完善住宅投資，促進住宅市場健康發展

趙桂玲

住宅投資在調整投資結構，拉動內需，促進就業、推動經濟增長等方面發揮著重要作用，然而，隨著宏觀經濟的快速發展，住宅投資規模出現過度增長的態勢。隨著住宅剛性需求增加和住宅投機需求不斷膨脹，住宅價格持續攀升，價格泡沫不斷顯現，空置率持續增長，住宅投資結構也出現了一定的問題。住宅投資的過度增長給經濟增長帶來很大的負面影響，造成價格扭曲，供求失衡、資源閑置等問題。在住宅投資過度增長的條件下，各類住宅投資對經濟的影響是否發生了重大變化，如何有效控制各類住宅投資規模，優化住宅投資結構，促進住宅市場的健康發展，以充分發揮其對經濟增長的拉動作用，使經濟盡快恢復強勁的增長態勢已成為政府、業界、社會和學術界密切關注的熱點問題。應時代要求，周穩海等著《住宅投資對經濟增長影響的階段比較研究》（經濟科學出版社2016年9月出版）一書運用理論與實證的研究方法，分析了各類住宅投資對經濟增長影響的作用機制，并提出了完善住宅投資的政策建議，對我國住宅投資的健康發展具有重要的理論與現實意義。

本書在對住宅投資理論、住宅投資結構理論、經濟增長理論以及住宅投資與經濟增長關系的研究文獻進行總結梳理的基礎上，運用統計分析的方法研究了我國各類住宅投資規模、住宅投資結構和經濟增長的狀況和發展趨勢，進而剖析了住宅投資對經濟增長影響的作用機制，并構建靜態和動態面板模型實證檢驗了各類住宅投資規模和投資結構對經濟增長的影響，并測算了住宅投資結構的最優區間，根據我國住宅投資和經濟增長的現實情況和實證研究結果提出了調控住宅投資的對策建議。

與傳統文獻相比，本書進行了一下幾個方面的改進和創新。一是將動態面板系統GMM模型引入該研究領域。先前的研究成果多采用靜態模型研究住宅投資與經濟增長的關系，靜態模型的缺點是既沒有考慮被解釋變量滯后期對當期的影響，而且也不能消除解釋變量內生性問題所引起的估計偏誤。本書將動態面板系統GMM模型引入該研究領域，即可服了靜態模型存在的兩個缺陷，又消除了因遺漏重要解釋變量所產生的估計偏差，提高了實證結果的可信度。二是拓展了該領域的研究范圍。本書將總住宅投資、商品房投資、經濟適用房投資、別墅和高檔住宅投資，及住宅投資結構均列入研究對象，并用總樣本數據和階段樣本數據比較研究了各類住宅投資與住宅投資結構對經濟增長的影響，總結了住宅投資在不同階段對經濟增長影響的變化規律，實證檢驗了我國住宅投資規模和結構所存在的問題，為調整住宅投資結構、制定住宅投資策略提供政策參考。三是本研究采集省際面板數據，突破了時間序列樣本的同質性界定，不僅增加了樣本數量，擴大了樣本信息尤其是結構信息量，而且降低了變量之間的共線性，提高了估計結果的準確性和穩健性。四是全面系統的提出了調控住宅投資的政策建議。根據實證研究結果以及我國住宅投資和經濟增長的實際情況，從合理控制商品房住宅投資規模、完善保障性住宅投資建設規劃、合理調整別墅與高檔公寓住宅投資、優化住宅投資結構、建立住宅投資信息監控體系等方面全面體統的提出了調控住宅投資的對策建議，為政府調控住宅投資提供決策依據。

本書認為無論是從全國還是各省份住宅投資的統計數據來看，住宅、商品房、別墅與高檔公寓的投資規模均增長迅速，已經出現了過度增長的局面。近十五年住宅總投資規模、別墅與高檔公寓投資規模大約增加了20倍，商品房投資規模大約增加了27倍，增速過快，嚴重超過了經濟增長速度，如這樣持續下去，必將造成宏觀經濟發展失衡，資源錯配，壓制其他投資和消費，使經濟增長難以為繼。

本書認為住宅投資結構尚不盡合理。從各類住宅投資用途結構上來看，投資結構尚不盡合理。其中商品房投資與住宅總投資之比基本呈現逐年上升的趨勢，2006年之后該比值高達0.8以上，2011年之后該比例高達0.9以上，這一比值已經遠遠超過了歷史平均值，由此可見商品房投資存在比重過大的問題；經濟適用房投資與住宅總投資之比總體呈下降趨勢，到2010年該比值下降到僅為0.04左右，可見經濟適用房在住房保障體系中所發揮的作用逐漸減弱。別墅高檔公寓投資與住宅總投資之比在2006年之前呈現逐漸上升的趨勢，2006年達到10%，之后逐漸下降，2013年該比值為6.7%，該比值相對比較合理。

本書認為經濟增長呈現逐漸下降的態勢。從全國的角度來看，無論是從名義還是實際人均生產總值基本上呈現逐年增加的趨勢，但近年來其增長速度逐漸降低，經濟增長進入新常態。從省份的角度來看，各省份名義和實際人均生產總值也呈現逐漸增長態勢，但各省份經濟發展水平存在巨大差異，總體上呈現東部省份好于西部省份的格局。

本書認為各類住宅投資規模對經濟增長具有不同的影響。從總樣本來看，總住宅、商品房、別墅與高檔公寓等投資規模對經濟增長的影響均為正向，而經濟適用房投資規模對經濟增長的影響為負向。從階段樣本來看，總住宅、商品房等投資規模對經濟增長的影響均由正向變為負向，影響的趨勢逐漸惡化；經濟適用房投資規模對經濟增長的影響由負向變為正向，影響的趨勢不斷好轉；別墅與高檔公寓投資規模對經濟增長的影響在前后兩個階段均為正向，但影響程度逐漸降低。

本書認為各類住宅投資比重對經濟增長的影響存在顯著差異。從總樣本來看，住宅總投資與房地產投資之比、別墅和高檔公寓投資與住宅總投資之比對經濟增長具有正向影響，商品房投資與住宅總投資之比對經濟增長的影響并不顯著，經濟適用房投資與住宅總投資之比對經濟增長具有顯著的負向影響。

總之，本書理論成果豐富，數據資料詳實、思路清晰，表達規范簡練，研究方法多樣。該研究成果搭建了研究住宅投資對經濟增長影響的框架體系，拓展了住宅投資的研究領域和研究方法，豐富了住宅投資與經濟增長的理論體系，為調控住宅投資規模，優化住宅投資結構提出了相應的對策建議。《住宅投資對經濟增長影響的實證研究》的出版具有重要的理論意義和實踐價值，它將為住宅投資政策的制定與調整提供參考，為住宅投資領域的理論發展與實證研究提供新的思路和啟迪。