商事居間活動中“跳單”行為的法律分析

摘 要 隨著商事活動的發展，我國的居間行業也愈發蓬勃。然而商事居間活動中的“跳單”行為卻屢見不鮮。本文以跳單行為普遍存在的原因為切入點，分析在商事居間合同中禁止跳單條款的效力，并研究司法實踐中對跳單的判斷因素和風險承擔。

關鍵詞 商事居間 “跳單”行為 法律分析

作者簡介：蘇夢婷，西北政法大學國際法學院2015級本科生。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.138

跳單行為，俗稱“跳中介”，指的是在商間活動中，交易一方或者雙方在與居間人簽訂了居間合同之后，跳過居間人，直接與交易相對方聯系并達成交易的行為。普遍存在于房地產中介活動和廣告代理等商事領域。盡管我國《合同法》將居間合同納入十五個有名合同之一并作出了相關規定，明確了居間義務人的法定權利和義務。但是，“跳單”行為在商事交易中卻仍時有發生。

一、跳單行為產生的原因

跳單行為目前較多存在于商事居間活動中，究其原因，很多人都會偏重于站在委托人的角度上思考，將跳單行為普遍歸咎于中介費過高、中介服務質量差等因素。

但應當看到的是，跳單行為的實質上是委托人對其合約義務的違反，而從居間人的立場上分析，造成這種委托人違約現象的原因大致有兩個。一方面是從我國居間合同的定義來看，《合同法》第424條從訂立目的上將居間合同分為指示居間合同和媒介居間合同，并在“報酬”一詞的內涵上與委托合同區分開來，將合同目的達成作為居間人取得報酬的唯一前提。另一方面，從居間人的法定權利和義務角度來看，《合同法》第426條明確規定了居間人在未促成合同成立的結果下，只能獲得從事居間活動的必要費用，而不能獲得相應的報酬。這也就給了委托人實施跳單行為的空隙，使其產生私下完成交易，從而免除支付居間人報酬的合約義務的想法。

二、商事居間合同中禁止“跳單”條款的效力

在商事實踐中，居間義務人為了更好地維護自己的權益，防止交易雙方跳過自己進行交易從而使自己承擔損失，往往會在商事居間合同中與委托人約定禁止跳單的條款。但對于這種跳單條款的效力，學界也有著一定的爭議。

有的學者認為，這種禁止跳單條款屬于格式條款，實質上加重了委托人的責任，根據《合同法》第40條的規定應當認定為無效。但顯然，在最高人民法院審判委員會與2011年12月20日發布的指導案例1號中，法院已經否認了這一觀點。在中原公司訴陶德華居間合同糾紛案中，最高院在其裁判理由中明確認定雙方在房屋買賣居間合同中的禁止“跳單”格式條款有效。

我贊成最高院的觀點。一方面，禁止“跳單”條款屬于格式條款。在商事居間活動特別是在房地產中介活動中，這種居間合同往往是居間義務人提前擬定好以便重復使用的，這是中介市場普遍存在的交易習慣，居間人一般在訂立居間合同時也不會與委托人就該禁止“跳單”條款進行商議，因此其符合《合同法》第39條第2款所規定的格式合同條款。

另一方面，禁止“跳單”條款實質是一種違約責任條款，其體現的是商事交易中的誠實信用原則。此條款一般規定，如果委托人故意避開居間人而與交易相對方完成交易，以避免承擔支付居間人報酬的義務，則屬于違約，應當按照合同約定支付給居間人相應的違約金。而居間人并非是只要參與交易即可獲得報酬，其報酬請求權是以居間合同的目的實現為前提的，若最終為促成交易合同的成立，那么其將不會的得到報酬這就增加了居間義務人的風險，顯然對于居間人而言不公平。因此，這種禁止“跳單”的條款是為了保護居間義務人在交易中的權益，防止委托人的背信行為。居間人雖然是提供格式條款的惡意方，氮氣并沒有免除自身責任、加重對方責任，亦未排除對方的主要權利，未違背公平、等價有償的民法基本原則，因而應當認定為有效。

三、司法實踐中“跳單”行為的判定因素

那么，在司法實踐中如何判定“跳單”行為呢？從其目的上來看，“跳單”行為的目的是為了避開支付居間人報酬的義務。根據我國《合同法》第二十三章關于居間合同的規定，居間人的報酬請求權也是在一定條件下才能行使的，其行使條件可以歸納為三個：一是居間人在交易活動必須積極履行了其義務，為居間人提供了相應的交易信息；二是居間合同的目的最終達到了，即委托人與交易相對方最終簽訂了合同；三是居間人提供的信息與合同的最終成立之間有因果關系。據此，結合相關法律規定和司法實踐，課從以下四個方面判定“跳單”行為。

（一）居間人的被授權方式

居間人的被授權方式直接影響其履行居間義務的效果，因此，判定“跳單”行為是否存在首先要看委托人是獨家授權，還是同時授權多個居間人。如在一起案例中甲廣告公司與乙廣告公司簽訂了《廣告代理合同》，甲公司獨家授權乙在約定地域范圍內為其尋找交易機會，代其與客戶訂立《廣告發布合同》，并約定了每月交易金額，若乙公司未完成當月任務，則需支付約定的違約金。而后，家公司多次繞過乙公司，直接與該區域的客戶訂立合同，致使乙無法完成其交易任務額。從合同內容來看，甲乙公司之間的合同實際性質為居間合同。甲公司的做法實質上侵犯了乙公司按照合同約定在該區域所享有的獨家的、排他的代理權，因而構成了“跳單”行為。

（二）居間人是否積極履行義務

享有權利是以履行義務為前提的。若居間人在商事居間活動中并未履行其義務，未向委托人提供交易信息及相關交易機會，那么委托人另行尋找其他居間人促成交易或自行尋找交易機會則不屬于“跳單”行為。在這種情況下，雖然居間合同的目的最終也已經達成，但是委托人的交易合同最終并不是由該居間人所促成的，因而居間人也不應獲得報酬。

在司法實踐中，居間人履行義務的舉證責任一般在居間義務