完善住宅投資，促進(jìn)住宅市場健康發(fā)展

趙桂玲

住宅投資在調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，拉動內(nèi)需，促進(jìn)就業(yè)、推動經(jīng)濟(jì)增長等方面發(fā)揮著重要作用，然而，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅投資規(guī)模出現(xiàn)過度增長的態(tài)勢。隨著住宅剛性需求增加和住宅投機(jī)需求不斷膨脹，住宅價格持續(xù)攀升，價格泡沫不斷顯現(xiàn)，空置率持續(xù)增長，住宅投資結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的問題。住宅投資的過度增長給經(jīng)濟(jì)增長帶來很大的負(fù)面影響，造成價格扭曲，供求失衡、資源閑置等問題。在住宅投資過度增長的條件下，各類住宅投資對經(jīng)濟(jì)的影響是否發(fā)生了重大變化，如何有效控制各類住宅投資規(guī)模，優(yōu)化住宅投資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)住宅市場的健康發(fā)展，以充分發(fā)揮其對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用，使經(jīng)濟(jì)盡快恢復(fù)強勁的增長態(tài)勢已成為政府、業(yè)界、社會和學(xué)術(shù)界密切關(guān)注的熱點問題。應(yīng)時代要求，周穩(wěn)海等著《住宅投資對經(jīng)濟(jì)增長影響的階段比較研究》（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2016年9月出版）一書運用理論與實證的研究方法，分析了各類住宅投資對經(jīng)濟(jì)增長影響的作用機(jī)制，并提出了完善住宅投資的政策建議，對我國住宅投資的健康發(fā)展具有重要的理論與現(xiàn)實意義。

本書在對住宅投資理論、住宅投資結(jié)構(gòu)理論、經(jīng)濟(jì)增長理論以及住宅投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的研究文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié)梳理的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計分析的方法研究了我國各類住宅投資規(guī)模、住宅投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長的狀況和發(fā)展趨勢，進(jìn)而剖析了住宅投資對經(jīng)濟(jì)增長影響的作用機(jī)制，并構(gòu)建靜態(tài)和動態(tài)面板模型實證檢驗了各類住宅投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)對經(jīng)濟(jì)增長的影響，并測算了住宅投資結(jié)構(gòu)的最優(yōu)區(qū)間，根據(jù)我國住宅投資和經(jīng)濟(jì)增長的現(xiàn)實情況和實證研究結(jié)果提出了調(diào)控住宅投資的對策建議。

與傳統(tǒng)文獻(xiàn)相比，本書進(jìn)行了一下幾個方面的改進(jìn)和創(chuàng)新。一是將動態(tài)面板系統(tǒng)GMM模型引入該研究領(lǐng)域。先前的研究成果多采用靜態(tài)模型研究住宅投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，靜態(tài)模型的缺點是既沒有考慮被解釋變量滯后期對當(dāng)期的影響，而且也不能消除解釋變量內(nèi)生性問題所引起的估計偏誤。本書將動態(tài)面板系統(tǒng)GMM模型引入該研究領(lǐng)域，即可服了靜態(tài)模型存在的兩個缺陷，又消除了因遺漏重要解釋變量所產(chǎn)生的估計偏差，提高了實證結(jié)果的可信度。二是拓展了該領(lǐng)域的研究范圍。本書將總住宅投資、商品房投資、經(jīng)濟(jì)適用房投資、別墅和高檔住宅投資，及住宅投資結(jié)構(gòu)均列入研究對象，并用總樣本數(shù)據(jù)和階段樣本數(shù)據(jù)比較研究了各類住宅投資與住宅投資結(jié)構(gòu)對經(jīng)濟(jì)增長的影響，總結(jié)了住宅投資在不同階段對經(jīng)濟(jì)增長影響的變化規(guī)律，實證檢驗了我國住宅投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)所存在的問題，為調(diào)整住宅投資結(jié)構(gòu)、制定住宅投資策略提供政策參考。三是本研究采集省際面板數(shù)據(jù)，突破了時間序列樣本的同質(zhì)性界定，不僅增加了樣本數(shù)量，擴(kuò)大了樣本信息尤其是結(jié)構(gòu)信息量，而且降低了變量之間的共線性，提高了估計結(jié)果的準(zhǔn)確性和穩(wěn)健性。四是全面系統(tǒng)的提出了調(diào)控住宅投資的政策建議。根據(jù)實證研究結(jié)果以及我國住宅投資和經(jīng)濟(jì)增長的實際情況，從合理控制商品房住宅投資規(guī)模、完善保障性住宅投資建設(shè)規(guī)劃、合理調(diào)整別墅與高檔公寓住宅投資、優(yōu)化住宅投資結(jié)構(gòu)、建立住宅投資信息監(jiān)控體系等方面全面體統(tǒng)的提出了調(diào)控住宅投資的對策建議，為政府調(diào)控住宅投資提供決策依據(jù)。

