“城中村”拆遷安置房項目的效益分析
——以JQ06項目為例

付 杰

JQ06項目屬于農轉非居民拆遷安置房，地塊位于城市老城區之中，地勢平坦，基礎設施較為完善，施工條件較好。工程建設內容主要包括住宅建筑、配套公建、物業管理用房、物業經營用房、消控中心、社區配套用房、養老服務用房、開閉所、公廁、垃圾直運點、地下室及室外配套工程等。

該項目總用地面積為38369㎡（合約57.5535畝），建筑占地面積9594㎡，綠化用地面積11511㎡，道路廣場用地面積17264㎡?？偨ㄖ娣e125094㎡。其中，地上建筑面積84411㎡，架空層建筑面積5160㎡，地下建筑面積35523㎡。項目容積率2.2，綠地率30%，建筑密度25%，建筑限高50m，機動車停車位786個，非機動車停車位2250個。

一、項目經濟指標及資金計劃

項目將建設成為配套完善、功能齊全、環境優美的具有居住功能的現代化城市居住空間，以滿足拆遷戶安置的需要。

（一）項目建設要求及意義

1.項目建設將改善居民居住環境，提高居民生活水平。項目將以高起點、高標準進行統一規劃和建設，建成后將成為服務功能完善、各種市政配套設施齊全的一大型現代化住宅區。住宅區配套的公共建筑將為安置在該區域內的居民從事第三產業提供良好的條件，從而進一步提高居民的經濟收入，提高居民的生活水平。

2.集約用地，提高土地利用效率。項目經過充分論證，進行統一規劃、合理布局。調整用地結構，整合現有規劃區內的空間，合理配置土地資源，優化城市建設用地的利用方式，節約用地，最大幅度地提高土地資源利用效率。

3.加快拆遷安置房建設，促進社會和諧穩定。項目將建設成為配套完善、功能齊全、環境優美的現代化城市居住空間，改善居民生活環境，解決人民群眾最關心、最直接也是最現實的住房問題，讓原來的“城中村”居民切實享受到改革發展的成果，有利于促進社會的和諧穩定。

4.項目的建設有利于改善城市形象，提升城市品位。改革開放以來，隨著我國經濟與社會體制的改革，經濟飛速發展，城市建設日新月異，現代化程度越來越高，而早期建設的“城中村”與社會經濟發展越來越不相適應，其布局與現代規劃不相符合，需要進行改造。項目的建設將進行統一規劃建設，與周邊區域環境相結合，改善城市環境質量，提升城市品位。

（二）主要技術經濟指標

JQ06項目地塊的主要技術經濟指標如表1所示。

表1 項目主要技術經濟指標

（三）項目資金計劃

本項目規劃總用地面積481.73萬平方米，規劃總人口7.9萬人。單元整體以居住功能為主導，以歷史街區為特色，以生態安全維護為基礎，建設成為空間結構合理、交通組織完善、產業層次優化、服務功能完備、居住環境優美的生態型現代化住區。據預測，區域內需要78857㎡安置面積，本項目總建筑面積84411㎡，可以滿足預測需求量。

項目總投資約101667萬元，其中，工程費用46426萬元，工程建設其他費3628萬元，建設用地費46772萬元，預備費4841萬元。具體資金計劃見表3所示。

二、項目社會效益分析

JQ06項目作為農轉非居民拆遷安置房工程，是當地政府城市改造計劃的重要組成部分，也是一項利民惠民的民心工程。項目的建設有利于加快城市化建設，推動城市化進程。項目建成后，能大幅度改善、提高居民生活居住條件。因此，本項目所帶來的效益是多方面的。

表2 JQ06項目安置房工程需求預測

1.有利于優化居住環境，推動城市化進程。目前地塊范圍內農村特征較為明顯。原有的農居建筑由于沒有經過統一設計，布局混亂，建筑質量參差不齊，外觀各異。公共配套設施、市政基礎設施不足，村民生活不便。整體居住環境不佳，既制約了城市化的發展，又影響了本區域整體環境質量的提高。通過拆遷改造，根據相關規劃和政策，重新科學合理構建，可以使整個地塊面貌煥然一新。因此，本項目的建設有利于優化居住環境，提高居民生活質量。

表3 項目資金計劃 （萬元）

此外，項目配套基礎設施的完善，必將大大改善當地居民的生活水平和生活質量，使人民的衣食住行比以往更加方便、便捷。安置房工程的集中建設將有效降低建筑密度，節約土地，增大景觀綠化的布置空間，極大地改善當地居民的生態環境，提高人民的生活質量。負面影響是習慣于“獨門獨院”生活的老年人可能對新居不適應。

2.項目對所在地區不同利益群體的影響。項目的實施對政府、施工方、當地居民三方都將受益。對政府而言有四個好處：一是項目的實施必將投入大量的人力、物力，這將有效帶動相關產業，擴大就業，實現政府的宏觀經濟目標；二是提高了土地利用率，為社會可持續發展創造了條件。三是治安狀況和環境條件的改善，美化了城市景觀，有效的吸引各界投資。四是提高了區域競爭力。對施工方而言，施工單位介入住房小區的建設，不僅創造了一定的就業崗位，給職工帶來利益，同時創造了產值，獲得了利潤，實現了自身的利益；對當地居民而言，增加了可觀的收入，改善了居住條件和生態環境。負面影響是在三者都追求各自利益的最大化時，不可避免地發生利益博弈。

3.項目對所在地區弱勢群體利益的影響。項目建成后，由于物業管理和社區組織的雙重管理，對安置房工程的管理將會更加規范化、人性化。配套設施的完善也將方便弱勢群體生活的方方面面。在社會保障方面，政府還將對困難、低收入家庭有一定的補助政策，為弱勢群體提供很好的后勤保障。負面影響是對殘疾人、老年人的上下樓帶來了一定的影響。

4.項目對所在地區文化、教育和衛生的影響。該項目區域有小學、初等中學及高級中學等，基本能滿足小區建成后居住戶的教育問題，并且政府在這幾年里還將加大文體設施建設投入，豐富社區居民的文化生活，積極地推動和諧社區建設。所以，項目實施后不會對項目所在地區文化、教育、衛生產生很大影響。負面影響是項目建設期內會對周圍環境造成一定破壞。