從加油站租賃合同糾紛案淺析加油站轉租經營中的合同履行風險

摘 要 加油站是成品油銷售企業運營的根本，加油站網絡是否穩定關系到成品油銷售企業的生存與發展。近年來由于安全、環保等方面的特殊考慮，在北京、上海等特大城市，新建加油站受到嚴格控制，企業收購加油站又受土地性質、企業性質等多方因素限制少有實行，故加油站整體租賃成為當前取得加油站經營權的一種普遍形式。但加油站租賃一般期限較長、租金較高，許可手續變更復雜，隨市場環境變化發生糾紛的風險較大，企業需謹慎面對、妥善處理。下面就通過一個案例，分析一下加油站租賃經營特別是轉租經營中的法律風險和糾紛處理過程中的應對措施及改進建議。

關鍵詞 加油站 租賃合同 責任 應對措施

作者簡介：唐曉璞，中國石油天然氣股份有限公司北京銷售分公司，經濟師，法律事務高級主管，研究方向：民商法學。

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.139

一、基本案情

（一）案件事實經過

2001年4月14日，B公司與A石油公司簽訂《租賃合同》，將其承包經營的D加油站租賃給A石油公司，租期30年，租金1700萬元。合同簽訂后，B公司依約將加油站改造后交付A石油公司，A石油公司依約支付了全部租金，并開始經營加油站。

2012年3月13日，B公司向A石油公司出具《關于終止《租賃合同》的通知》，稱其與加油站業主C合作社的《承包經營合同》已解除，要求終止雙方簽訂的租賃合同。2012年3月19日，C合作社對加油站斷電，并搶占了加油站。經協商未果，2012年5月21日，A石油公司向北京仲裁委員會申請仲裁，請求B公司返還未經營期間租金及利息，賠償可得利益損失及改造損失共計8609萬元。2012年6月15日，B公司向北京仲裁委員會提出仲裁反請求，請求A石油公司賠償可得利益損失及利息損失956萬元并立刻交還加油站證照、印章等法律文件。

（二）案件類型

企業租賃經營合同糾紛。

（三）雙方爭議事項、各方觀點及案件審理情況

爭議事項：租賃合同的解除雙方是否存在過錯，是否構成違約，應否承擔違約責任。

A石油公司觀點：B公司與C合作社惡意串通，簽訂解除承包合同的協議，導致A石油公司與B公司之間的租賃合同無法履行，B公司構成根本違約，應賠償A公司全部損失。

B公司觀點：租賃合同終止是A石油公司自身原因造成，不應承擔賠償責任，A石油公司還應賠償給B公司造成的損失。

仲裁庭觀點：租賃合同解除系B公司違約導致應承擔違約責任。

裁決結果：B公司返還A石油公司租金1080萬元，賠償A石油公司截至2014年4月10日的利息損失658萬元，支付自2014年4月11日起至付清之日止的利息；賠償可得利益損失400萬元、改造損失95萬元。

二、案件評析

本案租賃經營的加油站系租自承包經營的承包人，租賃合同因承包合同終止而無法繼續履行。爭議的焦點是誰應為租賃合同不能繼續履行承擔違約責任。經過分析本案經過可知，B公司應承擔違約責任。具體分析如下：

（一）B公司解除承包合同的理由不成立

B公司稱因其有因A石油公司原因導致的改擴建加油站未經C合作社同意等違約行為致承包合同解除。事實上，（1）改擴建未經C合作社同意不成立。C合作社在同意B公司將加油站租賃給A石油公司時，已知其將對加油站進行改擴建，在當時未提出異議，應視為同意。（2）違反規劃許可致合同解除不成立。加油站出租后已正常營運近十年C合作社才提出違反規劃問題，且C合作社收回加油站后將加油站原樣出租給第三人，表明違反規劃許可非妨礙承包合同乃至租賃合同繼續履行的直接因素。

（二）B公司違反租賃合同約定義務，構成違約

B公司有保證A石油公司在租期內享有加油站經營權的法定和約定義務。根據《合同法》第一百二十一條“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決”的規定及雙方租賃合同約定，B公司構成違約，應承擔違約責任。

