多地出臺(tái)“搖號(hào)購房”措施能否實(shí)現(xiàn)公平選房？

新華

近期，3月份宣布“搖號(hào)購房”的武漢、杭州、西安等城市，開始推出搖號(hào)項(xiàng)目。記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安等7座一二線熱點(diǎn)城市陸續(xù)公布“搖號(hào)購房”通知。買房為什么要搖號(hào)？實(shí)施“搖號(hào)購房”后效果怎樣？能否實(shí)現(xiàn)公平選房？記者近日在成都、西安、武漢、長(zhǎng)沙等地展開了調(diào)查。

庫存下降“新市民”進(jìn)入，熱門區(qū)域現(xiàn)供應(yīng)“短缺”

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐分析認(rèn)為，這些實(shí)行“搖號(hào)購房”的城市都是人口凈流入城市，且當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)都出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求局面，特別是熱門區(qū)域。

去年11月，成都實(shí)施搖號(hào)購房。記者走訪多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，在成都主城區(qū)和城南的熱門區(qū)域，項(xiàng)目的搖號(hào)中簽率偏低，部分樓盤比如招商中央華城、中鐵建西派城等樓盤中簽率僅為個(gè)位數(shù)，其中招商中央華城普通房源416套，參與搖號(hào)人數(shù)近4.4萬人，中簽率約為1%。郊區(qū)項(xiàng)目中簽率則大很多，30%、50%左右的項(xiàng)目都有。

“新市民”的增多，是導(dǎo)致住房短期供應(yīng)緊張的原因之一。3月30日晚，西安市下發(fā)公證搖號(hào)通知。西安市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)交易比較活躍，部分區(qū)域的項(xiàng)目出現(xiàn)了供應(yīng)短缺的情況。據(jù)公安部門數(shù)據(jù)，今年第一季度，西安市外遷入共計(jì)24萬余人，人口機(jī)械增長(zhǎng)是2017年同期的11.5倍。

成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年從省外流入成都的常住人口達(dá)到46.6萬人。

而與此同時(shí)，全國(guó)去庫存“戰(zhàn)役”效果明顯。易居研究院4月3日數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，全國(guó)百城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫存規(guī)模回落到了5年前水平，其中杭州庫存同比上年下滑48%。從去化周期來看，3月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.5個(gè)月。

住建部在去年4月發(fā)文要求去化周期在12至6個(gè)月的城市，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。易居研究院認(rèn)為，目前大多數(shù)一二線熱點(diǎn)城市普遍面臨新增住宅用地供應(yīng)不足的局面。

信息不對(duì)稱，部分區(qū)域存在人為制造銷售緊張氣氛問題

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，出臺(tái)新房“搖號(hào)購房”政策的城市，部分區(qū)域存在人為制造銷售緊張氣氛的問題，部分樓盤還存在歧視性售房現(xiàn)象，這也是政府出臺(tái)公證搖號(hào)政策的一個(gè)重要原因。

西安市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近期西安部分區(qū)域存在開發(fā)商設(shè)置全款優(yōu)先、捆綁銷售、捂盤惜售以及故意營(yíng)造緊張氣氛等現(xiàn)象。部分房地產(chǎn)中介、開發(fā)商通過各種渠道發(fā)布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房?jī)r(jià)將漲到三萬”等渲染氣氛的廣告語誤導(dǎo)購房者。

去年11月成都發(fā)布“搖號(hào)購房”政策前，記者走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，部分樓盤不接受貸款，全款的購房者還得托關(guān)系，持有首付的剛需購房者買房無門。

有熱門項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)際開盤時(shí)間未向社會(huì)公布便已被“關(guān)系戶”搶購一空，有的售后房源又被中介機(jī)構(gòu)加價(jià)數(shù)十萬元對(duì)外銷售。有些項(xiàng)目捆綁搭售車位，掛牌價(jià)外收費(fèi)不少。

此外，據(jù)記者調(diào)查，一些搖號(hào)城市投資購房需求依然旺盛，記者隨機(jī)訪問到多位意向登記者為非首套置業(yè)。

3月31日下午，西安市房管局對(duì)42家在售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，要求各企業(yè)不得故意延緩項(xiàng)目上市時(shí)間，不得散布、傳播謠言或以房源緊俏、內(nèi)部預(yù)留、后期漲價(jià)等方式營(yíng)造緊張氣氛。北京、四川等地陸續(xù)出臺(tái)了重點(diǎn)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售環(huán)節(jié)的舉措。

銷售亂象有所遏制，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)需加快。成都、長(zhǎng)沙等地實(shí)施“搖號(hào)購房”政策已逾半年，效果如何？記者近期走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，政策效果開始顯現(xiàn)，亂加價(jià)、托關(guān)系買房等市場(chǎng)亂象有所遏制。

在成都工作的大學(xué)生吳蕭蕭去年看上3個(gè)樓盤都沒有買到。“有一個(gè)就沒通知開盤，還有兩個(gè)不是要找關(guān)系就是要全款。”吳蕭蕭無奈地告訴記者。搖號(hào)政策出臺(tái)后，他選擇了3個(gè)樓盤去搖號(hào)，終于搖中了。

“搖號(hào)購房在規(guī)范新房市場(chǎng)的同時(shí)，能最大限度確保購房者公平買房。”劉璐表示，多個(gè)城市的搖號(hào)細(xì)則明確，全款支付的購房者不得被特殊對(duì)待，開發(fā)商不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價(jià)外收費(fèi)等不利于購房人的登記條件。

為了保證“剛需優(yōu)先”，3月份，武漢、成都、長(zhǎng)沙陸續(xù)推出城市搖號(hào)購房的“升級(jí)版”，篩選出剛需個(gè)人（家庭）進(jìn)行優(yōu)先搖號(hào)，增加中簽概率。

3月28日起，長(zhǎng)沙實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策的商品住房項(xiàng)目、144平方米以下的普通商品住房為首套剛需群體開辟購房“綠色通道”，優(yōu)先搖號(hào)。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，人才落戶政策疊加投資需求，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域商品房供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)失衡，建議加快項(xiàng)目預(yù)售證審批速度，同時(shí)增加住宅用地供應(yīng)。專家指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)加快建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，滿足多層次的住房需求。