本書認(rèn)為無論是從全國還是各省份住宅投資的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，住宅、商品房、別墅與高檔公寓的投資規(guī)模均增長迅速，已經(jīng)出現(xiàn)了過度增長的局面。近十五年住宅總投資規(guī)模、別墅與高檔公寓投資規(guī)模大約增加了20倍，商品房投資規(guī)模大約增加了27倍，增速過快，嚴(yán)重超過了經(jīng)濟(jì)增長速度，如這樣持續(xù)下去，必將造成宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡，資源錯配，壓制其他投資和消費，使經(jīng)濟(jì)增長難以為繼。

本書認(rèn)為住宅投資結(jié)構(gòu)尚不盡合理。從各類住宅投資用途結(jié)構(gòu)上來看，投資結(jié)構(gòu)尚不盡合理。其中商品房投資與住宅總投資之比基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2006年之后該比值高達(dá)0.8以上，2011年之后該比例高達(dá)0.9以上，這一比值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了歷史平均值，由此可見商品房投資存在比重過大的問題；經(jīng)濟(jì)適用房投資與住宅總投資之比總體呈下降趨勢，到2010年該比值下降到僅為0.04左右，可見經(jīng)濟(jì)適用房在住房保障體系中所發(fā)揮的作用逐漸減弱。別墅高檔公寓投資與住宅總投資之比在2006年之前呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢，2006年達(dá)到10%，之后逐漸下降，2013年該比值為6.7%，該比值相對比較合理。

本書認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)逐漸下降的態(tài)勢。從全國的角度來看，無論是從名義還是實際人均生產(chǎn)總值基本上呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，但近年來其增長速度逐漸降低，經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入新常態(tài)。從省份的角度來看，各省份名義和實際人均生產(chǎn)總值也呈現(xiàn)逐漸增長態(tài)勢，但各省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在巨大差異，總體上呈現(xiàn)東部省份好于西部省份的格局。

本書認(rèn)為各類住宅投資規(guī)模對經(jīng)濟(jì)增長具有不同的影響。從總樣本來看，總住宅、商品房、別墅與高檔公寓等投資規(guī)模對經(jīng)濟(jì)增長的影響均為正向，而經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模對經(jīng)濟(jì)增長的影響為負(fù)向。從階段樣本來看，總住宅、商品房等投資規(guī)模對經(jīng)濟(jì)增長的影響均由正向變?yōu)樨?fù)向，影響的趨勢逐漸惡化；經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模對經(jīng)濟(jì)增長的影響由負(fù)向變?yōu)檎颍绊懙内厔莶粩嗪棉D(zhuǎn)；別墅與高檔公寓投資規(guī)模對經(jīng)濟(jì)增長的影響在前后兩個階段均為正向，但影響程度逐漸降低。

本書認(rèn)為各類住宅投資比重對經(jīng)濟(jì)增長的影響存在顯著差異。從總樣本來看，住宅總投資與房地產(chǎn)投資之比、別墅和高檔公寓投資與住宅總投資之比對經(jīng)濟(jì)增長具有正向影響，商品房投資與住宅總投資之比對經(jīng)濟(jì)增長的影響并不顯著，經(jīng)濟(jì)適用房投資與住宅總投資之比對經(jīng)濟(jì)增長具有顯著的負(fù)向影響。

總之，本書理論成果豐富，數(shù)據(jù)資料詳實、思路清晰，表達(dá)規(guī)范簡練，研究方法多樣。該研究成果搭建了研究住宅投資對經(jīng)濟(jì)增長影響的框架體系，拓展了住宅投資的研究領(lǐng)域和研究方法，豐富了住宅投資與經(jīng)濟(jì)增長的理論體系，為調(diào)控住宅投資規(guī)模，優(yōu)化住宅投資結(jié)構(gòu)提出了相應(yīng)的對策建議。《住宅投資對經(jīng)濟(jì)增長影響的實證研究》的出版具有重要的理論意義和實踐價值，它將為住宅投資政策的制定與調(diào)整提供參考，為住宅投資領(lǐng)域的理論發(fā)展與實證研究提供新的思路和啟迪。