三、經驗教訓

（一）本案中遇到的問題、法律風險及處理。

1.合同部分無效的法律風險。按照《合同法》第二百一十四條的規定“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”。本案中租期約定30年，被認定租期超過20年的部分無效。合同無效后，按照《合同法》第五十八條的規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。A石油公司合同無效部分的已付租金雖可返還，但因在合同無效這件事上也存在過錯，無法取得對無效部分的租期的可得利益損失的賠償。

2.本案的租賃合同實為轉租合同，合同履行受在先存在的合同的效力影響很大，可選擇的救濟途徑很少，易出現履行風險。

本案中A石油公司雖認真履行了租賃合同約定義務，未出現違約行為，但因承租的加油站是租自承包人，只要原業主與承包人解除承包合同，無論該解除是否合法，只要合同解除事實已形成，租賃合同就無繼續履行的法律基礎。轉租雖然是合法的法律形式，但受制于合同相對性原則，在在先合同解除的情況下，次承租人除了要求轉租人承擔違約責任外，并不能直接主張在先合同的解除無效，以實現繼續履行轉租合同的目的。在司法實踐中，只有《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規定，在因轉租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人可以請求代轉租人支付欠付的租金和違約金來抗辯出租人的合同解除權。但如果發生本案情況，前手當事人不經訴訟直接形成合同解除的事實，次承租人無法要求認定前手解除合同無效而要求繼續履行轉租合同，只能尋求要求轉租人承擔違約責任的救濟方式。

3.違約責任如何主張所取得的賠償金額可能差距很大。違約條款約定的內容不同，在發生爭議尋求司法救濟時，取得的賠償效果可能差距很大。本案中A石油公司在租賃合同中對B公司設定的違約責任比較簡單，僅要求B公司按合同總價的20%支付違約金。如果按照合同約定的違約責任條款要求B公司承擔違約金，A公司能夠獲得的損害賠償數額會降低很多，甚至不足以彌補因B公司違約而給A石油公司帶來的損失。最終A石油公司選擇由B公司按照法律規定承擔違約責任，成功主張了利息損失、可得利益損失、改造損失，并得到了仲裁庭的支持。

4.努力查找案件執行線索，通過行使撤銷權，依法維護自身債權。勝訴案件能否最終圓滿執行，是考量案件是否事實上取得了實際效果的關鍵。本案勝訴后，A石油公司即遇到了B公司注冊地人去樓空，無任何財產線索可執行的困境。后經承辦法律人員多方努力，終于在工商局查詢中發現B公司于2012年2月將其在北京某投資集團有限公司的2400萬元股權無對價轉讓給第三人的情況。A石油公司依據《合同法》第七十四條行使撤銷權，要求法院判令撤銷B公司向第三人轉讓股權的行為。最終B公司在執行法院的主持下與A石油公司達成執行和解協議，履行了全部執行案款，該案獲得圓滿解決。

（二）今后類似情況的處理建議

通過本案的分析，可以看到有以下幾個方面的問題能夠在今后的加油站租賃經營中注意和改進：

1.合同實體內容方面。對于加油站租賃合同的租期，要嚴格法律審查，杜絕超過法定期限情況的發生。對于違約責任盡可能全面、細致的約定，對于可能出現的利息損失、可得利益損失、改造損失等明確由違約方承擔，并約定損失計算的方式，在可能的情況下也可約定由違約方承擔律師費。

2.關于轉租。能夠直接與出租方簽訂合同的，盡量避免選擇轉租形式。確需轉租的，完整審查轉租方與業主的所有合同條款，重點關注轉租權及雙方權利、義務、違約責任等條款。酌情考慮要求轉租人提供一定的履約擔保，降低其惡意違約風險。如果可能，由業主在轉租合同中簽章，直接與轉租人共同履行出租人義務，承擔連帶責任。

3.爭議解決方式的選擇。仲裁因具有一裁終局的特點，通過仲裁解決糾紛比通過訴訟在效率上會更高。訴訟經過一審、二審甚至再審可以最大化的將事實還原，對于一審不利的訴訟結果有通過程序改變的機會，考慮到訴訟解決爭議有機會改變不好的訴訟結果的程序設計，建議在租賃合同的爭議解決方式選擇中優先選擇訴訟解決。