新形勢下高校周轉房問題及對策淺析

雷學軍

改革開放30多年來，我國不斷深化城鎮住房制度改革，高校周轉房是國家住房制度改革過程中出現的，保障無房和有特殊困難職工的過渡性住房。高校作為一個特殊群體，如何實施好周轉房，在高校人才引進、穩定青年教師隊伍、緩解學校住房困難等方面起著重大的作用。隨著高校規模的擴大、市場房價節節攀升、房改進程滯后等諸多因素的影響，高校周轉房面臨諸多方面的問題。研究探討高校周轉房，具有極強的現實意義和長遠的發展需要。

一、高校周轉房存在的問題

1.周轉房房源不足

受政策、高校地域、辦學條件等諸多因素限制，大部分高校周轉房存在總量不足、增量動力缺乏等問題。部分學校因各種原因，尚存在房改進程滯后，未實施周轉房管理等問題。

2.周轉房易出現周而不轉

受市場高房價、高租金的沖擊，房屋成為城市居民生活中首要的稀缺資源。加之周轉房準入退出制度不完善，管理機制不健全等諸多因素，高校周轉房周而不轉現象極為普遍。

3.教職工福利住房觀念難以轉變

由于過去多年來一直享受學校福利住房的優惠待遇，很多教職工已經習慣了維修不花錢、房租廉價、不交物業管理費等，未形成社會化服務理念，形成了依賴學校的習慣，給周轉房管理增加了不少難度。

4.周轉房管理手段落后

有些學校還沒有使用房產管理系統，仍使用傳統的EXCEL表格和WORD文檔進行房屋信息、人員信息登記及信息查詢。沒有專業化的住房信息系統管理軟件，就無法體現管理的智能化、數字化、便捷化，對于住房的歷史嚴格也難以記錄，痕跡管理匱乏。加上未建立信息化網絡，各職能部門之間，信息無法及時共享，造成信息不對稱、不及時等問題。

5.周轉房管理辦法不健全或執行不到位

有些高校雖然制定了很多周轉房管理辦法及暫行規定，但在實際工作中并沒有按照管理辦法和規定執行。究其原因很多，主要還是利益因素較大，再加之人情關系，管理不到位，沒有及時查處，對周轉房重租輕管，甚至只租不管等，造成了周轉房出租出借現象屢見不鮮，制定的制度無法執行。

6.租賃合同管理執行力度不到位

雖然住戶入住住周轉房時簽訂了《周轉房租賃合同》，但有些住戶簽訂的租賃合同到期還繼續租住。按規定，租住期滿應按時將周轉住房退還學校。在實際操作過程中，有的教職工空置住房不退，退休的教職工給下一代住，甚至有的將周轉房轉租。租賃合同管理不完善，管理執行力度不到位，租賃合同形同虛設，給周轉房的管理帶來很多歷史遺留問題。

7.周轉房房租低廉帶來的弊端

當今社會物價飛快上漲，周轉房的房租幾十年不變，有些學校現在還執行每平方米3—8元的房租標準，它是上個世紀末的廉租標準。由于房租低廉給轉租者帶來很大的利潤空間，因此退出機制很難建立，管理過程中產生很多弊端。

二、周轉房管理中有關問題的對策

1.開發多渠道的房源籌措機制

（1）自建

鼓勵有條件的高校利用自有土地，或綜合利用校園周邊的集體建設用地，適當建設周轉住房。

（2）騰退及改造

對校園內年代久遠的筒子樓、單身宿舍等舊房進行改建，用于周轉房的供應。目前國家對高校土地的用處有嚴格限制，這就需要政府在土地供應方面提供一定的政策支持。

（3）代建

由地方政府直接投資，指定非營利機構或國有房地產企業，委托代建周轉房。

（4）共建

采用BOT、PPP模式，適當引入社會資本，建設周轉房。

2.建立周轉房良好的準入退出機制

（1）準入標準

高校住房管理部門需要制定一定的準入標準，要考對教職工的職務職稱、工作年限、婚姻狀況以及家庭成員構成等情況，進行綜合考慮。

（2）申請和審批

申請周轉住房可以實行兩級審核、兩級公示制度。首先，由申請人通過用人單位遞交申請材料，有關部門對申請材料進行初審，并將結果對外公示。公示后無異議，或者有異議但經過審核異議不成立的申請人，進入復審程序。由相關部門對申請人提供的各種證明材料進行復審，并將復審結果予以公示。經公示無異議或者經核實異議不成立的申請者納入輪候序列。

（3）戶型面積多樣化

建設不同戶型面積的周轉房，其中應建設一定量的30m2左右的小戶型住房，利于青年職工婚后主動退出周轉房。

（4）改變固定租金模式，參考市場租金標準，適時調整租金

提高房租會引起一些人的反對，學校可以通過逐步遞增的方式提高周轉房房租，推進房租標準逐步與市場價接軌。學校在提高房租的同時應適當提高住房提租補貼，實行住房貨幣化補貼。

（5）嚴格租期協議制度

周轉房實行協議管理的辦法，確定周轉房的使用期限（一般三到五年），明確使用者的權利義務，嚴格履行合同，到期收回住房。

（6）激勵與懲罰機制并舉

鼓勵承租人校外購房或租賃住房。對于校外購買經濟適用房或商品房等首套住房的教職工，學校以提供少額短期無息貸款的方式給予鼓勵；對于按期或提前退回周轉房的教職工，學校以返還部分租金的方式給予鼓勵。對于不按期退出住房的，建立市場租金標準和級差租金標準，以懲罰租金的形式，督促住戶盡快退出周轉房。

3.加強周轉房檔案建設，提高服務水平

針對學校目前周轉房檔案建設水平不高的情況，高校應多方面完善周轉房的檔案：a建立周轉房的需求檔案，內容包括租房需求人的基本情況、申請日期、擬租房的類型、面積、落實日期、租住房屋情況等，以便合理配租周轉房。b建立周轉房房源檔案，包括每一套住房歷史及現狀租賃情況。c根據教職工家庭信息及時完善現有周轉房租房人員的檔案，防止一家人租住多套周轉房。d建立周轉房維修檔案，及時記錄周轉房維修的基本情況，以便合理安排周轉房出租和分批分類組織周轉房維修工作。

4.利用信息化管理系統，提高工作效率

通過建設房產信息化管理系統，可以使信息資源共享，房產部門可以及時了解新進人員的動態，及時提供周轉房。辦理教職工離職或者退休手續時，相關部門要通過系統查清是否租住校內周轉房，待退出后再給辦理相關手續。通過系統查詢，可以及時了解教職工的婚姻狀況，便于掌握單身宿舍的房源。通過房產信息化管理系統可以提高工作效率，提高周轉房的使用率。

5.實行社會化物業服務，減輕學校負擔

針對周轉房維修等物業管理問題，完全可以委托物業公司管理，實行有償服務。通過社會化服務，減少學校的經濟投入，管理更加規范。但是對于因房屋結構、建設年代等原因造成的大修及公共部位的維修應由學校負責。

高校周轉房管理是一項較為復雜的系統工程，高校管理人員要建立適合校情的周轉房使用管理體系，充分發揮周轉房的功能，為學校事業發展提供住房保障。一是要堅持以人為本的原則，適應形勢的發展，不斷研究解決管理中遇到的新問題，提高周轉房管理水平。二是要重點把握住房需求與供應的關系，積極籌措房源，同時規范周轉房準入退出機制。三是加強高校間周轉房工作交流，取長補短。