睞。房地產企業可選擇增加精裝房比例。精裝房產生的裝飾材料、家具、潔具、燈具等可取得專用發票，抵扣進項稅額的同時也可以增加土地增值稅的可抵扣項目，達到同時節約增值稅及土地增值稅的效果。

5.合理利用“甲供材”

根據稅法規定，增值稅實行誰購買誰抵扣原則。房地產企業在簽訂建安合同時可選擇“甲供材”方式，以獲得更多的進項稅額，達到降低稅負的目的。選擇“甲供材”前必須綜合考慮多方面因素，比如，房地產企業是否有足夠的采購管理及倉儲管理能力，運輸成本及倉儲等綜合成本稀釋“甲供材”方式財務收益的程度？采取“甲供材”方式后，乙方是否會提高合同定價？房地產企業需與乙方共同協商制定有利于雙方稅收利益的方案，綜合考慮，擇優選擇。

（三）做好前期規劃，盡量取得增值稅專用發票

首先，“營改增”后房地產企業應選擇優質的供應商或督促一些小供應商申請成為一般納稅人，在供應商的選擇上進行優勝劣汰，盡量取得增值稅專用發票進行抵扣。

其次，對于稅法規定不得開具增值稅專用發票的經濟業務，房地產企業可進行一定的前期規劃。如拆遷補償款，根據相關規定，房地產企業支付的土地價款可作為銷售額的扣減部分，房地產企業若將發生的拆遷補償費支付給政府，就屬于土地價款的一部分，可取得財政收據，直接抵減收入。若將拆遷補償款直接支付給被拆遷人個人，則不可抵減收入，也不能抵扣進項稅。

（四）積極與稅務機關互動

首先，房地產財務人員應多參加稅務機關舉辦的宣傳活動及培訓，這些活動往往會宣傳一些最新的稅收法規及政策導向，財務人員參加此類活動不應只流于形式，而是通過這些培訓活動尋找增值稅稅收籌劃的切入點。

其次，房地產財務人員應主動與稅務機關溝通，與稅務機關建立良好的稅企關系而不是對立關系。在增值稅籌劃過程中可尋求稅務機關幫助，了解最新稅收政策及地方慣例，為增值稅的稅收籌劃增磚添瓦。

四、結語

房地產企業增值稅稅收籌劃有利于提高企業的管理水平、增加企業的利潤空間、提高企業的競爭力，對企業的可持續發展有著積極的意義。增值稅稅收籌劃錯綜復雜，只有房地產企業對增值稅稅收籌劃工作高度重視，從上到下灌輸稅收籌劃意識，上下一心，群策群力，增值稅的籌劃工作才能得以順利開展并取得可觀的成果。

參考文獻：

[1]包燕金.探討“營改增”后房地產企業增值稅籌劃[J].財務管理，2016（08）.

[2]甘琪.“營改增”背景下房地產企業增值稅納稅籌劃[J].財經論壇，2016（12）.

（作者單位：惠州市德威集團有限公司）