遼寧省三四線城市普通住宅需求調查情況

唐成 高禹

【摘要】隨著城市化進程的不斷加快和人們生活水平的不斷提高，進城買房和炒房問題成為了必要的熱點問題。房屋的買賣促進了市場經濟和房地產產業的高速發展。但是一些3。4線城市房價低廉卻還是無人問津。因此，深入了解遼寧省房地產行業的發展現狀，并研究房地產市場對經濟的促進作用，具有重要的現實意義。

【關鍵詞】房地產；市場；經濟；城市化

隨著我國經濟發展步入新常態，房地產作為與民生息息相關的產業，其產業關聯性與帶動性決定了對區域經濟發展和優化經濟結構的重要作用。在經濟下行壓力仍未緩解的情況下，三四線城市和少數二線城市的商品房去庫存壓力較大，房地產市場正在被賦予越來越重要的穩增長的期待。因此，對三四線城市普通住宅的需求調查就變得十分必要，小組以遼寧省為調查范圍展開調查。

一、調查意義

隨著城市化進程的不斷加快和人們生活水平的不斷提高，進城買房和炒房問題成為了必要的熱點問題。深入了解遼寧省房地產行業的發展現狀，并研究房地產市場對經濟的促進作用，具有重要的現實意義。

（一）解決房地產行業壓力

深入了解遼寧省房地產行業的發展現狀，使其不斷地改進，有利于減輕房地產行業壓力，促進房地產行業健康穩步發展。

（二）提高百姓的生活質量

深入的認識房屋對于人們生活的重要性，以人民的切身利益和喜歡進行房屋售賣政策的改進。

（三）促進國民經濟持續健康發展

遼寧省2008年房地產業增加值占GDP的比重不足3.3%，因此遼寧省房地產業對GDP的拉動還大有潛力。房地產開發投資額每增長一個百分點，將導致GDP增長約0.103%，對經濟帶動作用非常明顯。

二、遼寧省三四線城市普通住宅需求調查的統計分析

有50.78%的人是有購房意愿的，并且是處于剛性需求，非買不可的階段；有21.76%的人是可買可不買。持觀望的態度的；有36.08%的人愿意在三四線城市買房，不愿意的人比愿意的人多27.84%。關于買房的目的有42.35%的人是為了改善生活換房，有32.75%的人是由于剛性需求買房，不得不買房，有12.94%的人買房是用于投資，有11.96%的人是農民進城買房，更換居住地。

對房價的要求有63.53%的人能接受的房價是3500-5000元，有14.51%的人能接受的房價是2000-3500元。在想要購買的房屋面積中，有43.14%的人更偏向購買60-79平方米的房子，想要購買60平方米以下和120平方米以上的人是最少的，分別占4.71%和7.25%，可見，60-79平方米的房子是最受歡迎的。有60.78%的人想要購買普通住宅，僅有7.65%的人想要購買別墅，可見，普通住宅是最受歡迎的房屋類型。

在接受調查的人中，影響購房計劃最主要的因素是工作地點，占78.04%，城市發展水平、經濟條件也是影響購房計劃的主要因素，分別占70.89%和70%的比例。消費者在購房時，最看重的是配套設施，占52.75%，其次是價格，占51.37%，戶型設計和物業管理也是比較看中的因素，分別占48.43%和43.33%。

三、現在住宅市場需要改進的問題

（一）目前住宅市場服務體系存在的最主要問題是系統不完善，占68.82%，其次是從業人員服務態度差，占59.41%。

（二）三四線城市普通住宅最需要改進的問題是環境問題，占72.75%，其次是基礎設施，占67.45%，之后是房屋配套設施，占55.69%，可見，這三項是最需要改進的問題。

（三）對于提高消費信心，消費者認為最有效的措施是改善環境，占68.43%的比例，其次是降低稅率，占60.78%，之后是完善基礎設施，占55.29%，治安保障和加強社區服務也是政府提高消費信息的措施。

四、調查結論

（一）消費者買房意愿多是剛性需求

調查數據顯示了買房的群體大多為青年人又以30-40歲最為集中，文化程度主要為大學生，在數據上占據了全部的一半以上。畢業后的大學生由于文化程度的原因，職業主要集中在公司職員和事業單位上，而年收入不低的他們正處于事業的上升期以及結婚的高峰期，事業與愛情雙豐收的他們，一個安逸舒適的家已經成為婚姻必備條件，而住房的要求與之成正比。這些因素決定了他們對房屋的需求是剛性的。

（二）消費者買房的類型大多為普通型

問卷中消費者所能接受的價格主要集中在3500-5000，以63.35%壓倒一切；在房屋的面積選擇上，43.14%的消費者喜愛60-79，這說明消費者大多喜歡中小戶型；在您想購買房子的類型下，60.78%的消費者選擇了普通；您購房計劃的付款能力比較集中，有47.06%的選擇分期付款，其次是類型差不多的銀行按揭貸款36.86%。

（三）消費者不愿意在三四線城市買房

在是否愿意在三四線城市買房這個問題中，只有36.08的人選擇愿意，而不愿意的人高達63.92%；目前的住宅市場服務體系存在極大的問題，所以導致三四線城市的住房滯銷；在國家的宏觀調控下，為了改善房屋滯銷的現象，消費者提出了自己的觀點，68.43%的消費者認為改善環境是最主要的，降低稅率以60.78%位居第二，完善基礎設施為55.29%。

五、主要建議

（一）加強宏觀調控

完善政府干預機制合理規劃城市布局，優化房地產供需結構。通過財政補貼、政府設立專項基金購房等方式，推行棚戶區、危舊房改造和城市規劃拆遷貨幣化的安置政策，縮減新建房屋數量，解決供需矛盾。

加強政策引導，以城市剛需人群為突破口化解房地產庫存。一是針對三四線城市購房的剛需人群，政府部門應及時出臺優惠政策。二是針對剛需人群購買力低下的情況。三是建議政府部門加強對與房地產相關的不合理稅費政策的整頓，出臺稅收優惠政策降稅清費并與房企降價銷售掛鉤。

（二）健全服務制度

環境問題不僅是遼寧省三四線城市所要面臨的問題，也是全國甚至全世界城市必須重視的問題，改善環境有利于提升城市房屋在消費者心中的檔次，進而提高消費者對與三四線城市房屋的購買欲望，促進房屋的銷售。

完善基礎設施能夠增強消費者的歸屬感，從而吸引不同層次的消費者，增加三四線城市房屋的銷路。

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